2025年是柔佛州新时代的起点，也是加速发展翱翔天际的展翅时刻，更是新山与新加坡谱写“山坡双城记”、走出有别于香港与深圳“双城模式”的开始。
新山市中心仍是发展重心，这也关乎5年后柔佛能否实现先进州梦想，毕竟得先有先进首府，才能提振周边其他城市发展，进而带动整个州内发展最终达致先进州目标。
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自我国今年初与新加坡签订柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）协议以来，柔佛吸资力有目共睹，甚至有往其他非旗舰区比如笨珍扩散的趋势，而热络的经济活动自然带动房市发展，纵观目前发展商在柔佛的布局，产业顾问认为，“二线”城市的古来、士乃及笨珍等料会是下一个热点所在。
柔佛前进愿景2030追求全面平衡发展
柔佛州政府于2022年6月发布涵盖政府行政效率、经济发展、社会安全网、基础设施、治安卫生与环境，以及柔佛青年议程6大核心的“柔佛前进愿景”（Maju Johor 2030），并立下2030年成为先进州的目标。
州政府这些年积极提升联邦道路及处理新山关卡阻塞问题，在吸引外资也推出“柔佛快捷通道”，同时正视平衡及全面发展，不能只集中在新山及柔州西海岸。
“鬼城”挑战需先解决
除了前几篇提及的城市碎片化、人口“中转站”、交通拥堵、房产发展供需失衡等，新山市中心其实还面临老旧城区及废弃发展项目的问题，另外就是邻近的森林城市“鬼城说”，在推动州内其他城市的全面发展前，或需先解决这些挑战。
来到系列最后篇章，且随《投资致富》记者一览市中心及美迪尼（Medini），自能更加明白发展现况。从依斯干达城（Kota Iskandar）转向乐高主题乐园的方向，左边会看到一栋高耸大楼，停留在即将竣工阶段，在谷歌地图搜索可看到这是一个综合发展项目，翻看评论6年前即有项目延迟，极可能已“烂尾”的留言猜测。
不愿具名产业顾问指出，这种情况并非只发生在大马依斯干达经济特区（简称依区）带动的新区，市中心也可见废弃大楼，比如废弃逾20年的新山水上浮城广场（Waterfront City Mall；也称Lot 1）就是很好的例子。
新山也需要“城市翻新”
“所以，新山也很需要借着城市翻新法案，将废弃的大楼或土地拿回来重新发展。”
新山市政厅今年1月初披露，已在依布拉欣国际商业区（IIBD）范围确认数个废弃建筑，包括Lot 1，至于是否重新发展这被遗弃的购物广场，将交由州政府决定。
另一个早年吸引新加坡人置业的项目丽舍庄园（Leisure Farm）也是市场人士的焦点。产业顾问指出，之前说好的高速公路，但等了15年都没开，庄园外观算废弃，但庄园内的产业仍然有交易。
“新山市政厅另一边已废弃的Pacific Mall将会重新发展成混合发展项目SKS大楼，除了集零售与办公室元素，5星级喜来登酒店也将在此落户。”
森林城市家族办公室0%税务
美迪尼另一端的森林城市，获政府于2023年8月宣布列为金融特区，相关的措施及税务奖掖去年9月出台，将会是我国首个提供0%税务予家族办公室的金融特区，优惠期可达10年，近9个月后的现在又是何光景？
记者到访森林城市销售厅当天是柔州特假，驶过衔接内陆与岛屿的森林城市大桥，仅看到几辆汽车经过，往销售厅方向的路段也不见车影，到了销售厅也是三三两两几个人。
一名产业经纪透露，以前这里的项目刚开卖时，一天能有七八十辆巴士进来，现在则冷冷清清，而小区内的一些产业项目也已开始斑驳，未有良好维护，植物杂乱丛生包围建筑。
“如果不是当初的政权轮替和冠病疫情，可能现在情况会不一样，当然‘我的第二家园计划’（MM2H）和税务奖掖的变化也是不可忽视的因素，从这里看出中央（联邦）政策影响大。”
他笑言，很多人都说森林城市是租客圣地，但之于投资者而言却是一大伤痛，因只需大概1800至2000令吉的租金，租客即可入住价值百万的房子，而本地人会来这里主要是享受免税商品。
“这里的公路建设真的很美，发展规模也是数一数二的大，但我们每次来到这里，难免会有一种森林城市的发展计划，会不会梦想太大？尤其这里与内陆区的衔接真的不太好，之前有中国客户到这里居住，但没有车能到市中心，是比较头痛的问题。”
环绕展销厅的森林城市周边，还是可见很多插着待开发牌子的土地，靠近衔接内陆的地方，也建有一所森林城市国际学校（Forest City International School），或许意识到学校是凝聚人口不可或缺元素之一。
无论是依区时代还是现在的柔新经济特区，森林城市都是独立在2个特区之外的发展，碧桂园4月底宣布获得证券监督委员会（SC）批准设立家族办公室的2家本土公司，已确认进驻森林城市。
除了本地富商丹斯里蔡㐷友旗下的CMY Capital及保得利集团（PORTCULLIS）旗下的Yow Kee家族办公室，另有32家公司已表达入驻森林城市金融特区的意愿，碧桂园披露，当中19家是本地企业，其他是来自新加坡和泰国的公司。
金融特区利好发酵 森林城市迎新局面
森林城市跟随新山房市过去10年在种种挑战下浮沉，惟过去2年随着区域经济复苏，及金融特区、免税岛、柔新经济特区、修订版“我的第二家园计划”等利好政策出台，碧桂园相信，森林城市已迎来全新局面，且外界的认知也发生转变。
碧桂园发言人受访时指出，越来越多投资者重新展露对森林城市的兴趣，且在柔新捷运系统（RTS）、森林城市金融特区（SFZ）、柔新经济特区等重大发展带动下，新山具有显著人口红利与发展潜能。
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“柔佛与新加坡联系将更紧密，有望带动当地经济进一步腾飞，必然能吸引更多人口流入，进而为产业发展提供支撑，而区域化多元发展也能创造大量就业机会，稳定住房需求。”
纵然如此，在全球经济及国际争端引发的紧张情绪带来的市场波动下，该公司也并未掉以轻心，将加强市场研究及分析，及时把握市场动态，强化与政府及本土企业的合作，共同推动区域发展。
“我们有信心可在把握机遇的同时，有效应对潜在风险，确保森林城市能稳定与新山房市发展步伐一致。”
对于市场流传的森林城市“鬼城说”，碧桂园发言人认为，这源自部分媒体或平台失真报道，事实上森林城市人气热闹，单在去年共有700万人次到访，长达4公里的欢乐海岸线接待逾300万人次游客。
“森林城市内2大高尔夫球场去年接待了超过10万名高尔夫球手，是国内接待数量最高的球会之一，我们这里的酒店期间接待的住客逾15万人。目前，公司建设的住宅单位近2万6000个单位，随着大马疫情后重开国门，入住森林城市的居民有上升的趋势，截至今年5月初已有近2万居民在此定居。”
问及森林城市在依区时代扮演的角色时，大马房地产发展商公会（REHDA）柔佛州分会主席陈伶俐指出，森林城市最初以国际房产投资为主，惟近年已调整发展策略，更注重产业经济与区域协同发展。
“简单来说，依区是柔佛长期经济增长的动力源，森林城市作为这个特区下的旗舰项目之一，尽管整个发展期间面临波折，但还是具备成为区域重要发展节点的潜能，未来的关键在于如何迎合市场需求及政策方向调整策略，在柔新经济特区时代继续推动柔佛经济转型。”
国际房产咨询公司仲量联行（JLL）研究主管尤莉亚也说，森林城市的初衷是吸引外国买家，主要是中国买家以及在周边产业园区和商业区工作的专业人士和管理人员。
“10、15年前，中国对公民海外置产投资限制相对宽松，我国也是其中一个受益市场，碧桂园因此推出森林城市综合项目，但没想到中国过后的资金管制，加上冠病疫情显著冲击住宅房产销售，另多数租户因疫情不确定性搁置开业计划，致使商业房产陷入淡静。”
尽管面临上述挑战，她指出，森林城市第一期项目的销售率仍超过95%。
“鉴于森林城市大多数买家是国际投资者，且也不在这里定居，未来的关键在于管理这些单位的出租。”
森林城市金融特区利好发酵，虽不乏家族办公室及银行到此进驻的好消息，但兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯认为，森林城市雏形已在，调整或修改的可能性不大，估计需静待一段时间才能吸引投资者目光。
政策魔法棒将挥向何处？
纵然新山市中心发展仍有需解决的挑战，但交通衔接与经济发展潜能勃发，目前仍是发展商焦点区，惟以目前州政府政策来看，古来和士乃或许是下一个产业热点区。
受到基建发展及经济特区带动，新山、笨珍、古来和哥打丁宜等地区发展用地交易量和交易额过去4年持续攀升。产业估价与咨询公司PA国际（PA International）董事经理苏巴马念披露，这4个地区的土地交易量，从2020年的184宗稳步增长至2024年的440宗，反映出市场对发展用地的兴趣日益增加。
“交易额虽在2021年略微下降，但2022年起大幅飙升至逾15亿令吉，并在2023年达到巅峰的逾27亿令吉，2024年的成交值虽走低至近25亿令吉，但比起2021年还是相当强劲，表明投资者的信心和需求仍在。”
供应过剩恐难免 长期仍高度乐观
另一方面，达证券产业领域分析员谭倩雯年初曾指出，在柔佛坐拥策略地库、聚焦工业与公交导向发展（TOD），且在综合城镇发展有良好记录的发展商料可迅速发展。
“柔新经济特区虽潜存执行风险，即需有明确的政策与基建就位，另市场还是担忧若需求追不上发展商推新项目，住宅和商业产业恐再陷供应过剩的窘境，但我们认为，柔佛房市长期发展仍高度乐观。”
根据该行综合的资料，10家在柔佛有布局的发展商除了集中新山沿海地区（Johor Bahru Waterfront）及依斯干达公主城（Iskandar Puteri）等地，也不乏在古来、士乃、边佳兰、巴西古当等地累积地库。
龙国雯披露，双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）邻近柔新捷运的综合产业和UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）在依斯干达公主城的项目，可能会迎来另一波热度。
大马捷运公司（MRT Corp）今年2月与双威签署一项协议，共同在紧邻柔新捷运的武吉查卡（Bukit Chagar）站附近，建设以公交导向发展的综合发展项目，而UEM阳光3个发展总值合计达4亿9900万令吉的项目，去年9月已全数卖出。
州政府焦点所在必是热点
除了市中心，下一个热点是哪里？马来西亚房地产中介师协会（MIEA）柔佛州分会主席车子瑾点出，这得视州政府政策而定，毕竟州政府的焦点所在必是热点无疑，目前来看下一个热点可能是古来和士乃。
“以前，这两个地方很少发展商会有大搞作，但因‘一线’的市中心发展热潮往周边外溢，自然就会带动‘二线’城市，比如古来和士乃的产业发展确比以前来得积极。”
资料显示，IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）在柔佛的地库达5065英亩，当中有3640英亩坐落在古来。在柔佛有1223英亩地的绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组），314英亩在依斯干达公主城、360英亩在巴西古当，余下133英亩则在古来；而传奇产业（LAGENDA,7179,主板产业组）专注发展古来，坐拥1075英亩土地。
先前在古来着重城镇发展的IOI置业，在柔新经济特区协议签订后，工业土地及项目的询问更加火热，故多元化至工业项目，而在距离新山市中心约20公里的甘拔士太子岭（Kempas Utama），尚有68英亩的土地待发展，至于甘拔士太子岭花园综合城镇计划占地约294.75英亩。
结语：柔新捷运与柔新经济特区是改变新山房市发展关键，但能否从根本解决潜存的城市碎片化、废弃发展项目、人口“中转站”、交通拥堵、房产发展供需失衡等挑战仍是未知数，长达数十年的发展周期能否不偏离轨迹，让经济效益并非只停留在新山，关键还在国家政策及执行力。
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