郑志立.延长房贷年限能解决房屋负担吗？

从表面上看，50年房贷确实能提升部分家庭的“贷款能力”。以我国35万令吉的房价为例，假设利率4%、10%头期、贷款额31.5万令吉进行比较，50年房贷的每月供款约为1214令吉，而35年房贷则为1394令吉。

若银行采用60%的债务偿还率，前者只需2023令吉月收入即可符合贷款资格，而后者需2323令吉。虽然两者仅相差约300令吉，但在更高贷金额的情况下，这种差距会明显扩大，让某些家庭在账面上更容易达到贷款门槛。

然而，延长贷款年限背后的风险同样显著。贷款进入第20年时，35年房贷的剩余贷款约为18万8558令吉，而50年房贷的余额高达25万4490令吉，两者相差6万5932令吉，约为25%的差距。

长期来看，延长房贷意味着家庭更慢累积“净值”，若未来需要转售房屋，必须依赖房价有更大涨幅才能不亏本脱身。但当前房地产市场的涨幅已明显受限，例如，房价指数（HPI）在2025年第二季度的年度增长率仅为0.7%，远低于一年前的3.5%，且不同地点和类型的表现差异大，使这一风险更为突出。

此外，马来西亚贷款最长期限受限于借款人年满70岁。这意味着即使可以提供50年房贷，只有大约20岁的借贷者才能完整受惠。然而，年轻人在职业起步阶段收入有限，即使贷款期限再延长，也未必能负担高价房屋，政策效用有限。

整体而言，延长房贷年限并不是解决房价与收入脱节问题的根本办法。更有效的方向，应从抑制投机、改善房屋供应结构、提升家庭真实收入与经济机会，以及提供更精准的购房与租房支持等方面着手。唯有在收入、供给与价格三方面同时推进，马来西亚的居住困境才有机会得到实质改善。