你不一定要完全跟着银行的时间表还款，我们可以额外每个月多付几百块。那么一年额外多还的部分，就会全额还到本金。那么我们要如何知道最合适的额外还款数目呢？
很多人买房的时候，心里都会有一个很简单的算法——30年房贷，我已经供了10年，那应该已经供掉三分之一了吧？
假设当初贷款50万令吉，那么每个月的供款大约为2,400多令吉。供了10年，大概已经还了29万令吉，虽然知道有利息，但不管怎么说，本金应该也该扣掉三分之一了吧？
结果忽然有一天心血来潮，打开银行贷款账户一看……
咦？怎么本金还欠40多万？数目好像不对啊？我欠50万令吉，还了接近30万令吉，结果最后还欠40多万？三分之一都还没扣到？我知道有利息，但是利息也不至于有20万令吉吧？我这10年到底在供什么？是不是被银行骗了？或者就像网络上常说的，有银行内鬼偷钱？
其实我们没有供错，银行也没有什么内鬼偷我们的钱。真正的问题是，我们一直会以为供房子就好像数学题，供了多少就扣多少，供了10年就扣掉三分之一。但房贷从来不是这样算的。
房贷不是这样算
这是很多第一次买房的人最容易忽略的地方。每个月的房贷供款，基本上可以理解成两部分，即本金（Principal）+利息（Interest）。本金，是我们真正欠银行的钱；利息，则是我们使用银行的钱买房后，所付出的成本。
但是问题来了。刚开始供房的时候，我们欠银行的本金最多，所以银行计算利息的时候，是按照我们尚欠的本金来计算。以50万令吉为例，年利率4.3%，一年单单利息就已经超过2万令吉。
所以，当我们每个月只供大概2,400多令吉，一年大概29,000令吉，真正还到本金的数目，连1万令吉都不到，基本上大部分都是用来支付利息。而本金几乎没有减少，那么第二年我们还的钱，也还是有大部分拿去还利息，如此类推之下，才会出现前10年我们还了大概30万令吉，但真正扣在本金上的部分，只有大概10万令吉的情况。
因此，我们才会出现一种很奇怪的感觉：每个月都有还钱，但贷款余额下降得没有自己想象中那么快。这就是房贷最现实的地方，尤其是在贷款刚开始的几年，情况尤其明显。所以很多人供了5年、10年之后才突然发现，怎么我已经供了这么多年，本金却还剩这么多？
买房，其实是在借杠杆
那是不是买房就很吃亏呢？也不能这样说。因为房贷本身并不是单纯的消费。我们确实付出了利息，但也换取了一样东西，就是可以拥有一间没有办法一次过用现金买下来的房子。
以一间售价50万令吉的房子为例。一次性拿出50万令吉买房，几乎99%的人都做不到，但是贷款却让我们只需要每个月付2,000多令吉。
这就是杠杆。杠杆自然有好处，但也一定有成本。好处是，我们不用等到存够50万令吉才可以买房。而且即便真的等到我们存够50万令吉，那间房子也可能已经因为通胀而涨价，所以这就是一个取舍。成本就是我们的利息，但我们换来的，是提早拥有房子的权力。
不过可能有些人会问，为什么银行赚那么多？是不是收费太高？其实就目前的房贷来说，大概都介于4%左右。你说贵，其实也不至于太贵，毕竟银行获取资金也是有成本的。目前一些定期存款的利息，银行也要支付3.x%，那么它也是赚取中间的一点差额，也不算什么暴利了。
所以与其怪罪银行，倒不如我们先了解自己因此额外支付了多少融资成本，以及有什么方法可以降低利息支出。
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买房时很多人注意的，是自己能不能负担得起。例如一个月供2,400令吉？我还可以。那不如买好一点，反正3,000令吉跟2,400令吉也没差多少，结果房子就这样越买越贵。
本来以为只是每个月多付600令吉而已，但算到最后，额外供款就接近22万令吉了，其中也多了至少7、8万令吉利息。这还不是最大的问题，最大的问题是，因为买了更好的房子，所以手上持有的流动资金都用完了。
多还一点，少付利息
天哥曾经分享过，银行提供的供款时间表，只是银行算给你的一个guide，并不一定是对你最有利的还款方式。因为好像刚才说的，以一笔50万令吉的房贷为例，第一年供的2万9,000令吉里面，有2万1,000令吉是支付利息，所以你的本金只还了大概8,300令吉。
| 项目 | 金额（令吉） |
|---|---|
| 全年供款 | 29,000 |
| 支付利息 | 21,000 |
| 偿还本金 | 8,300 |
| 年底剩余本金 | 491,700 |
你不一定要完全跟着银行的时间表还款，我们可以额外每个月多付几百块。那么一年额外多还的部分，就会全额还到本金。虽然只是多还几百块，但是贡献的部分，其实跟我们每个月还的2,400令吉相比，也没有少多少。
以刚才的例子，假设每个月能多还500令吉，那么我们就可以提早102个月还完这笔银行贷款，并且省下大概12万令吉的利息，让原本的利息直接少掉三分之一。但是这时候我们可能会想说，那么倒不如我直接多还1,000令吉，是否就可以省下更多？这个当然可以，但是在效益率来说，却好像不是这么一回事。
如果我们把每月多还的数目从500令吉提升到1,000令吉，那么可以提早还完的月份，就会从102个月变成157个月。省下的利息部分，则从大概12万令吉，变成大约18万令吉。
| 每月额外还款（令吉） | 提前还清贷款 | 节省利息（令吉） |
|---|---|---|
| 500 | 102个月 | 约120,000 |
| 1,000 | 157个月 | 约180,000 |
虽然整体来说，确实更早还完，也省下更多利息，但如果仔细算一算，却会发现边际效益并没有想象中那么高。毕竟多还500令吉省12万令吉，多还1,000令吉为什么不是省24万令吉，而是18万令吉？而且提早还完的月份从102个月变成157个月，也好像不太对数。这就是房贷好玩的地方，它绝对不是普通数学那样，3-2=1的算法。
那么我们要如何知道最合适的额外还款数目呢？其实算法会超级复杂的，但是如果用一种普通人也可以搞清楚的算法，天哥有设计自己的“傻瓜计算法”。就是假设我们借的房贷是50万令吉，那么每个月多还500令吉左右就可以了。换个角度来说，借贷是30万令吉，那么就多还300令吉左右。
虽然这个方法不会100%准确地算出最合适的数目，但大概来说，已经非常接近房贷额外还款的一个中庸数目了。
简单来说，其实房贷最重要的一点，就是额外多还少许，那么长期下来，在利息方面肯定可以省下不少。当然，也有人会觉得，与其我多还，不如把钱拿去投资其他效益更好的项目，这样不是可以赚更多？
其实这个想法也是正确的，所以就是所谓的取舍。
但是说真的，上述天哥的算法，也不是每个月要额外还很多千、很多万，就是额外3、500令吉而已。如果真的因为多还了这3、500令吉就没钱投资，那么还真的别急着去投资了。毕竟资金紧张的话，在投资的世界里很容易就送钱了。
如果是那种每年拿到花红，就直接额外多还2、3万令吉进去，想要快快还完的方式，那种天哥反而不建议。真的有合适的投资项目，把资金拿去投资可能会更好。因为就效益率来说，正规的投资产品，5、6%以上还是做得到的，起码比4%左右的房贷效益更佳。
总的来说，银行是不会算错账的，也没有什么内鬼偷偷拿走我们的房贷钱，所以不需要太担心系统的漏洞。我们该担心的，还是这笔账要怎么计算而已。倒不如好好规划一下，如何还贷，才能让房贷的成本更有效率地降低。
共勉。
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