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财经

2013-08-25 14:30:05 1497436

购买拍卖屋需知

财经
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署名奥森的读者来信提出关于拍卖房屋的问题,希望了解一些有关拍买屋子需要注意的事项。 他在信中提问:“假如屋子类型是公寓和排屋有什么分别呢?永久地契和非永久地契产业,又有哪些特别的事项要留意?”答:拍卖屋大多有问题假如要投标购买拍卖单位,通过法庭进行的程序会比较麻烦,就是由高庭分配给拍卖师的单位;至于由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位,一般还没到法庭,而是经过转让产业拥有权的程序进行。严格来说,假如是理想的单位,多数都不会上到拍卖桌,一些有意或有投标竞购拍卖单位经验的人,都曾经面对业主不愿搬出去的麻烦;不过,假如庭令已经发出,业主不能违抗,搬走是最后的途径。产业顾问米南多斯表示,如果投标购获产业,要确保你的律师“效率超高”,以便在限期内办妥交易手续。在公开拍卖市场的产业投标者,支付10%的首期钱后,通常必须在90天或不超过120天内偿还其余90%屋款,否则10%的首期付款将被没收。他说,当产业由银行在公开市场拍卖时,一般人会认为,这产业应该比市价低,但许多时候并非如此。对产业投资者来说,拍卖会应该是一个可以用较低价格购买产业的机会,因为被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构,将尽所能脱售产业,以弥补本身的损失。假如你遇到一栋不错的拍卖产业,而考虑购买,最好能依循正规步伐竞购。首先拨电到拍卖官的办公室,要求他们传真或电邮拍卖产业的资料,这些资料包括待售产业的资料。竞标者不要小看这些资料的重要性,其他要注意的问题包括要查看有关产业单位是否拥有个别地契/分层地契、是否被其他人进行私人冻结令、是否有一堆未偿付的账单,而且还住有不准备搬走的人。公寓排屋有何不同米南多斯强调,拍卖产业文件的条文一般都没有商洽的余地,因此了解有关条文相当重要。如果有任何条文不明白,最好是请示律师的意见,至于询问银行的律师比较不恰当,通常他们是代表银行,提供银行律师的资料,主要是方便你的律师与他们联络。有意加入拍卖产业者,最好是将拍卖文件交给律师阅读,然后要求他们进行一些搜寻,搜寻的项目主要是:●假如有关产业拥有个别或分层地契,他们需要展开土地/地契搜寻,包括查看是否有面对任何限制或抵押等。如果是一些没有个别地契或分层地契、仍属于总地契的产业,可以向发展商索取有关资料。●如果是公寓或共管公寓,可以向发展商查看有关产业现有的状况,发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商大笔的管理与维修费。如果发展商已经清盘,并由官方财产托管人接管,有关方面的回应可能比较久,如果拒绝发出交易文件,形势可能变得比较复杂。假如拍卖文件表明,买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费,而你成功标获有关单位,在发展商发出同意交易文件之前,你必须自掏腰包支付这笔前业主拖欠的费用。●除了服务费,你须查看门牌税、地税及其他费用,假如水电费仍未还清,也许通过律师查询,需要花一些费用,也许还是值得。底价常为市价指标米南多斯说,千万不要认定拍卖官设下的底价低于现有的市价,许多时候所谓的拍卖底价,其实就是市价的指标。通常第一次的拍卖可能很接近现有的市价,假如在第一次拍卖活动,没有竞标者,银行通常会在几个月后的拍卖行动调低底价10%。假如该产业单位仍无法售出,在第三次的拍卖行动,保留底价将再调低10%,以此类推。你当然希望能在第二或第三次的拍卖行动,成功购买该产业单位,因此,最好能查明有关产业已经进行几次的拍卖。在第三或第四次的拍卖行动,假如仍未有人购买,一些银行可能自己买下来,胥视个别银行的政策。假如投标拍卖产业的过程一切顺利,你要计算的是购买该产业将付出的最高代价,包括时间、前业主未偿付的账单,例如门牌税、管理与维修费,还有自己要支付的律师费、装修费等。最好便宜10至20%严格来说,你投标购买的有关单位,价格最好能比市价低10至20%,这样才可能对自己有利;另外,还要向银行了解,银行准备提供的贷款幅度,以及融资利率。在拍卖会结束时,假如你标获该产业,可能需在90或120天内支付其余屋款,视拍卖文件如何写明,最好是尽快呈上贷款申请文件给银行及律师,以便开始准备所需合约文件。从表面来看,你是新的业主,可是,在法律上,该产业还不属于你,唯有在其余的90%屋款已经缴清才可称得上是业主。假如要投标购买拍卖产业,我们必须对拍卖的程序有所了解,在拍卖会上,我们可能会购获不错的产业,但是要很谨慎。在拍卖之前,银行会根据估价师的预估价拍卖有关产业,这样对贷款者比较公平,银行不可能冒着违反法律条约的风险,而是必须遵守正规司法程序。当银行准备对有关产业进行拍卖,从发出拖欠贷款提醒通知书、直到银行律师向政府相关部门提出申请,以取得拍卖准令、委任拍卖官、订一个拍卖日期、制定拍卖底价,通常需至少6个月时间。如果你准备了解拍卖产业活动如何进行,可以出席银行或产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会,公众人士可以从中观察拍卖活动的进行;如果是在法庭,唯有准备银行汇票的人才获准进入拍卖厅。注意是否拖欠费用关于永久地契与非永久地契或是所谓租赁契约产业,最大的分别在于完成交易所需的时间,非永久地契的产业,需要寻求州政府或地方政府的批准,假如是拍卖产业,可能更麻烦一些。在公开市场的交易,一般是3个月的时间,假如是非永久地契产业,在取得有关当局批准后算起的3个月内完成,一般在领取批准大约需要3个月时间,加起来就需要6个月。至于公寓或排屋有何分别,主要在于坐落在永久地契或非永久地契的土地上,还有排屋的地契属于个别地契,公寓则是分层地契,假如还未有分层地契,交易需要寻求发展商的批准。如果卖主没有偿还管理与服务费,发展商不可能给予批准,由买主来承担这笔费用,对买主也不公平,在拍卖产业市场,类似这样的问题相当普遍。业主的产业被摆上拍卖桌,几乎都是因为财务问题,无法偿还银行的分期付款,更不用说会偿还每月的管理与服务费。
作者 : admin
文章来源 : 星洲网 2013-08-25

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