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财经 > 活用理财

2019-08-12 18:36:21 2099290

居者难有其屋(四之四):公私寻对策·助圆拥屋梦

焦点策划
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购买房屋供自住或投资,是许多人一生重要的财务规划。对大马人来说,不论超富人士、普通受薪阶级、自雇人士、已组织家庭,或是准备保持单身,几乎都将购买房屋视为其中一个重要的选项。

只要选对房产,可以是住得安心,若是以投资为出发点,则可以投资获利,不只让本金保值,还享有增值空间,这是过去多年房产业主或投资者的心得。

房产发展的演变

我国在1957年独立后不到10年,制定了1966年房屋发展(管制与执照)法令,以便可以完善、系统化管制房屋发展计划。买卖合约的草拟是以该法令作为依据,购买有地房屋或分层产业的合约,各有不同的参考架构,法令旨在保护房屋发展商和购屋者的利益。

从有地房产到分层产业

那个年代,可以用来发展房产的土地比较充足,发展商兴建的多数是有地房产,例如单层排屋、双层排屋、半独立洋房及独立洋楼。至于分层产业,例如公寓、共管公寓则比较少见,在首都吉隆坡只有少数几个组屋发展计划,以应付低收入者对居住的需求。这些廉价组屋是由市政府或州政府旗下机构发展,只有符合条件的低收入家庭才能入住,以分期付款方式购买、但不能转售。

在人口逐年增多的情况下,人们对住房的需求翻倍增加,可是土地的供应有限,催生了分层产业如公寓、共管公寓的兴建,如雨后春笋般发展起来。1966年房屋发展(管制与执照)法令生效后不到20年,有了1985年分层地契法令,让分层产业的购屋者也能有一张分层地契,法令规定发展商在移交公寓锁匙给购屋者的6个月内,必须为购屋者办理分层地契转移手续。

人口逐年增长
土地供应有限

法令虽然生效,可是执法不严厉,在往后的十多廿年国内发生不少房产计划搁置,苦了许多百姓购屋者。许多分层产业的购买者入住公寓多年,依然没有获得一纸分层地契,对公寓购买者欠缺了一份保障。

先建后售
胎死腹中

前首相拿督斯里阿都拉在位期间,由当年房地部宣布,建议在2015年全面落实“先建后售”机制。在该机制之下,购屋者只需缴付10%的购屋款定金,等待所购买的房屋建竣后,再缴清剩余的90%购屋款,另外90%其中一部份可以来自购屋者的储蓄、公积金存款,或是向银行贷款。

这项建议最后并没有如期落实,当年的房地部长拿督阿都拉曼达兰后来证实,当局决定暂时搁置强制落实“先建后售”

政策,以免一些发展商因无法拿出庞大的资本,减少推出新的房产发展项目,对市场供应形成压力,进而导致房屋价格上升。

对“先建后售”政策有期待的购屋者,可能会有些失望,他们将目标转向转手市场,物色现成的房产单位。至于一手市场,发展商按计划推出预订计划,可是世事难以预料,房屋建好后的2017、2018年,恰好是经济、马币表现受挫的时候,发展商面临房产滞销问题,一些财力较弱的业者,陷入周转不来的窘境。

法令出台
降低搁置风险

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵说,尽管发展商最担心的“先建后售”未强制性落实,但为了加强保障购屋者的权益,早已获得内阁批准、国会通过及宪报公布,却一直迟迟未落实的《2012年房屋发展(管制与执照)修正法令》(简称HDAA),终于在2016年6月1日起正式生效;同时生效的还包括《2013年分层地契修正法令》(简称STAA)及《2012年分层管理法令》(简称SMA)。

上述法令无论是新增的条例或修订的条例,主要是加重对付搁置工程的发展商,并通过给发展商设下更严格的规定,以确保他们具备足够的财力及能力,将拖延或搁置房产发展项目的风险降至最低,为购屋者带来更多保障。

尽管政府出台了许多政策,制定或修订不少相关法令,可是在落实期间,由于各种不同的因素,房产计划的推行与发展,出现失衡情况,而且当中有不少房产的价格,超出我国人民的购买力,成为不可负担、难以负担的房产单位。

可负担屋
各州价位大不同

居者有其屋是人民的愿望,更是政府赢取民心的措施。大马政府在推行可负担房屋计划,与邻国新加坡相比,起步显得缓慢。最早的马来西亚人民房屋计划,是在2012年才正式推行。

最大的问题是我国在推行和执行方面,分为中央政府和州政府,这与新加坡不一样,该国是由一个统一的机构来统筹兴建及发展,而且是透过私人界发展商、或是官联机构来兴建可负担房屋,因此解决人民住房问题比我国早大约30年。

各州各有土地法

说到大马可负担房屋的定义,各州有不一样的价位,主要是各州土地价格与首都吉隆坡或雪兰莪相比,有一定的距离。虽然我们有国家土地法典,不过大马各州也有本身的土地法,因此在政策的落实方面又有一些不同。

此外,大马各州制定本身的土著固打限额及土著享有的回扣也不一样,发展商若要在该州发展产业计划,惟有遵守该州的政策。有些州属规定土著固打限额30%,也有一些是50%保留给土著;至于屋价的回扣,最少是5或7%,可是有些州给予土著10%,甚至15%的回扣。坦白说,对于同样是大马子民的非土著买家相当不公平。

土著回扣
后续问题多箩筐

大马各州实行土著产业买家享有回扣政策,主要是辅助他们实现购买产业计划,早日拥有自己的房屋。不过严格来说,政策从数十年前落实至今,受惠的可能只是一些中上阶级的土著产业投资者。

一些富裕的土著投资者在购买100万令吉房产的能力,并不比非土著逊色,看看回扣就可以算出金额的数目。其实也有少数土著产业买家,他们未必想以土著名义购买产业,虽然可以获得回扣,但是将来准备脱售,只能卖回给土著,无形中目标买家减少,而且未必卖得好价格。

土著买非土著单位
日后转售非土著或被驳回

那么,是否意味土著投资者购买的是非土著单位,日后脱售房产时比较有市场?

针对这点,陈钟灵表示未必,即使土著产业投资者以非土著价格购买,就是他们购买的不是土著保留单位,当他们准备脱售给非土著的时候,来到转换名字的相关部门,或是需要州政府批准的程序一样被驳回,因为业主头上套的是土著光环。

另一方面,由于售卖给土著的房产单位必须给予价格回扣,发展商多数会取巧将这笔账,转移到非土著房产单位,在制定房屋的每平方售价,纳入有关成本。

说到土著固打的问题,一家上市产业公司的市场部经理说,如果每个城市的产业计划,都规定30%的土著固打限额,是不可能可以顺利卖完的,应该是看城市来制定,假设是雪兰莪州首府沙亚南,房产计划的30%是土著固打限额,一般都不会面对卖不出的问题,假如是其他城市、效果如何就很难说。

房产发展商会主席拿督孙兴存、接任该会主席职务后不久,在房产发展商会的论坛上这样说过,配合政府鼓励业者增建可负担房屋,业者在多个城市开始这类房产计划,一旦建好后,是否造成可负担房屋供应过剩?

二三线城可负担屋供过于求

这是个值得大家慎思的问题,如今在国内一些二三线城市可负担房屋的供应,似乎出现供过于求的状况。

在那些城市,年轻人多数到大城市工作,家中的长辈有老家可住,购买可负担房屋的愿意不强,导致一些可负担房屋在推行后,至今接近建成,还剩下不少单位供选购,甚至还出现降价求售、不必抽签等情况。

其实,大马人民对可负担房屋的需求是庞大的,特别是在城市周边地区,好比巴生河流域,假如是价格较低的房产,例如在20万令吉以内的可负担房屋,一般都需要抽签,而且必须符合一些资格才能加入抽签行列,如此一来将一些需要房屋的申请者排除在外。

另一方面,房产发展商会前任主席拿督斯里法迪依斯干达表示,发展商在推行一项产业计划,特别是兴建综合城镇,肩负发展可负担房屋、或是中低价房屋的使命,无形中加大业者的负担,如果州政府能在可负担房屋的供应扛起比较大的担子,对发展商、购屋者或产业市场的发展是有利的,在争取土地供发展产业,市政府或州政府毕竟比较占优势。

东盟多国房价高企

提及首都吉隆坡的房产价格,他说,许多人认为吉隆坡的房产价格高昂,其实在东盟多个成员国,撇开新加坡不说,印尼首都雅加达、泰国首都曼谷、菲律宾首都马尼拉的房产价格,也是超出一般市民的购买力,年轻的购屋者需要长辈的资助,才有可能实现购屋计划。

政策连贯
逐步实现居者有其屋

说到由州政府或市政府扛起建可负担房屋的责任,本地一名产业顾问表示,邻国新加坡在1960年开始透过建屋发展局循序渐进实现“居者有其屋”,成功解决建国之初面对房屋供应不足的问题。

“在政策执行的连贯性,该国政府保持房屋政策的连续性,依据不同时期与需求,逐步实现‘居者有其屋”的住房目标。”

自从1964年推行居者有其屋政策,新加坡政府基于为居民提供可负担房屋为宗旨,从土地、资金援助,供给体制进行全方位的支持。1966年新加坡政府通过颁布《土地征收法》,赋予政府低价征地的权力,为大规模及低成本兴建组屋奠下基础。

随后在1968年开始,允许人民以公积金储蓄购买组屋,加强人民的购屋能力。此外,该国政府也为建屋发展局提供资金补贴及低息贷款,协助建屋发展局兴建更多的住房单位。

房价可负担是关键

他说:“购买房屋靠个人或靠政府,严格来说,关键在于个人购买房屋的意愿、个人的财务条件。不同的是,当一些有利于购屋者的政策出台,可以推动有意购屋者进场,前提是他们的条件符合要求,再来是房产位于他们可以接受的地点及最关键的:房屋价格在他们可以负担的范围。”

修订条例
提高发展商门槛

巴生河流域一家非上市产业公司的主管表示,房屋发展法令修订后,发展商申请发展执照时需拥有不少于25万令吉现金的缴足成本,并缴付发展项目建筑成本预算(不包括土地成本)的3%作为抵押金,这是一笔数目不小的资金,对许多业者带来不小的冲击。

80%交屋后拿回
20%维修期结束

假设一个公寓发展项目的建筑成本是3亿令吉,发展商就必须掏出900万令吉现金作为抵押金,直到交屋后才可以拿回80%,其余20%需等到义务维修期结束后才能拿回,发展商的财力必须雄厚,才有能力应付。

本地执业律师陈佐彬表示,过去发展商若要推出新的房产发展项目,需缴付20万令吉的抵押金,交给房屋部监管单位保管,便能够申请“广告准证及发展执照”,以刊登有关房产发展项目的销售广告及与购屋者签署买卖合约。

不可贷款充抵押金

不过,随着新法令的修订后,发展商必须缴付的抵押金,从20万令吉提高至建筑成本预算的3%,而且不能向银行贷款,发展商只能自己想办法掏出一笔庞大的现金,违反此条文的业者,其罚款也从过去的2万令吉,提高至5万令吉。

陈佐彬指出,尽管新条例将发展商的入门槛提高,财力不足的发展商因此跨不进来,而依赖银行融资贷款来运作的发展商,也将逐渐被淘汰出局,但相较于过去无论房产发展项目大小,一律须缴付20万令吉的指南,修正后的新条例是根据每个项目的建筑成本预算来收取抵押金,对于推出小规模房产计划的发展商,反而显得比较公平。

买屋太难
政策仍须调整

话说回来,大家一定会好奇什么是可负担房屋?为什么会有可负担房屋的出现?对于不同类别、不同城市的可负担房屋计划,会有不一样的申请条件和必备文件,当中售价和细节也有所不同。对一些城市的购屋者来说,15万至20万令吉是可负担房屋;在另一些城市,25万至30万令吉是可负担房屋,关键在于购买者的收入和能力。

可负担屋定价
关键在于购买者收入和能力

政府推出的可负担房屋计划,主要是为低收入群体提供合适售价的房屋,考虑到生活在一二线城市(吉隆坡、雪兰莪、纳闽、布城等)的居民负担不轻,希望可以帮助他们减轻购屋压力。特别是低收入(B40)和中产收入群体(M40),也就是说从家庭或个人收入每月少于5000令吉,或不超过1万令吉的收入阶层都是受惠者。

对一般的受薪阶级来说,在付了车贷分期、房租、保险、伙食费及其他的日常开销,能储蓄的钱几乎所剩无几。

对于中低收入群体来说,吉隆坡的屋价真的不容易负担,造成他们难以承担购买房屋的重任。

购买房屋成为年轻人的压力,薪水负担不起屋价,这一连串的实际状况,推动政府推出可负担房屋计划,让大众人民可以直接受惠,期待大家都能“居者有其屋”,特别是拥有购买房屋计划的年轻人。

不过,发展商与国家银行也需全力配合和支持,积极商讨如何调整和放宽房贷条规,让购屋者的贷款申请比较容易获得批准。这里需要补充一点,假设在最低持有年限的时间内(约两年)脱售可负担房屋。或许只能转卖给房屋与地方政府部,以确保符合资格的购屋者才能入住。

那么,什么样的人最适合购买可负担房屋?产业顾问表示,踏入社会工作不久的年轻人、想帮助孩子建立家庭的父母、家庭或个人月入少过5000令吉、家庭或个人月入不超过1万令吉的收入群。

先租后买
加强购屋资格

产业顾问公司莱坊表示,国家房屋政策2.0(NAHP2.0)设下的广泛框架,有助于解决可负担房屋的问题。该政策下的先租后买(RTO)计划,为购屋者提供享有租屋5年的选择权,并可在第六年申请通过终端融资,以购买有关房屋。

该公司表示,先租后买计划是一项不错的措施,因为可提高低收入群体的信用分数,进而加强他们的购屋资格。

结语

房地部长祖莱达较早前透露,在全国的127个可负担房屋项目中,仅有27个项目的土地是由州政府所提供,剩余的100个皆由私人领域提供。尽管全国有许多的可负担房屋项目,可是由于缺乏一个统一的机构来全权统筹及兴建,因此取得的成效并不理想。

希盟政府上台之后,有意统一让房地部全权统筹国内所有的可负担房屋计划,负起监督和协调的重任,保障可负担房屋的发展,不过细节还未出炉,因此短期内仍难以评定。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-08-12

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