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财经 > 活用理财

2019-08-19 13:05:39 2102715

65岁退休人士想用EPF投资公寓

财富问诊
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陆先生来信指出,他是一名退休人士,今年65岁,妻子仍在职场工作,每月收入大约3000令吉,他们两人的孩子都已长大,有各自的生活,陆先生拥有两间双层排屋、一间公寓,产业的银行贷款都已还清,估计这些产业价值200万令吉。

他说,目前他们两人住在其中一间双层排屋,其中一个儿子住在另一间双层排屋,至于公寓则是假日度假屋,与此同时,他拥有大约160万令吉的公积金储蓄,以及50万令吉的现金,这些现金由定期存款、单位信托,以及银行储蓄组成,家庭的每月开销大约是3000令吉,主要用在日用品、食物、水费、电费和电话费、交通费等等。

陆先生在信中说:“目前,一些发展商在推售新的公寓,提供购屋者相当有吸引力的回扣、免律师费和印花税,折价等优惠,我很想购买一个共管公寓单位供自住或投资,可是,我也有一些疑虑。”

请问:“以我的财务情况,我可以提取多少现金来购买公寓,同时,维持目前的生活方式直到80岁(假设),我的妻子已经60岁,预计几年后将从职场退下来。”

“我想要购买的共管公寓价值60万令吉,准备从公积金储蓄户头中提取,可是,担心可能会影响未来从年度利息中赚取的收入。”

陆先生来信提起的共管公寓单位,只说价值60万令吉,但没有说位于哪一个城市,因为如果从公积金户头提款,以现金购买该单位,必须确保投资回酬比公积金储蓄平均回酬率高,或至少持平;同时,也需确保产业具有增值潜能,或者是容易出租。

“优惠”房产地点多数远

目前,一些获发展商提供回扣的共管公寓,多数位于郊外市镇,买家只因为有折价10%、免买卖合约、贷款合约律师费、印花税等优惠,或是有附送一些屋内设备(符合条件),而决定购买这些地点的房产,坦白说,没有租赁市场,因为附近没有学院,也没有办公楼,买来只能自住,或是当周末度假屋,或是留来等待房产增值。

从陆先生来信可以看出,现阶段已经拥有一个度假公寓,因此,不需要多一个度假公寓。

永佳财务公司理财师陈建业说,从来信可以看出,陆先生有些心动,也许折扣后的产业价格,比原价少相当大的幅度,如果是这种情况,发展商是否还卖剩不少单位,因此,被迫削价出售,同时,该产业发展计划,单位总数是否很多,这些都是投资房产之前,需要考量的因素。

在巴生河流域,有些共管公寓的地点,可以称得上策略性位置,可是,单位数目很多,例如数十层楼高、单位密集,类似这样的房产,买来投资也有风险,因为会面对其他业主在出租公寓、求售公寓的竞争压力,可能无法达到自己属意的价格。

目前,陆先生已还清所有房屋贷款,只需应付每月3000令吉的开销,这笔开销可以来自银行储蓄的利息,也可以来自太太每月的收入。当太太几年后从职场退下来,每月的开销将自储蓄的利息,只要不需动到本金,以利息应付开销,问题并不大。

年老难避免医药费支出

另外,关于存活年龄到80岁,假设从目前到那个时候,只要两人没有大病,以陆先生的财务状况,应该没有问题,不过,假如存活年龄更长,当然不是坏事,需要预备的退休金将更多。

因此,不能预估再多活15年、20年,凡事都有例外,任何人都无法预知自己的寿命,可以活到多少岁这事很难说,比较可以预测的是,随着年龄增长,特别是到了老年阶段,医药费的支出是很难避免的。

陆先生没有提及保险费支出的资料,估计不需要支付、或是没有购买保险(一般上不大可能没有购买保险),假设真的没有购买医药保险、储蓄保险之类的保单,那么,退休后没有收入的日子开始,开销的花费将来自银行储蓄的利息,因为,信中并没有提及有租金收入。

动用EPF
失复利优势

再回到购买投资公寓的计划,我们假设陆先生与太太都很喜欢,但不建议全数提取公积金储蓄购买,毕竟这个储蓄户头的利息,还是比其他形式的存款高,在复利率的基础上,可以为退休后的生活费,做基本的筹备与规划。

另外,假设购买该公寓单位如愿敲定,万一日后发现投资失策,卖不出也租不出,被迫需要套现其他房产单位,那么必须能够确定,目前名下的3个房产,任何一个都是容易脱售,以套现取得周转资金。

租金或增值超EPF
才算有利可图

由于陆先生今年已65岁,如果投资房产,多数会以现金购买,虽然银行存款利率下跌,不过,至少还有3至3.5%,视存款数额而定,可是,假如购买的公寓,无法顺利出租,等于是零回酬,如果租金很可观则另当别论,好比说每月租金有3000令吉,减去300令吉(假设)的管理与维修费,仍比银行存款利息高,而且是业主的市场,是租户追着业主,那就不同的情况。

另外,共管公寓每月的管理与维修费,是一笔不小的数目,而且是有起没跌,这一点相信陆先生也很清楚,如果产业位于租户属意的地点,容易出租问题就不大,如果是相反情况,那就比较伤脑筋,特别是烦恼租户迟交租或不交租的问题,这样会影响退休后的生活质量。建议陆先生掌握多一些有关房产的资料再做决定。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-08-19

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