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财经 > 活用理财

2019-08-19 13:32:53 2102725

融资4管道·晋升有产阶级

焦点策划
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一直以来,国人购买房产,主要是向金融机构或政府贷款,通过这两个融资管道,在符合条件的情况下,实现他们的购屋计划,近年来,多了“先租后买”购屋计划,让条件较不足的购屋者,可以在数年的时间内,筹备购屋计划。

除了上述3个融资管道,政府在提呈2019年财政预算案之后,建议推出“产业众筹”,这个新的机制,在今年获得证券监督委员会批准后,准备协助首次购屋者获得融资,实现购屋计划,如今购屋者,特别是首购族,拥有4个融资管道供选择。

产业众筹
购屋者付20% 投资者付80%
5年后决定买断或者出售

产业众筹是新的机制,这里简略讲述重点,在这个融资机制之下,购屋者在前端需要支付屋价的20%,这20%的融资存放在托管账户,其余80%融资由投资者支付。

这20%融资可以来自本身的银行存款、公积金储蓄、或向银行贷款。提供另外80%融资的投资者,包括雇员公积金局、商业银行、金融机构、产业发展商,或是其他企业。这些投资者在这5年内,将获得5%的投资回酬率。

申请者必须至少已满21岁,在订购房产、支付20%的购屋款项后,发展商从投资者提供的融资,收取产业价值的80%,购屋者支付的20%款项,将在5年后支付给发展商,到时候,购屋者必须做出购买、或在公开市场脱售房屋的决定。

购买“产业众筹”的房屋,购屋者在那期间必须住在该房屋/公寓内,不过,可以将房间分租出去,以减轻个人的负担。

另外,发展商准备在“产业众筹”平台出售的房屋,价格必须不超过50万令吉,若已完工,必须已有可入住文件,因此,发展商必须拥有适合的房产单位,尽量把房价维持在50万令吉以内,以便参与“产业众筹”,待售房屋必须是已经完工、或即将卖完的房产,购屋者办好手续后,就可以搬入居住,这样的安排,购屋者不必担心房产搁置,对首次购买房屋者,最大的顾虑就是订购的房屋,未能如期完工、甚至被搁置。

5年后屋价是个未知数

大马购屋者协会认为,产业众筹未必可以让更多首购族拥屋,产业众筹的架构将以投资产品的形式呈现,未必适合广大的首次购屋者,该机制只适合“利基”首次购屋者──即无法从传统融资管道领取产业贷款的购屋者。

在产业众筹的机制下,买主在房产单位,没有合法拥有权,只是有权利在决定后的接下来5年内住在该单位内(假如期限是5年),唯有在买方支付产业其余80%款项后,合法拥有权或地契才转移到买方名下。

购屋者协会指出,在正规的房屋拥有机制,购屋者晓得他准备购买房屋的价格,可是,在“产业众筹”机制下,买方无法在当下确定到了第5年,产业的价格是比现在昂贵或者便宜,他必须有把握或有足够的财力,以便在住了满5年,有能力买下该房屋,否则,他与租了5年房屋,最后依然是无屋一族没有两样,无法买到第一间房屋。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,最好是购屋者今天能实现购屋计划,不是等到薪金上涨后才来考虑购买,当薪金上涨了,房屋价格也跟着上涨,他们实现“梦想家园”的代价将更沉重,一样是无法负担,虽然“产业众筹”是首次购屋者另一个融资管道,但必须了解其潜在风险。

慎选方案

产业顾问郑水兴认为,有意购买房屋的年轻人,须对产业众筹模式(P2P)保持谨慎,以免面对不好的经历,他说,大马政府多年前已开始就推出各项优惠政策,协助年轻国民购买房产,可是,人民对购买房屋的认识,以及对金融的认知还有待提升。

他希望政府在提供优惠的同时,也可提供更多买房教育,让人民掌握购屋资讯。“资讯和教育应该是并行的,就以政府最近宣布的房屋众筹计划、或之前推介的FundMyHome计划,其实很多人都不大了解,只知道会有相关人士准备协助他们购买房屋,但是这些计划如何让购屋者受惠,他们普遍是一知半解。”

他指出,FundMyHome计划是市场上其中一种售屋模式,它是由许多发展商参与,然后由银行提供贷款,这和人们一般向银行贷款买房没有太大的不同,差别只是房产价值的20%要如何去处理,而不同的房产项目也会有不同的处理方式。

“FundMyHome计划是没有众筹执照的,因此,这项计划还算不上是众筹模式,而在这项计划下,购屋者只需要支付屋价的20%,就可以入住房屋5年,而且只允许首次购屋者参与。”

郑水兴建议,2019年开跑的产业众筹扩大到购买二手屋,并且能让购屋者自由的挑选自己的房屋,现在大马的房产市场,供选择的房产单位很多。

“我认为最好还是向银行贷款购屋,不必面对5年后需把房屋卖出去,并需要考虑盈利分享的问题,因为产业众筹的80%盈利是由投资者分享,可能也需要一些手续费。对于没能力购屋的人,可能是一个买屋的管道,但是对于一般人来说,或许不是理想的选项。”郑水兴说。

先租后买
租户有购买优先权

过去几年,由于价格偏高、购屋者不容易获取融资,一马房屋公司与国家银行联手推出“先租后买”机制──租客可以先向发展商租房屋,然后在一年内,以双方同意的价格签约购买。

当租客选中一间房屋,接下来必须在7天内,缴付相等于3个月租金的抵押金,双方签署租约,该房产单位的租金锁定5年,不过,在租满一年后,可以将租约转为购买房屋的合约,如果不准备购买,租了5年,在第6年开始可以续租。

“先租后买”与“产业众筹”细节有些不同,不过,又有一些相似之处,主要是协助中低收入者能有屋子住。

“先租后买”与一般的租房屋,有一些不同的地方,一般的租房屋,是屋主与租户签一年、或两年的租约,租户在租约期满时迁出,至于“先租后买”是加入一个时间点,给租户选择的空间,采用在签署合约时同意的价格购买该产业。

正如其名,“先租后买”,是购屋者先以租户的身份租用一段时间,之后才购买,主要结合租屋与购买的方式,在租用期间,租户必须努力筹备购屋资金,或确保租约满后有机会取得房屋贷款。

银行贷款
最普遍及可行

向商业银行申请房屋贷款,是最传统、最普遍的购屋融资方法,把房屋地契押给银行,待还清房贷后,才能将地契赎出来,不论是有地排屋,或是分层产业,例如公寓,申请房屋贷款的程序都相同。

数十年来,这个模式被证明是可行的,银行在批准和发放贷款之前,一般都会进行严格审批,除了地契抵押给银行,提供贷款的金融机构也会要求(过去),如今(强制)贷款者购买房屋贷款保险(MRTA),以减轻银行面对的风险,这个保单主要是保障借贷者,在还清贷款之前发生不测,例如不幸逝世、或者失去工作能力,无法继续就业,以及供还银行的贷款,当然,也降低银行面对借贷者违约的风险。

因此,市场人士质疑“产业众筹”的有效性与可行性,之前另一个建议是:购屋者可向银行贷款、若无法领取所需的融资额度,也可以向发展商领取另一半的产业融资。

针对银行提供一半、发展商提供另一半的融资机制,林若辉律师表示,在这种情况下,地契抵押给银行、还是发展商握住,会成为争议的课题,因此,能否成功落实,现在言之过早。

政府贷款
只限公务员

至于领取政府贷款购买房屋,只限公务员才有资格,来自各政府部门不论职位等级的高低,皆可享有领取低息贷款的优惠──贷款利率比商业银行的贷款配套稍低;不过,公务员的低息优惠也是一生人只有一次机会,假如一名公务员享有该优惠,几年后将房屋卖掉,再申请政府房屋贷款购买另一间房屋,就不能享有这样的优惠,他们可以转向商业银行贷款,融资买屋。

为协助人民购屋,近年多了不少政府资助的房屋计划,例如人民房屋计划、房屋贷款计划、青年房屋计划、我的第一间房屋,以及我的雪兰莪房屋计划等等。

就以“青年房屋计划”为例子,年龄介于25至40岁,想要购买人生中第一间房子的年轻人,可以考虑政府与国民储蓄银行(BSN)合作推出的“青年房屋计划Youth Housing Scheme”而且提供首2万个年轻人津贴,为期2年!

在BSN MyHome计划,成功申请者,在2年内的每个月可获得200令吉补贴,算起来一共可获得RM200x24个月,也就是4800令吉的补贴。

另外,一马房屋计划也称为PR1MA,这是政府推出的中低价房屋计划。PR1MA的房子价格比市面上的便宜大约20%。透过这个计划,能够以低于市价20%购买房屋,成为有屋人士。

之前申请一马房屋计划的人士,月入最高不可超过1万令吉,如今政府做出调整,月入不超过1万5000的家庭也可申请。只要符合资格,任何人都可以申请一马房屋,不过如果太多人同时申请一个地区的房屋,政府将采取抽签的方式让市民购买,房屋的价格在10万至40万令吉之间。

申请一马房屋计划的条件,主要是:夫妻或个人每月的收入介于2500至1万5000令吉,而且购买房子后必须自己住,并且在5年之内不能转售。这里简述申请方法。

1、使用电邮在Register PR1MA注册一个PR1MA户头。

2、登入PR1MA户头,填写申请者资料。

3、选择想要申请的房屋类型。

4、提交完成。

PR1MA旗下的房屋计划如今遍及全马各个地区,包括:槟城、芙蓉北区、蕉赖、安邦再也、旺沙马朱、加影、芙蓉2、拉沙与新那旺,所需资格与文件如下:●一马房屋申请资格:申请者必须是年满21岁的马来西亚公民、个人或家庭收入(丈夫和妻子)介于2500至1万5000令吉,同时,拥有不超过一个房屋单位。

●一马房屋申请文件:雇主证明函、EA/B Form报税单、公积金结单、银行结单、薪水单、其他(如州属的要求文件)。

●一马房屋申请步骤:申请者必须检查本身的资格。如符合资格,须上网注册填写资料。他们必须提交雇主证明函、报税单、公积金、银行结单、薪水单。接着,他们将获得一个注册号码。

如果推出房屋,一马房屋机构将根据申请人选择的地点进行抽签。

假如想要在网上申请PR1MA房屋,必须先注册一个PR1MA ID Pengguna,才能往下继续申请。

(A)注册PR1MA ID Pengguna步骤一:到Register PR1MA注册,要填写的资料包括简单的个人资料如姓名、身份证号码、国籍、电邮、手机号码等。(ID Pengguna/User ID为login所用)填妥资料后,点击Daftar/Register。

步骤二:这时,有个页面就会弹出来,指示我们到邮箱启动(activate)PR1MA的户头。(必须在14天内启动账户)。

步骤三:到邮箱启动账户后,我们会被带到这个页面,只需填写密码然后点击Hantar/Submit。

步骤四:看到Kata laluan anda telah berjayadisimpan,就代表你注册成功!然后点击蓝色的链接进入登记程序。

(B)网上登记申请PR1MA房屋步骤步骤一:填写详细的个人资料,包括个人收入(自己的)、住家地址、拥有产业、雇主资料、所得税号码(假如没有,请填写TIADA)。

填妥后,点击Simpan dan Teruskan/Save andNext。

步骤二:填写详细的伴侣资料,包括个人收入、雇主资料、还有所得税号码。系统会自动将夫妻俩的收入加起来。

步骤三:有孩子的家庭需要填写这项。

步骤四:如果没有孩子,就直接到产业这栏。产业资料包括:产业类型、尺寸、地址、何时购买等。

步骤五:这是最复杂的一个部份。要回答的问题包括:想拥有PR1MA房屋的地点?为何要购买新屋?想拥有的新屋类型?新屋面积?希望拥有的设施?择屋条件?特别需求?等等。

填妥后,点击Simpan dan Teruskan/Save and Next。

步骤六:这里,你必须下载和打印表格,签名后,再拍照上载。其他证明文件,如身份证和薪金单。需注意的是,上载的大小不可超过1MB。

完成后,就可以点击Teruskan/Next和Hantar/ Submit。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-08-19

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