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财经 > 投资法则

2019-12-16 13:16:00 2162745

外资请进,大马房市(三之二):价格调整·可买多间·外国人抓紧买楼

焦点策划
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政府寻找外援降低国内高居不下的产业库存,理论上是一项不错的建议,实际上能否在众多区域国家中“雀屏中选”,获得外国投资者的青睐还是未知数。

在过去3年,大马房地产市场陷入低迷,滞销房产数量高企,而房地产的发展与国家经济息息相关,解决房市问题至关重要,寻找外援真的可行吗?

市场人士直言,国内对外国人的拥屋政策“友善”,同时限制较宽松,可谓是一大优势,但是,房价及租金回酬却也是决定外资会否进场的关键因素。

中港新太高贵
大马价廉“屋”美

达证券产业及产托分析员谭倩雯认为,与区域产业市场如香港及新加坡相比,大马产业的优势在于价格相对廉宜,是吸引外国购屋者的主要原因之一。

中总社会经济研究中心执行董事李兴裕认同,以高档房产、商业产业每公尺价格来看,大马产业价格远比新加坡和香港来得低。

“产业表现方面,当然邻国会比我们领先,但是,大马产业价格还是相当具有吸引力,能够吸引外资前来购买。”

他重申,尽管大马的高档产业价格对本地人来说可能会有些难以负担,但是,与香港、新加坡及中国相比,大马产业价格还是更便宜。

谭倩雯也指出,大马对外国置业者所实施的政策也相对友善,在选择购屋上没有太多的限制,如外国人在新加坡及香港置产门槛较高,面对的限制和花费也较多。

她补充,在香港和新加坡置业,在融资方面可能必须缴付较高的费用,而大马相对较欢迎外国购屋者。

外国人可以买有地房产

谭倩雯也提到,高端房产来看,大马的选择还是比较多,而且,在大马,外国人还是可以购买有地房产。

“大马除了房产价格较廉宜外,商业产业如办公楼的价格也比区域城市如曼谷来得低。”

提到政府在2020年财政预算案提到的降低外国人购屋门槛,谭倩雯认为,预计有助于外国人的购屋情绪。

她相信新的政策可以帮助发展商降低未售房产的数量,但是否会因此掀起外国人购屋潮则有待观察,目前尚言之过早这项政策对市场将造成怎样的影响。

谭倩雯也坦言,一直以来国外买家并不是本地市场最大的卖家。

对于政府并没有取消或降低产业盈利税,是否会限制外国人购屋的意愿,谭倩雯表示,大马政府一直来都较希望大马产业市场能够健全发展,因此不会希望有人炒高产业价格。

“事实上,外国人可以透过参与马来西亚第二家园计划(MM2H),以便在大马购屋。”

“不过,外国买家会否选择在大马置产,最终还胥视他们买房的目标。”

谭倩雯表示,新加坡是金融中心,假设购屋者想要往这方面发展,则首选当然是新加坡;至于印尼,近期强推医疗旅游,香港则是大部份人会选择作为拓展业务的地区。

多语环境
沟通无障碍

她相信大马语言和文化多元,可以吸引较多不同地方的人,因大马的语言环境是中英文都能沟通。

谭倩雯指出,可能一些国家如越南的产业会较便宜,但始终英文在当地较偏远的地方并不普遍。

据谭倩雯探悉,在近期香港发生纠纷后,的确有许多发展商前往香港路演介绍大马房产。

“他们大都对槟城较感兴趣。”谭倩雯表示,香港人普遍对新马泰较熟悉,因此,他们置产的地点多为新加坡、大马及曼谷。

“总结来说,大马产业的竞争优势还是存在。因大马条例友善,政策也不会太朝令夕改,且允许外国人购买有地房产。”

政府限制炒房
不怕泡沫

经济方面来看,李兴裕认为,以马币汇率近期的表现来看,相信也是吸引外资进入大马产业市场的一大因素。

他指出,外资在大马置产,不外乎数个原因,其中最主要的两个原因分别为响应MM2H,作为退休或度假用,这类的购屋者大都倾向于选择靠近海边,较宁静可休闲生活的地点置产。

“第二种则是典型的投资者,主要希望分散投资组合,因此会选择在新加坡、香港、大马、澳洲投资,他们关注的是长期回酬,因此入场费低、回酬更高的资产会是他们的选择。”

目前入市好时机
惟需长期持有

李兴裕坦言,大马产业市场当下的问题是供应过剩,不仅是屋业,商业及零售同样如此,同时预计这几年的回酬不是很理想,因此投资者需要长期持有。

李兴裕也指出,以投资作为置产目标者,假设有能力长期持有,则目前不失为一个入市的好时机。

他认为,近期几宗在国外的产业交易额创下新高,意味着外资对产业市场还是存有一定信心。

“除非出现很严重的经济萧条,导致产业市场回调,如不,产业市场表现不至于太糟糕。”

李兴裕也提到,香港、新加坡乃至大马政府也有祭出冷却措施,以免产业市场出现泡沫现象。

他以目前的情况推测,产业市场可能需要2至3年才能逐步调整过来,重新回到上升轨道。

李兴裕指出,大马产业市场目前面对的最大问题是供应过剩,料明年商业、零售产业过剩情况会恶化。

李兴裕直言,假设外资有意购买,目前是非常好的时机,因大马产业比邻国便宜,汇率也相对低。

李兴裕指出,大马政府会控制整个市场,避免产业价格大跌,并认为在推动MM2H上要更加透明化。

他认为,政府在2020年度财政预算案宣布的降低外国人购屋门槛至60万令吉限制在公寓,而产业搁置将会影响发展商的现金流。

“如果政府发现有许多外资大举进入,可以考量其他政策,但一定要及时反应,毕竟产业市场牵连甚广,低迷越久,会影响建筑业及投资意愿。”

外国人可直接拥有产业权
银行融资法律保障一应俱全

投资房地产是外国投资者最常进行的投资活动,房地产可出租投资,也可以作度假屋,甚至退休自住。

而大马是否是外国投资者的首选?政府持续在推行、能够吸引外国投资者前来投资房地产的主要项目为马来西亚第二家园计划(MM2H),透过这项计划允许外国人获得长达10年的入境准证,并在届满时可更新10年;这项计划虽然没有强制参与者必须购置资产,却能够间接带动房地产的销售,同时,在部份地区的参与者可获得较宽松的购屋门槛。

除此之外,与亚洲其他区域相比,大马对外国购屋者相对友好。在亚洲其他国家,外国购屋者未必能够全权购得房地产,有者的持有期限只有50至99年,而相对友好的持有资产政策能够吸引更多外国投资者。

InvestAsian投资网站指出,或许外国投资者可以在泰国、柬埔寨、菲律宾甚至新加坡购买公寓,但大马却是亚洲唯一一个允许国外投资者不需企业架构,能以个人名义购买有地房产的国家。

各州有不同的购屋门槛

尽管如此,外国购屋者想要在大马购屋仍然面对一些限制,而且必须注意的是,国内每个州属都有不同的购屋门槛,甚至有些州属限定了外国购屋者只可在特定地区购置房地产,比如雪州,政府就规定外国购屋者不允许在封闭式社区置产。

此外,任何“遗产产业”如旧商店也同样限制只有国人可以购买。

除了上述几项限制外,大马无疑是亚洲区域里,外国人较能轻易购得房地产的国家。

iProperty同样认为对外国人而言,大马是亚洲地区购买房地产最友好及轻松的国家,甚至涉及房地产买卖的相关法律也是最灵活的国家之一。

资料显示,目前大马政府并没有限制外国人置产的数量,而外国购买者除了必须面对一些规定和限制外,整个购买过程几乎与本地买家相同。

银行为MM2H退休者提供贷款

普遍上,大马的银行只会向在本地工作及拥有合法工作准证的外国人提供贷款。不过,本地及外国银行仍然愿意为参与MM2H计划的退休者提供贷款。

对于新的发展项目则较容易获得贷款,因发展商将会安排合作的银行提供贷款便利,而外国购买者也受惠。

iProperty也指出,虽说外国人可以购买国内大部份的房地产,但仍然有部份是被限制的:所有被冠上“土著保留地”的土地及产业皆不能买;州政府归类为低中成本产业不能买;州政府归类为“土著配额”的产业也不能买;农业地,除非超过5英亩和用于商业用途。

允许拥有永久地区产业

iProperty认为,大马是外国人投资第二家园或进行产业投资的适合地区,主要是因为外国人可以直接拥有产业权、允许拥有永久地区产业、宪法建立财产所有权、银行系统为外国人提供融资、有效的购买程序及房屋者的法律保护等。

房价稳
但租金回酬低

外国人购屋,假设是自住,理所当然的会选择环境优美交通便利的地点,作为投资,最重要的当然是回酬,无论是租金或者房价,只要有所增长,对投资者而言就是一个好的投资项目。

据国家产业资讯中心(NAPIC)数据显示,2010年首季,全马的房产平均价格为20万9763令吉,至2019年次季,全马平均房价已上升至42万零345令吉;以产业类别来看,排屋价格由2010年首季的17万8880令吉,扬升至2019年次季的38万4277令吉;接下来的还包括高楼产业由16万7479令吉走高至34万零771令吉、独立式由37万4696令吉增至65万5393令吉以及半独立式由39万8144令吉扬至65万4765令吉。

3年来房价没有大变化

近3年来,虽然大马房产表现放缓,但是,NAPIC数据显示,房价走势并没有出现太大变化,显示大马的房产价格仍然稳健。

从表二可以看到,排屋在2010年次季的平均售价近19万,至2019年次季已达逾38万,比起2018年次季甚至有所增长;虽然独立式房产和半独立式房产价格在2019年次季和2018年次季相比,虽然有所下滑,但幅度并不大,甚至整体大马房产价格表现也是呈上扬的趋势。

Global Property Guide认为大马的公寓价格处在合理的水平,同时,大马是一个稳定的国家及稳定的产业市场。

Global Property Guide分析道,大马房产价格稳定,在数年间上升了2至3%,虽同时在其他年间有所下滑,但是整体上大马房产价格并没有因为周边突发的情况出现暴涨及暴跌情况,甚至在调整通货膨胀后,房产价格在过去15年相对稳定。

虽然如此,大马的资本增值却受限,仅有部份靠近新加坡的“宿舍镇”地区资本增值值得期待外,因此,租金收入成为了最大的吸引力。

Global Property Guide的调查却显示,近年来,大马的总租金回酬有所下跌,120平方公尺的公寓总租金回酬仅有4.5%,但两年前同样面积的公寓可以取得8%回酬,同样的,独立式洋房的总租金回酬显著下滑至2.5%,整体来看,大马租金市场的吸引力已大大减退。

还有一个重点是,政府并没有取消产业盈利税(RPGT),因此虽说房价稳定,但租金回酬低和产业盈利税都是影响外资进入大马产业市场的原因之一。

【结语】无论产业市场表现如何,想要购房者仍然大有人在,毕竟房产仍然是一项会增值的资产,下期,将来讨论市场上各大发展商将会采取什么策略来争夺外资的“芳心”。

作者 : 文/刘玉萍
文章来源 : 星洲日报 2019-12-16

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