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第一天 | 银行看的是还钱能力，不是赚钱能力
“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。 最近，天哥的弟弟说要买房子了，这件事原本让我挺欣慰，毕竟他之前跌跌撞撞欠下一屁股债务，后来慢慢打拼，现在终于存到一笔头期钱，也开始认真的规划人生。 但现实却很快给了他当头棒喝：银行不批贷款！ 他跑过来问天哥，怎么会这样呢？不是有存了一笔头期钱了吗？他5000多块工钱，要供一个2千多接近3千的房产，应该也供得起啊？为什么不要借给他？ 天哥问了他几个问题后，得出了结论。答案只有3个字：DSR。 对于像天哥弟弟那样，没啥接触银行资讯的普罗大众来说，都不会知道DSR是什么，所以这里和大家讲解什么是 DSR，以及它如何决定我们能不能借到钱。 DSR，全名是 Debt Service Ratio（中文：债务偿还比率），简单来说，就是银行会看我们每个月的收入中，有多少比例已经用来偿还贷款了。 以天哥弟弟为例子，他每月工资RM 5,700，现有月供RM 2,200（车贷+信用卡个人贷），如果房贷真的批准后，假设供款只是RM 2,600左右，那么总月供将接近 RM 4,800。 这代表什么？DSR超过84%！虽然还是供得起，但很容易因为一些特殊花费，而导致还不起贷款。 所以大多数银行在审批贷款时，DSR通常限制在60-65%左右。即使有些银行愿意放宽至70%甚至85%，也通常只针对高收入群体（比如月入RM 10,000-20,000以上的人），而像天哥弟弟这种“月入中等、债务偏高”的组合，几乎注定会被拒。 头期款存到了，贷款却批不下 这个状况其实很心酸。因为这除了是天哥弟弟的情况，也是很多现代年轻人的现状，很多年轻人存了几年，终于有了点头期，却在银行DSR这一关卡住了。 毕竟银行不是慈善机构，他们也是做生意的，如果每个人都来借钱然后还不起，那么银行不就很多呆账而蒙亏？所以银行批贷款时，一般上不是看我们有没有钱买房，而是看我们有没有能力还钱。而DSR，就是他们衡量我们能力的最直接工具。 那么难道年轻人就不配买房吗？天哥有没有什么贴士提供给年轻人，以提高年轻人买房并成功借贷的机会？ 其实银行放贷并没有太复杂，想提高贷款成功率的话，以下几点我们必须知道。 [vip_content_start] 控制现有债务，尤其是“月供型负债”。比如车贷、个人贷款、信用卡分期，这些都会吃掉我们的DSR数据。在申请房贷前，最好提前清还这一类贷款，这样就能释放现金流。 例如弟弟的个人贷款还有4个月，每个月RM 1,500，那么他只要用RM 6,000把这部分还掉的话，就可以立刻释出RM 2-300k的房贷额度，所以这一类数额不高，但是每月都在供的，最好清掉它，以增加贷款额度。 然后不要低估信用卡影响力，信用卡虽没在用，但只要有额度，就会影响我们的贷款评估。虽然不同的银行算法不同，但是太多不同的信用卡对信贷评估并不太好。但是换个角度，如果信用卡每个月有在用，然后也是月月清，那么反而会方便银行跟进我们的消费习惯和还款能力，对借贷反而有加分。 还有一个方法，就是提供更多资产证明，除了工资单，如果我们有定期存款、EPF结余、股票资产等，也可以提交，有助于银行评估你的整体财务能力，虽然这个不至于对DSR带来帮助，但是对于银行评分方面还是有帮助的，就好像玩“梭哈”一样，我们的筹码越多，我们的底气就更多一样，会让银行对我们的评分更有利。 当然，最后最后的绝招，就是联名贷款（Joint Loan），有人会找父母/伴侣联名贷款以“拉高收入”，降低DSR。但别忘了，对方的负债也会一并计算，如果对方也有贷款，效果可能相反，所以要真正算清楚，不然可能适得其反。 不过银行还有另一种评估方式，但是那个对于年轻人来说并不合适，这里也只是分享下，让大家增广见闻。银行还有一种叫做HNWIs贷款（全名：high-net-worth individuals；中文：高净值人士），这种DSR反而银行不太考量，他们考量的是借贷者的“身家”以确认还贷能力，但是这种贷款净身家需要最少300万马币，所以不是年轻人合适的借贷方式。 买房是一场“现金流的战争” 回到弟弟的故事，虽然贷款被拒绝了，但是他还是没有放弃，而是调整方向，他说暂时先不买房了，专注把多余的负债先还掉，计划在一年内“瘦身财务”，再重新申请。 因为他听明白我跟他说的重点，也就是“买房不是我们怎么看自己有没有能力供，而是银行怎么看我们有没有能力供。”当我们懂得银行的游戏规则，懂得如何“包装”自己，那么贷款这件事就不再遥不可及。毕竟，买房几乎是每一个华人的梦想，共勉之。
1天前
黄子伦 | 特朗普关税会让世界末日？
真正会造成毁灭性打击的经济衰退，往往是结构式，是系统式，是藏在一些我们习以为常的数据里。这些危机此刻不会出现在我们的眼前，可是当你转身回来再看，它已经冲到你面前。 最近金融市场不怎么太平，特朗普决定暂缓关税90天后，市场虽短期回暖，不过尚未收复失地。无论美股或马股，各大股指都是负数。 这个时候，大家又开始赞扬股神巴菲特于2024年9月开始沽空股市，转而买入美债的英明之举了（当然，美债和美元也是受到特朗普关税政策冲击）。此时，有另一个说法开始出现：美国今年会出现经济衰退。有观点认为，美国会陷入类似经济大萧条的窘境，更有第三次世界大战即将开打的言论。 老实说，我不知道第三次世界大战会不会开打。但，如果真的开打，大部分人包括我都不具备生存能力。要是按这思路，我应该开始去学挖地洞这类生存技能，在家囤积粮食等。我不知道你怎么想，但我觉得自己这么做的话是过于焦虑了。 我们再回到上一个疑虑，美国会不会陷入类似经济大萧条的窘境？ 以目前的资料来看，应该是不会。我知道坊间有很多言论都把美国于1930年代陷入经济大萧条，和时任美国总统胡佛所签署的斯姆特•霍利关税法案（The Smoot-Hawley Tariff）联系在一起。这法案有点类似特朗普那种与世界为敌的关税政策。 据资料显示，当时有许多经济学家和美国企业主都极力厌恶这项法案，奈何无法阻止它在国会通过。之后所发生的，自然就是各个国家对美国实施报复式关税，造成全球贸易量萎缩。 这些是我们所知道的一个大概，我们也知道美国股市在1929年的暴跌之后，历经约25年才收复失地（当然世界大战也是原因）。这也是为什么当特朗普祭出关税政策时会引起那么多震惊。 不过，经济学家认为美国经济大萧条会耗费这么长时间才复苏有好些原因。的确，胡佛的关税法案是原因之一，但学者们分析这法案的影响大约只占10%。与此同时，那个时候的美国也有一些结构式问题，那就是他们的银行系统非常脆弱，加上1929年股市崩盘之前，美联储有通过升息来尝试压住这个股市热潮。 而在1930年，美国出现许多银行被 [vip_content_start] 挤兑的问题。 银行，一直都是个高杠杆的行业。为了确保这个杠杆的健康发展，我们不仅需要对银行实施高度监管，更需要中央银行发挥“定海神针”的作用，也就是我们常说的 “最终贷款人” （lender of last resort）。就像伯南克处理次贷危机发生时的说法：纵使只是一丁点星火，你也要用超大的消防水喉将其熄灭。 以2023年倒闭的硅谷银行为例，幸好是美联储的成员银行之一，所以存款方面有人兜底，该问题才不至于蔓延。 估计你也猜到，在1930年代，那些银行就是没有美联储为其兜底。要知道，美联储在1913年成立后，整个美国有差不多24,000家银行，而当时只有8,000家加入了美联储的成员名单。与此同时，美联储对于要不要给市场注入流动性也存在分歧，而美国货币供应在1930年到1933年之间就少了三分之一。 一场战争，不会只有一声枪响。一场危机，也不会只有一个原因。一家公司股价暴跌不会引起危机，但，若公司老板把股价抵押借贷，而且是在好几家公司上都这么操作，那么就会引起剧烈震荡。 因此，如果有人说单靠特朗普的关税政策就能引发全球经济衰退，恕我无法用一个原因来预测整个动态发展，因为他可以随时一条推文就暂缓，另一条推文就关税的重大谈判突破。 这也是为什么有一天美股开盘时上涨，但随着白宫澄清“并无90天暂缓期”的说法，股市又迅速下滑。这是因为投资机构利用AI在社交媒体上捕风捉影，然后高频买卖所致。讽刺的是，特朗普在隔天就宣布暂缓关税了（这也让人怀疑白宫之所以先澄清没有90天暂缓，就是特朗普还没完成股票上部署）。 不过，我比较肯定的是，真正会造成毁灭性打击的经济衰退，往往是结构式，是系统式，是藏在一些我们习以为常的数据里。这些危机此刻不会出现在我们的眼前，可是当你转身回来再看，它已经冲到你面前。 这也就导致我在阅读一些股市或者世界末日论时会有所保留，因为如果这些真的是问题，那么应该会引起相关人士的高度关注，并加以应对。反过来说，如果没有人提供应对，要么这些问题并不严重，要么就是这些问题压根儿无法解决，只能做好准备，迎接冲击（brace for impact）。 那么，散户是不是应该卖完全部金融产品，持有现金就好？我觉得这就取决于你的投资金额多寡，以及这些资产的流动性。 坦白说，如果是股票，那几十万令吉，乃至几百万令吉的资金，在股市里真的只是沧海一粟，没必要为了流动性而过于恐慌。当然，房地产是另一回事，但你也别给自己太大压力，反正大部分人都跑不掉，那些企业大亨更是跑不掉。只要应急资金还在，那就好。
3天前
财富问诊 | 如何积累100万退休金
请不要忽视税务节省所带来的优势，如果每年将这笔省下的税款进行储蓄并投资，假设年均回酬率为7％，那30年后，将累积至7万零845令吉59仙。
5天前
投资问诊 | 双威有何新计划 可加码吗？
我持有一点双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组） 股票，想请问这家公司有什幺新企业活动？公司股票现在还可以再买吗？谢谢。
5天前
蔡兆源 | 别制造税务问题
上期文章我们提到，税务奖掖可大大降低投资成本。因此，往往一项不可行的投资项目，在享有税务奖掖后，可能变得可行。周生和好多合规的制造业者，没有申索再投资津贴（Reinvestment Allowance， RA）税务奖掖，白白错失良机！上期文章见报后，另一 位中小企业老板张生问道：“是不是所有的制造业都能享有再投资津贴？”
5天前
吴继宗 | 联昌集团有望挑战8.18令吉
联昌集团（CIMB,1023,主板金融服务）是马来西亚第二大金融集团，在东南亚区域具有强大影响力，业务遍及大马、新加坡、印尼、泰国、柬埔寨、菲律宾、越南及中国部分地区。它是一家多元化的银行控股公司，涵盖商业银行、投资银行、伊斯兰金融、资产管理与保险代理服务等。其核心业务包括：1. 消费者银行业务，房贷、车贷、信用卡、个人贷款：占据盈利主力，特别是在大马和印尼；2. 商业及企业银行业务：面向中小企业、大型企业融资、项目贷款等，包括跨境融资、贸易融资和投行业务；3. 伊斯兰银行，通过联昌伊斯兰银行提供伊斯兰合规金融产品；4. 投资银行与财富管理，包括证券经纪、IPO承销、基金管理、私人银行服务等。
5天前
产业问诊 | 租赁地契如何转为永久地契?
这里想请问房产顾问，需要经过怎样的程序和手续，还有要 准备哪些文件，以便申请可以获准？谢谢。
5天前
仙风道股 | 电动卡车获好评 SWIFT物流伺机扩展
SWIFT物流（SWIFT,5303,主板交通物流组）承诺2030年将采用电动牵引车与卡车，以达成排放量减少5％的目标。尽管公司盈利预测未发生任何变化，但由于近期股价疲软，故将评级从“中和”上调至“买入”，并维持40仙目标价。
5天前
晚年不保系列二 | 医保费调涨 闹得满城风雨
自去年11月底爆出“医药卡保费明年上涨40至70％”的新闻以来，医保费调涨的议题便如同燎原之火，持续延烧至今。
5天前
产业脉搏 | 经济形势复杂 房市面临挑战
由于全球经济形势不断变化，马来西亚房地产行业，预计在2025年将面临各种风险和挑战，假如全球经济复苏步伐继续放缓，在一定程度上，将对马来西亚的房地产市场造成压力。
5天前