黄先生最近在转手市场订购了一间共管公寓，并且向银行提出房屋贷款申请，银行建议他必须购买房屋贷款保险，除非他本身购买的保险概括范围比较广。

另外，有关机构提及MRTA和MLTA这两种房屋贷款保险，虽然有稍微讲解一下其分别，可是，听完之后还是不大了解，希望《产业问诊》顾问可以进一步解说。

另外，在购买房产贷款保险，应该注意哪些事项？例如购买的比率，是否可以自己选择投保的保险公司？

答：当我们申请房屋贷款时，银行一般会安排客户投保旗下保险公司的保单，而不是由客户挑选本身属意的保险公司。

关于房屋贷款保险（MRTA）的保单，一般的购买年限与房屋贷款的期限相等，假设贷款期是25年，那么投保的年限最好是25年，当然，也可以购买年限较短的保单，视保险机构是否给予批准。

假如是联名购买房屋，那么可以是两人各买100%的保障，也可以是只购买50%，如果只是购买50%，在贷款尚未偿还期间，万一其中一人失去工作能力，无法继续供款，或是不在世，另一人仍需要偿还他的那份供款；假如是购买100%，即使是其中一人不在世，由于是100%概括，那么也不需要继续偿还房屋贷款分期。

这项房屋贷款保险的保单，其保费是一次过付清，承担的风险属遽减式，因此，假如申请者年纪比较大，例如已超过45岁，有些银行不会坚持申请房贷者，购买概括贷款期的保险。

假设贷款分期是20年，可以购买15年的房屋贷款分期，如果购买全额的房贷保单，一次过的保费支出相当大笔，不过，可以加入房屋贷款配套来举借。

上述提及的房屋贷款保单，不附有现金价值，而且受到申请者年龄的影响，年纪越大、保费越贵，性别也有影响，男性和女性的保费稍有不同。

MRTA较缺乏灵活性

不过，假如是提早偿还房屋贷款，尚可领回一小部份的保费，主要看很快提早供完，或是只提早几年供完贷款。

这里补充一点，MRTA比较缺乏灵活性，它不允许业主重新分配或转移至另一家银行，假如业主准备节省利息，或是寻求更好的服务重组贷款时，MRTA不获允许转移至另一家银行，而是需要购买另一份新的保单，保费可能更为昂贵。

至于MLTA，这是一项定额式的房屋贷款保险，这项保单与MRTA最大的不同点在于：MLTA的保额不是逐年遽减，而是保障额在整个房贷时期维持不变，这意味投保者不需担心逐年减少的保额，不足以概括尚欠的贷款额。

MLTA具备现金储备

另外，MLTA具备现金储备或现金价值，业主支付的一部份保费可以累积为现金价值，现金价值让贷款者能早日解决贷款，同时提早退保。

由于MLTA具备现金储备或现金价值，因此，其保费略为高一些，假如在投保期结束前在产业上做出更动，例如有意购买新的产业作为投资，那么选择MLTA可能较有弹性，这项保单提供业主转移至购买新产业的灵活性。

银行为减轻所放贷给客户的风险，一般都要客户购买房屋贷款保险，至于购买MRTA或MLTA，自主权主要在客户这一边，当然，保险公司的代理也会提供意见供客户参考。