阿兹曼低调专注.重塑新丰尼品牌

2015-06-14 19:01

阿兹曼低调专注.重塑新丰尼品牌

产业市场严峻时期而刷新销售纪录的新丰尼生活(前宝敦)(SYMLIFE(前BOLTON),1538,主板产业组),决定于2016与2017两财政年再“乘着需求的翅膀”推出22亿令吉产业发展计划,为股东创造更大价值。

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1997年亚洲金融风暴期间叱咤风云,目前担任新丰尼生活执行主席兼首席执行员的丹斯里阿兹曼接受专访时说,下两个财政年若年均推展10多亿令吉产业计划,毛利控制在20%左右,将使公司处于舒适情况。

这名当年以重组公司,让公司“起死回生”而名闻大马乃至区域的人物,多年前接手宝敦后,在2015财政年创下7亿零700万令吉销售纪录,远较2014财政年的2亿1千200万令吉销售增长233%。

他说,目前手握6亿6千700万令吉未进账销售,寄望今年销售优于去年,预计今年杪有10亿令吉未进账销售。

他也说,去年的亮眼销售,为未来几年的盈利扎下深厚基础。其产业发展计划80%在巴生河流域,20%在这个地区以外。

他指出,尽管市况严峻却创下纪录,然而售价合理、品牌恰当,整个概念行之有效得以驱动需求。

他说,2016和2017财政年推展的计划有5至6项,包括双溪威南湾、蒲种Taman Tasik Prima、KWASA橡胶研究院(RRI)、沙亚南U10区和沙巴亚庇讯号山(靠近皇宫)等计划。

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谈到是否有比较负担得起的房产时,他说,沙亚南U10计划的一些单位大约60万令吉,不过数量不多。

公司目前仍有820英亩地库,420英亩双溪龙和双溪大年AMAN JAYA有400英亩。

他强调建造素质监控非常重要,需时时用心才能符合或超越客户需求。

尽管以往叱咤风云,阿兹曼受访时显得内敛;他说,在新丰尼重塑造品牌之前,他都保持低调,主要是以成绩来证明,并且脚踏实地去做。

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从过去多年亮眼销售,他认为其管理方式和方向到位,尤其是艰巨环境下能获得亮眼成绩,可说卓越。

产业计划

目不暇给

阿兹曼披露,去年总共推展4项计划,最大的计划为吉隆坡Star Residence,总发展值30亿令吉,分4期。

这项计划位于双峰塔附近,附设品牌零售区(signiture retail),发展值2亿5千万令吉,有计划转化为高档餐饮区,已推出的第一座ResidenceTower已售出90%。该公司以以50%持股,与联合置地(UMLAND,4561,主板产业组)联营。

“今年10月将推展Residence Tower 2,Tower 3则在较后更恰当时机才推展。联营公司把上述计划颁发予三星工程承建,后者是顶级建筑商,这是要确保提供最佳素质的产品。”

第二项计划为满家乐的TWY产业,在满家乐总共有4英亩土地,先推展第一期建在2英亩的计划,另2英亩明年推展。这整个计划的总发展值达4亿令吉。

TWY提供极吸引人的概念,只建上下联体公寓(Duplex)(阁楼除外),而且是全家具概念,里头的厨具、卫浴、灯饰、门窗帘等皆采用外国名牌产品,建好即可立刻入住,设计新颖舒适,建筑空间由660平方尺至1千385平方尺。

660平方尺乍看面积不大,然而经过巧思设计和善用空间,楼上为卧室,楼下为客厅、起居间、空间运用简洁,原木制楼梯与地板显现质感,而且可尽览这一带夜景。

他说,这种前卫设计在满家乐可说前所未有,获得新世代接纳,售出近90%。

尽管去年市况非常严峻,基于概念、品牌都对准品味,6个月前推出,目前售出85%,受年轻人欢迎。

“至于蒲种的Elevia Residences,这个在TamanTasik Prima城镇区的计划,推出集合别墅和25层楼公寓;发展值达1亿3千万令吉,非土著单位已售罄,只剩土著单位。每单位介于50万至60万令吉。”

在东海岸,最近把类似Kenny Hill的高档概念,在哥打峇鲁推出Tijani Raja Dewa保安与围篱双层排屋和半独立式洋楼计划。2个月前推展,即售出逾30%,售价近200万令吉,这在哥打峇鲁是少有的,显见在哥市想享受像Kenny Hill的生活者,大有人在。

哥市计划其实是建在14英亩土地,分为两期;首期7英亩土地发展值达1亿8千万令吉,次期将可能包含高楼公寓、酒店和零售商产达3亿多令吉,若成功推展,发展值将达4亿8千至5亿令吉。

“今年将在八打灵再也士马兀路JAYA 33旁,建20层楼新总部大厦,总出租面积将有26万8千500平方尺,其中零售空间达3万1千500平方尺,23万7千平方尺为办公空间,有490个停车位。”

该总部大厦已开始进行土地工程,预计2018年中完工,同年8月1日迁入新办公处。

阿兹曼说,公司决定把总部迁移至八打灵区的新建筑,新建筑不单遵循多媒体走廊(MSC)规格,也获绿色建筑认证。

根据调查,八打灵区办公空间的86%出租率,相比吉隆坡的81%出租率,标帜八打灵区对办公空间有更殷切需求。在经济低迷时,由吉隆坡市中心把办公区迁往八打灵区也成为趋势,主要是隆市区租金高。

他说,公司将出租上述空间,并不会售出大厦,除非是整栋出售予产业信托投资(Reits)公司,惟也不急于脱售。

他指出,该大厦总发展值2亿5千万令吉,基于旗下产业不多,目前不急于产托化。

他预计今年杪明年初,推展的是双威南湾小型公寓计划。

尽管未来两个财政年将推展6项计划(去年推展4项,今年推展2项),然而仍会小心翼翼,市场买气有点平淡。

品牌定位

小美时尚

阿兹曼指出,他向团队清楚表达,公司是负责任和可持续的发展商,不期许成为大型发展商,以Live Better为指引,以便推出改善人们生活的产品。

“大发展商可在城镇计划建立时尚生活,我们则在比较小的土地上,建立小而美的时尚空间。”

新丰尼小而时尚,敢于创新,同时也尝试在发展中营造社区精神。

阿兹曼说,在设计共同活动区域时,一般会建网球场、泳池,而新丰尼所建的皆是居民所要的。

他在双威一个计划建造拳击设施,迎合年轻买家的需求。

他表示,要宣称是时尚生活(lifestyle)的发展商很容易,那也要因应人们的需求,并充份运用有关空间,这才是重点。

保留现金

等待契机

目前公司负债比仅达0.3倍,手握现金逾1亿令吉,低负债也让公司可购置近3亿令吉的地段。

“5年前失去趁低买进地段的机会,然而目前产业市场趋软,我们见到很多机会。”

尽管3年前竞购土地“败阵”,目前却见到很多人要脱售地段,或者要求联营计划,因此可从中精挑细选;也在槟岛寻求地段,不过未得手。

他说,尽管有现金在握,公司在派息方面还是须保持谨慎,主要是须保留一些储备。

阿兹曼强调,现金流的管理对发展商至为重要。

现金管理非常重要,以产业发展的赚幅一般为15到20%,售出产业时,买家保留7.5%,过后保固期后才付;因此,赚益的20%,扣除锁定18个月至24个月的7.5%,大概只剩12.5%。

他说,如果推展后销售不到90%,可能会出现负现金流,到最后实收7.5%赚益。

他时常提醒销售队伍,管理现金流非常重要,要求公司须保持财政纪律。

他指出,销售下跌时,除非你掌握需要的现金,不然会有很大麻烦,无法支付承包商,牵连二手承包商,将导致层层拖欠而使计划无法动弹。

他说,产业市场可能会走疲一两年,今后唯有现金流强劲的公司,才能在市场上搜寻地段。

“目前我们伺机收购地段,很多地主与小型发展商也献售土地或要求联营。”

预计今年杪拥有未进账销售达10亿令吉时,公司将去思考派息政策的问题,并对此有更清晰指引,目前未有派息政策。

他说,自入主公司后,每年让股东享有4%至6%周息率的派息。股息回酬更为重要,提供4%至6%周息率。

持续创造

股东价值

这家中资本产业发展商也在派发股息后,再献议小股东回购股票,过去几年都如此;尤其是股价低估时都这么做,这是利用公司储备回购,给予股东溢价。

阿兹曼强调,新丰尼是看长远的一家产业公司,会以稳定持续的步伐展开发展,不会跑得太快,免得在市况不佳时遭受不测。

“我看到很多产业发展商,在金融危机中陷入困境。”因此,须确保是以可持续的方式,为股东创造价值。

他指出,可持续性是新丰尼的商业模式,有体力和能力跑到最后,才是最重要的。

去年在严峻环境中,能创下破纪录的销售,这让公司能以更竞争性的利率融资发展计划。

他打趣说,新丰尼可能保守,但不是保守的只“稳坐”在地库中而什么也不做;“我们把地段,适时而适当的创造价值。”

阿兹曼说,在最严峻的时期,公司创下销售纪录,致力于把公司放在稳实的基础上,在任何时机都可稳健成长,而要抹去一般产业公司给人“大起大落”的刻板印象。

他表示,在时机好时,每家公司赚到眉开眼笑,然而若在严峻时期,仍可保永续成长,才是难能可贵。

股价平稳

谈到公司股价表现,阿兹曼表示相信长远投资,因此股价的短期走势,对他本人来说并不很关键;新丰尼股价过去一年介于70多仙至1令吉22仙之间;相比宝敦1999年7月最高5令吉10仙,最低3令吉零2仙,2000年2月最高4令吉22仙和最低2令吉80仙。

他说,基于放眼持续性的发展,新丰尼股价也比较平稳。

“比较很多大型发展商,差不多每季都在购买地库,一旦购置地库和推展计划,股价便随之起伏,然而公司并没有这层压力。”

讲求效率

管理开放

公司上下只有200名职员,虽然设关键表现指标(KPI),不过在管理上相对简单,而且也更易以一个团队前进。

每个周一,公司各部门主管集聚一堂,开诚布公的对一些特定计划进行讨论,也对购地收集大家意见,确保地段和价格适当。

阿兹曼说,他采取的是开放管理方式,毋需叠床架屋和经过层层繁文缛节,决策也比较快,也是集体的决定。周一的会议,也是快速决策的场合。

这个12人的会议,包括财务、销售、计划、人力资本、企业服务、法律与商务发展(事关购置土地),除了作例常讨论,也为未来拟定成长策略。

“管理的重点是决策,然后下放权力,朝既定成长目标前进。”相比家族公司,决策上并不容易。

他打趣的说,以TWY那么前卫果敢的产品设计,如果是在旧家族结构的营运中,要获得批准和放行并不容易;然而,这个切中年轻市场时尚的产品却获批准,而且卖得满堂红。

公司也引进很多新职员,一半为新职员。首席营运员张炳荣说,了解市场的趋势非常重要,尤其是若产品是以年轻人为对象,就要知道他们的需求。

阿兹曼说,有关产品概念是在会议通过,然后交由绘测师和各专业人士组成的委员会,去落实设计图和执行。

曾是管理投资银行与重组债务的风云人物阿兹曼表示,来到屋业发展可说有“文化震荡”,因为事情好像动得很慢,申请程序需很多时间,需有很大的耐心“从收购一块土地,到正式推展,可能需时3年。尝试缩短这个程序,但很多时候时间不在发展商掌控中,各有关当局的批准,耗费很多时间。”

他形容,屋业发展是非常冗长耗时累人之事,需要有良好队伍贯彻,才能排除万难。

雇员持股10%

无需出资

阿兹曼透过设立雇员信托,让雇员持股10%;雇员无需出资购股,而是由公司支付。

他说,这是雇员的选项,可以从努力和股票飙涨中激励员工。

“雇员因此也会更有向心力,为公司的前途拼搏。据悉,不是很多公司有设立类似信托。”

由宝敦到新丰尼生活

阿兹曼在前宝敦达9年,因丹斯里林渊海的邀约,起初在宝敦购小规模股份,协助重组宝敦。当时宝敦借贷约5亿令吉,金融风暴来袭和经济不景导致亏损;林渊海邀请进入公司,负责把公司转亏为盈。

经过3至4年重组公司和支付债务,重新专注于产业;此前宝敦业务庞杂,有金融、餐饮、建筑业等,大约4年前林渊海决定退出公司,阿兹曼购下有关股权,便担任公司执行主席兼首席执行员和管理公司,目前持股25%。

2年前,把前宝敦重塑为新丰尼生活;2014年起推展新的计划,位于满家乐的Twy打响头炮,获得90%订购。其他计划包括吉隆坡双峰塔对面(即与大众银行遥望,坐落在JALAN MAYANG)的Star公寓。

宝敦成立于1964年,在吉隆坡家喻户晓,刚好庆祝50周年纪念;蕉赖美达花园(MIDAH)、宝敦花园和当时吉隆坡最高大厦金马律大厦,是宝敦代表性“佳作”,而公司最早建的公寓为宝敦阁(Bolton Court)。

阿兹曼档案阿兹曼放眼新丰尼生活有更亮丽前景。

丹斯里阿兹曼雅哈耶是1997年亚洲金融风暴期间,叱咤风云人物,他以重组公司,让公司“起死回生”而名闻大马乃至区域。

1997至1998年亚洲金融风暴来袭,阿兹曼雅哈耶和其队友,以DANAHARTA重组很多企业之呆账,从1998至2003年担任DANAHARTA董事经理和主席,并以卓越成绩而获国际殊荣无数。

在这期间,他获组合投资者(Institutional Investor)颁发“亚洲最具影响力银行家”之一,也获Asiamoney颁发“重组机构年度首脑大奖”。2004年迄今,担任国库控股(Khazanah)董事。

阿兹曼早年获伦敦大学政经学院经济与政治科学一级荣誉学士,之后在英国与大马各大会计行(包括伦敦毕马威(KPMG)任职。1988年回国后曾担任阿马纳证券银行(Amanah Merchant Bank)和土著证券银行(Bumiputra Merchant Bankers)首席执行员。

他于2005年8月25日担任新丰尼生活首席执行员,2007年3月15日起担任非独立执行主席。

他特爱SYMPONY这个名字,担任两家含SYMPONY字眼公司之主席,除原有宝敦改名为新丰尼生活,也担任另一家以外包服务、金融、企业秘书、人力资源、股票发行方案为业务的新丰尼(SYMPHNY,0016,主板贸服组)创办人,目前担任代主席和集团首席执行员。


 
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