低收入平民，可以5万令吉的价钱购买一间廉价屋。在满家乐，5万令吉可能还买不到一间厕所。

无壳一族，每个月缴付好几百块的房租换来个安身之所。在满家乐，几百令吉还不足以支付一个月的公寓管理费。

如果说泗岩沫甘榜保留地是大都会低收入人民生活的写照，满家乐就是大都会富裕奢华生活的代表。

这样的对比或有些极端，却鲜明比照出满家乐这个黄金地不菲身价。

从橡胶园变身豪华住宅区

90年代初，满家乐还是一个毫不起眼的橡胶园。拿督童国模当时以每平方尺5令吉购入此区的橡胶园。

十多年后的今天，满家乐已经脱胎换骨变成炙手可热的高级公寓住宅村。单单是地价，就已经从当初的5令吉，暴涨数百倍！

综观全国各地，满家乐可说是国内首个空前成功的高级公寓城镇。

满家乐和金地花园紧紧相依，若说满家乐是高级公寓村，金地花园则是有地房产居多。

当地的产业发展，皆以高级和高隐私为主要发展概念。途径满家乐，一栋栋矗立的高楼设计美观，看似高密度，内里却是隐私高和面积大的住宅。

一个单位面积足以媲美双层或半独立洋房的使用面积，高隐密的甚至每一层楼只有一个单位，甚至直通电梯。当地发展商无不出尽法宝，以套房式和服务式、高级家具配备等等豪华设施吸引高收入人士。

地点，产业素质、生活环境、高收入邻里、高度保安监管等等，多项有利因素造就房价节节攀涨。

百万令吉在满家乐买一间屋子，已经是最平常不过的交易。在满家乐这高楼林立的地区，也有一些围篱有地房产，售价自然不菲。

一些发展商推出的新产业，更不是所有人都可以自由参观。一些需要预约，一些则规定邀请名单，借此管制购屋者的素质。

资料显示，以投资回酬额估算，满家乐产业盈亏持平为每方尺450令吉，比较城中城区产业则需760令吉。

1991至2007年间，满家乐建竣公寓总数达5900单位，平均每年350间公寓。未来4年料另有4600单位公寓竣工。

随着地段的减少，眼明手快的发展商已经将高级住宅的发展版图，扩展至金地花园、大使路和靠近泗岩沫一带。

衣食行样样便利．24小时保安监控

交通便利一向来是决定产业价值的关键因素。满家乐位于吉隆坡心脏地段，与金地花园相邻。与另两个高尚住宅区白沙罗高原和孟沙也只是咫尺之遥。

从满家乐前往市中心和八打灵的车程只须5至15分钟时间，轻易可取3条大道通往目的地。

通过Penchala Link，只需5分钟可衔接白蒲大道，让前往万达镇和珍珠白沙罗的时间缩减至5至10分钟。Sprint大道则通往联邦大道，其他还包括北上的南北大道和新巴生河流域大道（NKVE）。

随着人口的增长的需求，商产发展应运而增。阳光集团旗下的满家乐广场是历史最悠久的商业中心，早前脱售该广场的商业资产和泊车场予桂嘉资产管理公司。

最新的Solaris @ Mon’t Kiara成为该区商业地标，结合工作、娱乐、饮食和休闲一体的Solaris占地13英亩，包括商业店铺和办公室大楼。毗邻的金地花园，也有一间购物中心。

由于居民以老外居多，当地就有几所国际学校，包括Garden国际学校、满家乐国际学校澳洲国际学校以及一间距离10分钟车程的法国国际学校。其他学校则包括斯里金地花园中学、武吉白沙罗小学和Sri Cempaka私人学校。

还有，满家乐24小时都有巡逻队和在闭录电视的监控之下。

发展商相中黄金地

说到满家乐，就不得不提拿督童国模和阳光（SUNRISE，6165；主板产业组）。满家乐高尚住宅品牌，就是由童国模所塑造，阳光也是由他所创办。

童贵旺在1997年金融风暴前，高价脱售阳光所有股权。如今阳光依旧是当地最主要的产业发展商，童贵旺则自立门户。

不变的是，越拉越多业者相中这炙手可热的黄金地。

武吉加拉产业私人有限公司（Bukit Kiara Properties Sdn Bhd）：

童贵旺2000年与儿子等人成立武吉加拉产业，仍旧以高档产业为主，地点也是座落在他发迹的满家乐附近之黄金地带。童国模在该公司担主席之位，业务主要由儿子童银坤打理。

在当地的产业发展包括Hijauan Kiara，Aman Kiara和Verve套房。

阳光：

阳光1968年由童贵旺所创立，1996年在马股上市。1991至2007年间，阳光在当地建竣3200单位公寓，占该区总数5900单位的54%。

商产包括满家乐广场和Solaris，最近的住宅产业发展则包括MK11、MK10和Designer Suites。

游礼发产业（YNHPROP，3158；主板产业组）：

Ceriaan Kiara是该公司满家乐首个高档豪华公寓发展计划，发展总值2亿令吉，占地3.06英亩，共238个单位。另两项计划包括发展总值达7亿令吉的D’ Kiara Place和发展总值1亿5000万令吉的1 Duta。

毅成建筑（IREKA，8834；主板建筑组）：

该公司的i-Zen Kiara I和i-Zen Kiara II豪华公寓，招来拿督Jimmy Choo、范文芳、马来西亚时装设计师拿督柏纳詹得兰等买家。最新的产业发展计划则是Seni豪华公寓。

双威城（SUNCITY，6289；主板产业组）：

继Kiara Hill独立式和庭园住宅后，该公司也推出超级豪华公寓Sunway Vivaldi。后者占地7.7英亩，共228单位的低密度发展计划。

其他：

满家乐的产业发展商，几乎都是高品质房产的业者。当中成功在该区和毗邻区域落脚的发展商也有不少。

高级住宅，满家乐依旧是最吃香的黄金地。

首都高档住宅价格趋势

说到高档产业，不能不提吉隆坡城中城。

的豪华共管公寓价格，自2007年初以来，介于创新高水平，不久前的交易，意味这类型产业在2008年的价格走势，可能进一步升高。

目前吉隆坡城中城的多数豪华共管公寓，平均每平方尺在1300令吉至2000令吉之间，比2006年中的每平方尺650至750令吉升高。

尽管说产业的价格与需求潜在进一步上扬空间，多数人对这些产业的价值会否脱离经济基本因素存有疑虑，同时也对这些资产是否拥有进一步上涨潜能存在问号。

吉隆坡城中城豪华产业仍有进一步上扬空间吗？

吉隆坡城中城创新高的价格，意味本地豪华共管公寓的价值，仍比新加坡及香港的水平低，马币汇率强劲、具有吸引力的回酬，无疑将把全球市场的一些资金，转移到大马产业市场。

另外，证券市场不久前走势波动激烈，这也促使多数人考虑在首要地点如吉隆坡城中城投资产业。

另一个激励吉隆坡城中城或吉隆坡首要地点产业的因素是，中东市场部分的资金流入本地市场，这可从一些产业计划的推售获得可观吸纳率看出一斑。

谁有能力支付这样高水平的租金？

以共管公寓每平方尺1500令吉来计算，一个1700平方尺的单位，售价大约是255万令吉，假如投资者取得80%融资，固定贷款利率5.99%，贷款为期30年，每月租金必须超过1万2000令吉，才能不亏不盈。

如果说要取得8%回酬，投资者必须要求每月租金1700令吉！对大多数人来说，类似这样的水平，肯定超出市场上许多人的能力，惟一可能争取到的租户多数是海外专业人士，或是获得公司津贴住宿的主管，尽管如此，又有多少人愿意支付这么高的租金？

即将加入市场的共管公寓供应，料将在2008年杪至2010年之间带来冲击。

从2008年杪开始，吉隆坡城中城的投资者，必须与额外的超过2500个单位，以及到了2010年，估计有超过4400个单位的出租产业市场竞争。

假设50%的新供应量是出租单位，另外的50%是业主自己住，至少还有另外1250个单位，或到了2010年估计是2200个单位加入市场。

如果我们将在2010年杪加入市场的超过2000个单位服务公寓计算进去，供应市场的形势可能更为严峻。

有鉴于此，投资者可能发现不容易将资产迅速套现，以吉隆坡（不只吉隆坡城中城）做为整体情况来看，豪华共管公寓租金平均取得按年成长率2.8%，2007年杪整体资本值按年增长10.3%。

从上述数据可以看出，豪华共管公寓的租金市场需求量，可能并非如大家所认为的这么可观。