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财经投资法则
18/10/2021
高美达结合线上和传统销售产业 法迪依斯干达要跳脱旧框框
文:张启华
图:受访者提供、资料照片
法迪依斯干达:在严峻的经商环境中,公司领导需有恢弘眼光。

高美达(GLOMAC,5020,主板产业组)以稳扎稳打步伐,在疫情严峻中营运,谨慎前进,做好本份,等候明年杪全面复苏,推动产业强劲需求。高美达董事经理兼首席执行员拿督斯里法迪依斯干达,对疫情下的产业境况与前景侃侃而谈。

该名曾担任大马房地产发展商公会(Rehda)主席,现为该会顾问的53岁CEO,也对发展大马屋业的宏观问题向政府进言。

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第四季转亏为盈

高美达截至今年4月杪第四季,逆转前期859万2000令吉净亏,转而净赚476万9000令吉;全年净利增逾倍至2830万7000令吉,前期净赚1259万7000令吉。

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截至2021年7月杪首季,公司净利跌60.7%至172万8000令吉,每股派息1仙。

公司小档案

高美达于1988年,由具有远见企业家,丹斯里FD曼梳(集团执行主席)与拿督冯隆得(执行副主席)联合创立。

2000年6月13日,在主板产业组上市,并演化为受尊崇、信任和负责的发展商,涉产业与实业的各层面发展。

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高美达旗下有55子公司,已完成接近90亿令吉销售。

高美达的Primrose产业画家构想图。
产业料明年下半年复苏

问答录

1.高美达2022财政年前景如何?国内产业的最糟糕情况是否已过去?

答:疫情当前,2022财政年(2022年4月30日截止)产业市场持续面临挑战。然而在集体接种疫苗、低息环境与延长拥屋计划(HOC)下,中期势激励产业市场。

我国经济目前刚开始自封锁复苏,当前积极接种达致群体免疫可让经济重启;时机到时我们将恢复发展活动常态,专注有地中阶住宅市场,需求料强劲。

高美达的盈利清晰度稳定,具有5亿7800万令吉未进账销售。

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长远则持续推展新的策略,有80亿令吉潜在发展值,可让集团业务持续。

财务分析员预测,今年下半年料更为明朗化;至于全面复苏,个人认为要到2022年杪才开始。

“2022年下半年,才可见产业复苏,或者稍微延后。”

近期产业市场料横摆,第二季与第三季盈利萎靡,有了数字化措施打击稍缓,达致群体免疫与经济重启后,国内产业市场料在第四季潜在短暂复苏。

推展2.82亿计划

这个财政年推展2亿8200万令吉计划,其中包括Saujana Perdana的连排别墅(Townhouse),Saujana KLIA与柔佛Saujana Jaya的排屋。

蒲种Lakeside Residences也推展Rumah Selangorku公寓,这个财政年内唯一的高楼产业。

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Saujana KLIA的Primrose款推出123个单位、总发展值6500万令吉的双层排屋,订购踊跃,将继续驱动销售。

今年较后期,将在Saujana Utama5推展双层排屋,潜在发展值2亿9900万令吉,占地62.5英亩计划,与旗舰发展计划的双溪毛糯Saujana Utama相比邻。

虽然产业复苏预期延宕,重要的是这些计划在复苏期,潜在的地库可释放80亿发展值;未来将扩展巴生河流域产品组合,并以数字配合传统行销,料可让销售动力持续。

2.疫情期间如何获取销售?买家更喜欢实际体验产业?

答:疫情前,便显著投入数字行销,以接触目标市场,如对产业提供虚拟探访,或浏览虚拟展销室;线上订购平台,则提供电子表格方便购屋程序。

3.要化订购为销售,是否更为困难?未来如何强化销售?

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答:是的,必须承认,要化订购为销售,还真面临些微挑战,特别在售卖过程获取签名时,因疫情期间贷款与法律文件延宕;不过,经持续探讨科技后终克服问题,也得感激公司的法务与银行系统,适时的演化,带来便利。

4.疫情受管控、低息环境与经济复苏,可否强化产业?在激励产业方面,对政府有何建议?

答:政府最近对大马第二家园计划做了一些调整,个人认为可以更为完善化些。

应降低外国人置业门槛

调低外国人在马置业门槛,势成吸金催化剂、改善大马经济。我已就此疾呼,将继续呼吁州政府放宽限制。

大马健全保健系统、管控疫情能力,吸引全球买家前来;然而,此时一些州属所设门槛极高。

政府此时应掌握契机,这样才能与邻国如印尼、菲律宾竞争,待往后经济复苏,才提高门槛也不迟。

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很多人认为外国人涌进,将拉抬大马房价,实际数字显示,外国人在马置业只达2%,若倍增至4%,势激励国家经济!

5.以甚么策略达致上述目标?

答:这些策略包括更注重家居设计详情,基于居家工作趋势大增,这涉及需高速网络的私人工作间。

线上行销克服传统“痛点”

同时,我们的线上行销也克服传统接触的“痛点”,协助减低传统大广告牌、路演、促销等活动。

6.在这个纪元,不管是数字化、线上线下或者两者结合,可协助激励销售?资本开销若干?

答:我相信,商业硕彦会探讨任何渠道改善销售。数字世界新奇,可锁定目标;高美达也显著加紧投资数字行销。

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7.你怎样看产业建筑期间的遵循成本与时间成本?对减少繁文缛节、强化业界的成本效益,有何建议?

答:这需要全方位方案,才能严正克服可负担的问题。政府有必要调低或废除不需的收费与规定,以调低经商成本。所节省的成本,可化为更可负担的房价。

私人公用设施公司,如雪州水供公司(SYABAS)、英达丽水(IWK)、国家能源(Tenaga)与其他公司,不应对发展商实施资本贡献收费(Capital Contribution Charges)。

这些公司应透过消耗为基础的消费,从大众税收获取联邦基金。

遵循成本膨胀不利发展商

到了今天,这些遵循成本如气球般膨胀,只要求发展商负起责任,是不公平的!为了遵循上述成本,发展商已挤压赚幅;实现居者有其屋,应是各方持续分担的责任。

●高而增长的遵循成本,或者持续无止境实施更多新指南,只有使成本更高企。一些州政府,在转换土地实施高转换收费,而地方政府更对包括发展的申请实施高收费。平均而言,发展商需要支付的,包括资本贡献、衔接费用、提呈费,献捐沟渠、基建、葬地,还面临成本增加。

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●建议那些涉兴建可负担房屋发展商,可获得特别奖掖,如获得快速批准、高密度、折扣转换地价,豁免一些收费。

●对于采纳工业建筑系统(IBS)或组合砖的发展商,应获得更多奖掖。虽然这些发展商长期势从此得到节省,然而初步的投资比传统建筑昂贵,成本料增加5至20%。

基于缺乏规模,使用组合砖并不划算,除非有足够大型的计划。

我们也希望联邦政府放宽立法、指南与所需规定,包括颁发新兴工业地位,减少运输车辆、起卸器材等关税。

●发展商将不遗余力,以促成高昂遵循成本受检讨,以及废除一些不需要的规定,使发展商更可建可负担房屋。

●希望政府致力重新推出私人界可负担房屋计划(Skim Perumahan Mampu Milik Swasta),首购族头期付3万令吉,就可拥有50万令吉以下的房屋。

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8.大马第二家园计划(MM2H),如何长远刺激经济与需求?

答:近年,我曾多次呼吁政府重新实施第二家园计划,指数激励经济的催化剂和刺激产业长远需求。

我赞扬政府推出多项策略,如短期的国家经济复苏计划(PENJANA)和维持隔夜政策利率(OPR)低位,意在稳定经济与产业市场;若有新催化剂,如鼓励外国买家,将可进一步强化产业市场。

大马逐步从行管令过渡至经济复苏的首次三阶段,经济缓缓开放;然而让外国人购置的产业门槛高,一些州属甚至在200万令吉起跳。个人认为,政府8月11日对该计划的调整,需急迫加以重新考量!

我们接获的消息显示,国内外国人团体对此调整反应负面;基于新添加条件,令到原本有兴趣的群体也没兴趣。新的调整离奇,试图迫使原先参与计划的外国人离开。我担忧这将促使更多参与计划的外国退休人士售卖产业离开,转往他国。

政府应与产业利益攸关者接触,包括发展商、产业代理、旅游业营运者等,我们原应改善上述计划,使它在目前这日益竞争的市场变得更具竞争力,其他国家更兼容且还附带其他利益,我国不应实行赶客措施。

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邻国竞争者虽然调高海外最低收入,不过增幅并没有大马高。

9.高美达公布将推展2亿8400万令吉产业,75%为有地产业;产业推展何时可恢复至往日荣景?

答:短期而言,我不认为会正常化;发展商若要使推展带来良好效果,必需跳脱旧框框。新常态将保持,需改变工作、推展与销售的方法;高美达正透过各种新法推展新计划,并强化客户转化为销售的旅程。

10.高美达有5亿7800万令吉的订单在手,是否足够维持未来两年盈利?

答:我们的预测显示,配合成本撙节,高美达可维持过去几年的表现。

11.是否有计划扩展区域印尼加里曼丹,趁印尼迁都之势?

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答:目前国内外经济波动,高美达决定专注于熟悉的巴生河流域与柔佛地区。

12.高美达总地库面积有多少?手握2亿1800万令吉会否增加购地?或者探寻联营契机?

答:目前掌握能释放80亿令吉发展潜能的地库,不会拒绝各种商业契机,近期似乎没有这种契机。

13.有无正在谈著的策略合伙?

答:近期没有。

14.高美达的产业投资如何实现循环收入?

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答:比起其他大型产托,我们的产业投资微不足道。当前疫情旷日持久,几乎转变了游戏规则,新常态下更是诸多限制,如严谨社交距离、双面罩等。

公司目前所需空间相对少,多采取轮流居家工作,雇员与客户安全为上;疫情启动转变,未来做事的方法将迥异。

【管理哲学】
以身作则 灵活兼容

1.你的管理哲学是甚么?如何向同一目标前进?

答:以身作则,专注创建良好环境以创导问责,置入新程序或结构,以面对商业的挑战。这些挑战包括商业模式或策略过时,因此须启动可持续实践。

我深深觉得,要转变程序容易,改变个人难;这也使公司领导的重任被低估。公司领导常是执掌重任与掌舵者,需时时避免诸多事物瘫痪了组织表现与可持续实践。

视可持续为契机

我们视可持续为契机,可转化每项业务,并由公司领导转化工作团队的力道,向憧憬的结果与既定目标前进。

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个人相信,公司领导的特点,可辅助公司文化。领导要厘定目标与期许、厘清法规、培养创意和蓄发公司力量,推动人们做事及确保成功。

公司领导创建良好环境宣导文化,此后则看文化与转化型领导的关系。

2.是否面临人才荒?如何解决此问题?

答:庆幸的,高美达受到眷顾,清晰愿景与策略皆可散布至公司各层面,从茶水间到保安、管理层与技术员。

各层面公司雇员,从服务超过10年,甚至超过30年的都有。我们这类中型公司,具有家庭的氛围,这让公司员工更为凝聚。

20年来,每周与公司高管人员开会,潜移默化转化了集团文化。

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今后的严峻经商环境,公司领导需有恢弘眼光,业务如何营运与其价值,全反映在高层的领导手法上;我们对所作决定全程承担,只做首选或有优势的,期间也有新血加入。

在商业实体的里程中,我们运用了各种工具,如决策权、表现评估、奖励制,克服个别的商业挑战。

这些经验教会我们,企业转型与组织文化,是相辅相成的;这使我们文化的灵活性、沟通接触、生产力与效益,让集团变得更兼容、可靠而敏捷。

3.如何履行股东价值?

答:高美达透过派息与股价上涨履行股东价值,这可透过改善业绩与商誉达致,并转化为更高派息或股价。

今后,也将更注重ESG,产业发展融入ESG至关重要。

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4.派息政策如何?未来是否慷慨派息?

答:等候第37届股东大会批准,高美达截至今年4月杪财政年每股派1.0仙单层股息,和上个财政年相同;约为4月30日34.5仙闭市价的2.9%周息率。

未来保持合理派息高美达将保持不受干扰派息纪录,并在未来保持合理派息趋势。

高美达大厦@Kelana Jaya 画家构想图。
【ESG】将持续改进ESG

1.在ESG方面,有甚么地方需改进的吗?

ESG为环境、社会与监管,三者对高美达都非常重要,特别是在此竞争的环境中,改进是必须的。

高美达确保遵守法规,接纳指南与恪守当局的最佳实践。

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2.是否有多元化董事与足够的独立董事,30%为女董事?

答:高美达有足够独立董事,董事部多元化,独立董事多过执行董事。

21.高美达是否有接班计划,培养更多年龄层、背景与专业的人才,创造可持续价值?

答:高美达已形成良好的接班规划与培训,确保公司持续前进。

3.当前公众持股如何?是否有意进一步改善?

答:截至今年6月30日,公共持股达31%。

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