地契，缺它不可

假设这名地主想出售这片土地，或者是在他们过世后，把有关地契转移给受益人，那这些地契要如何转名呢？在马来西亚，已经有法律条文来执行土地地契的转让程序，这个程序就涉及“产权契约”（Title Deeds）。

一般来说，在购买房屋的过程中，买方的律师会到土地局，申请查看“产权地契”，以查看卖方/业主的身份记录。

个别地契VS分层地契

在马来西亚，最常见的两种地契类型，就是分层地契（Strata Title）和个别地契（Individual Title），还未分割的时候，都属于总地契（Master Title）。

今天，在大马的许多大城市，分层产业的建筑日渐增多，分层房产的业主，领取的是分层地契，举凡“围篱与守卫”（Gated&Guarded）房产住宅区，公寓或办公楼类型的地产建筑都是。

这些分层产业的业主，除了拥有本身的单位，也和其他业主可以使用社区内的公共空间与设施，例如走廊、电梯、停车场、泳池、健身房、花园和社区内的道路等等。

因此，分层房地产的业主，在拥有本身房屋的产权期间，需与其他业主一起，根据各自的单位份额（Share Unit），共同支付这些共同产业的管理与维修费，以及维修储备金。

分层地契申请过程

购买分层产业的业主，要确保他们与发展商所签署的买卖合约（SPA）里面关于总地契的栏目，有将其房产单位的所有重要资料，都完整记录好。不过，假如购买分层房产多年，尚未领取分层地契，或是个别地契，可以向发展商或是有关地区的土地局查询。

之前，根据1985年分层地契法令，发展商在发出完工与合规证明书（Certificate ofCompletion and Compliance，简称CCC）后的6个月内，将为个别分层产业业主提出分层地契申请。

在新的制度下，分层地契的申请过程，应从建筑屋的上部构造完成开始，就是建筑墙身和结构上的封顶，包括任何显示在分层产业计划中的附属区块和共同产业。当上层建筑阶段完成，发展商就把项目的分层地契计划书，提交给马来西亚测量局（JUPEM）的总监，并获得分层地契计划草案书（Certificate of Proposed Strata Plan，简称CPSP）。

到了这个阶段，发展商需要确保房产项目内，所有附属区块和共同产业（CommonProperty）的面积，已经被清楚测量，而且列明在分层地契计划书内。在领取分层地契计划草案书的一个月内，发展商必须代表业主提出转移分层地契的申请。

如何领取个别地契？

至于大多数人都希望拥有的个别地契，就是发给有地房产，例如排屋、半独立洋房及独立洋楼。

业主的地契类型，只要个人领取的是个别地契，代表他是该片土地的唯一业主。

当个别地契业主要卖房屋的时候，需要填写及呈交马来西亚土地法典（Malaysian National Land Code）的14A表格。

那么，有地业主要如何取得个别地契？同样的，个别地契的申请也是由发展商负责执行。在这个过程中，发展商将所有相关文件交给当地的土地局，为其产业发展计划的总地契，申请转换成个别地契，土地局然后将个别地契，分发给该计划的有地房产业主。

这里要补充一点，业主只有拿到了地契，不论是个别地契或分层地契，才算是房屋产权的拥有者。假如没有地契，房屋的产权仍属于发展商，如果还没有还清贷款，房屋的产权则属于银行。

未有分层地契  如何办理卖屋？

地契是证明一个人在房屋拥有权的法律文件，也是让个人享有作为一名业主权益的保障。假如我们无法证明拥有一间房屋的产权，就不能将房屋出售、转让，或是用来作为领取贷款的抵押资产。

购屋者协会中文组主任陈锺灵说，如果业主尚未拿到属于自己的地契，那么需要积极向发展商跟进，必要时可以向当地的市议会、或土地局寻求协助。

一般来说，在房屋买家支付房产文件的印花税之后，房屋的地契就应该分发给买家。可是，很多时候，发展商因为各种原因，无法准时发出地契，例如分割分层地契的程序导致延误，或者是发展商没有认真看待，不太愿意付出时间与金钱为业主申请地契的转移手续。

可通过产权转让契约

假如分层地契尚未发出，而业主准备脱售或割名，这个时候应该如何办理？针对这个问题，林若辉律师说，卖主可以通过产权转让契约（Deed of Assignment，简称DOA）法律文件，来完成有关的产权转让程序。

现在是卖方的前业主，尽管尚未以他的名字注册产权，他依然可以和新的业主签署转让契约，这份文件是将卖方的所有权，转让给新的买主，日后在发放地契时，新业主的名字就能注册在地契内，成为房产单位的拥有者。

除了转让契约，在1966年房屋发展法令（控制与许可证）条文下，新业主或其代表律师需通知发展商，该项转让权已分发给新的业主。

陈锺灵补充，转让契约与共同契约（DMC）有些不同，共同契约也是法律文件，列出业主们同意遵守的规则和条例，这份协议是由发展商和原有的业主签署，而且是分层地契以外，所有业主必须收好来的重要文件之一。

不过，在2015年分层管理（维护与管理）条例（SMR2015）推出后，各方受到SMR2015条文的约束，共同契约的重要性缩减一些。

地契不见损毁须报失

万一地契文件不见，或是损坏，例如被白蚁咬坏，受到水灾或火灾毁了，怎么办？针对这一问题，林若辉律师说，业主需要备案，向土地局提呈报失，然后等待该局补发地契文件。

地契文件之宝贵，足以引发一些人通过不法途径拿到房屋的地契，然后冒充屋主的身份脱售房屋。虽然事后问题获得解决，但也是让屋主烦恼的事。

另外一种情况是，分层产业的发展商还未将分层地契转移给业主，就宣告破产，导致业主们一直无法从土地局领取到分层地契，因为业主的产权资料都在发展商手中。

这种情况造成的后续影响并不小，对于一些超过10年仍未拿到分层地契或是个别地契的房屋，不少银行都不太愿意提供房屋贷款给买家，作为卖方的业主，可能需要降价求售。

分层地契迟发放原因

为何分层地契的发出会出现延误？对于分层地契法令之后建造的房产，这些延迟很有可能是地方土地局办事缓慢，或者是系统无法尽快处理分层地契的事项。

在分层地契法令修订前建造的房屋，延迟的主要原因包括：发展商被清盘/破产，没有足够的资金来支付整个产权的申请等等。

陈锺灵补充，当土地与矿务局移交分层地契后，发展商应该在移交之日起的30天内，将地契转让给购屋者，有些时候业主会忽略掉这一块。

如果地契未转让给业主，这将使得他们处于不是土地产权合法所有者的情况，而且他们准备脱售房屋，仍需要先获得发展商的同意，并支付一点费用。

没分层地契无法证明所有权

陈锺灵表示，已被告知可以办理分层地契的业主，有必要2与处理购买房产时的律师联系，以进行转让地契的程序。在完成所有产权的转让后，各房产单位的业主必须组成管理机构（MC），以便从发展商那里，接手共管公寓的管理与维修。

严格来说，延迟移交分层地契，主要的后果是：根据总地契，土地的合法性属于发展商，万一发生风波时，可能会成为问题，当业主发现没有以他们的名字注册的分层地契，他们将无法证明自己区块的所有权。

一张分层地契文件，会注明该单位的建筑面积，在总计单位中所占的份额分配，这将能让管理委员会计算有关单位的业主每月需要支付的管理与维修费用、维修储备金等等，而且拥有分层地契，可避免万一发展商在清盘、或破产后带来的麻烦。

掌握地契发放进度

当我们购买的房产计划，是来自财务好、信用记录好的发展商，作为一名购屋者，大可不必过于担心地契的转让，发展商会协助业主处理好这些事项，万一情况恰好相反，该怎么办？民众如何检查分层地契的发放情况？

业主通常可从买卖合约中，查看到总地契的详细资料，然后可以致电当地土地局，例如雪兰莪州土地局和矿务局办事处，了解分层地契发放的进展，因为分层地契的申请过程仍在发展商办公室。

对业主来说，跟进分层地契各个阶段的进度并不容易，业主惟有拨电询问发展商，是否已提呈分层地契的申请，以及目前的处理状态。此外，也可通过律师或亲自到土地局，询问地契的处理进度，或是征询土地局官员的意见等等。

虽然入住分层产业，每月需要支付管理与维修费，但基于分层产业比有地房产价格较低，选择比较多，拥有共管产业或设施可使用，城市人购买分层产业的比例正日渐增加，对他们来说，至少比租屋好。

结语

分层产业的购屋者，除了拥有共管产业或设备可使用，一般只需照顾好本身的公寓单位内的卫生、基本设施，不会带给邻居不便，至于共管产业的保养与维修、卫生、治安等问题，管理公司有聘请清洁工人、保安人员负责，这些就不需要业主操心。