发布: 12:20pm 11/01/2020

商场办公楼续低迷·产托因旅游年受惠

作者: 李文龙

（吉隆坡10日讯）大马零售及办公室楼面的前景持续低迷，因更多供应将加入市场。惟分析员认为，座落在黄金地区如吉隆坡城中城（KLCC）办公室区及首要购物中心、拥有长期租约的产业投资信托（REIT）公司，仍有望维持出租率及取得正面租金调整，而2020大马旅游年盛会有助改善部份供应过剩的劣势。

旅游年有助改善供应过剩

丰隆研究指出，大马办公室楼面的前景保持低迷，主要是供应过剩，2014年至2018年期间累积供应复数平均成长率达4.5%，加上2022年前的额外供应达约1800万平方尺（2019至2022年的复数平均成长率达3.5%），较截至2019年第三季为止总楼面为1亿2880万平方尺，同时期的空置率则稳定在22.5%水平。

随着供应有增无减，对吉隆坡市心办公楼的冲击最大，因未来4年里将有1100万平方尺的办公室楼面进入市场。

短期租金调整有限

丰隆表示，由于供应过剩，短期内的正面租金调整将有限，除了吉隆坡城中城的办公楼例外，因拥有利基性质资产。惟日益流行的共享工作办公室空间，料将为产托公司提供一个新的商机，将办公室出租给这类经营者。

在零售领域方面，未来数年内将至少有1440万平方尺的新购物中心涌入市场（2019至2021年复数平均成长率为5.1%），目前市场供应为6500万平方尺，所以大众零售购物中心租金向上调整将面对压力，因面对市场供应过剩问题。除了座落在首要地区的购物中心例，因它们仍可交出抗跌性质盈利及取得不错的租金调升。

丰隆预料，2020大马旅游年盛会将吸引3000万名外国旅客到大马观光，这将使座落在观光一带策略地点的首要购物中心取得更强劲成长。

涉足工业资产前景乐观

资料显示，2014的大马旅游年盛会使零售购物中心，如吉隆坡城中城苏丽亚购物中心、怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）及柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托）等的营业额增长7至8%，比较大部份其他年度增长率则仅介于2至3%，显示旅游年确实可正面推动某些购物中心产托的营业额。

涉足工业资产领域的产托公司则前景较为乐观，因电子商务推动工业产业的需求走高（估计复数平均成长率为11%），特别是零售商及电子商务业者设立更多分销中心及加强基建发展，预料此领域的产托股——AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）将是主要赢家，潜在推动其业务成长，因它专注在A级的物流及制造设施领域。

丰隆预料涉及零售及酒店领域的产托公司，将从2020大马旅游年盛会中获益，将评级从“中和”上调至“加码”，首选产托股为KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）及双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）。

马银行研究则指出，预料今年的产业投资信托领域将不会有重大企业发展，较看好首要购物中心及拥有大规模资产供长期出租的股项，主要看好内部成长。

马银行对整体大马产托业维持“中和”评级，推荐买进的首选股包括杨忠礼产托（YTLREIT,5109,主板产业投资信托组）、双威产托以及马资源桂和（MQREIT,5123,主板产业投资信托组），且预料整体行业2020及2021财政年平均净回酬率为5.4%及5.6%。