丁杰隆.分契物业的管理和责任

都市里的可开发土地有限，且随着时间和城市化过程，土地使用趋向饱和，使分层地契物业成了晚近新趋势。

在2013年《分层管理法令》（Strata Management Act），所谓“分层地契”物业，实际上不只局限在高层公寓和组屋，也涵盖联排住宅（townhouse）、围篱保安社区、商店和办公楼。

分层地契的概念，就是除了自己拥有的私人物业范围，业主也必须透过组成的共管委员会（JMB）或管理机构（MC），“共同管理”个别私人单位以外划定的“共有范围”（common property），如保安亭、停车场、电梯、楼梯、公用走廊、游泳池、公园游乐场、健身房、垃圾屋和屋顶水槽等，而相关维护经费即源自业主们定期缴付的“管理费”。

理想中的分层管理，业主们必须秉持高度公民意识，以及共管委员会或指定的代管代理必须表现专业。因此，在一般受教育程度高的豪华公寓、中高档围篱社区和现代办公楼，在管理与社区维护方面普遍鲜少面对问题。

不过，在一般公寓和组屋区，特别是廉价组屋，人民代议士就会常接获来自业主们的各类棘手投诉。这些投诉包括周遭环境卫生恶劣、盗窃案频频发生、共有范围停车位不足、随意征收停车费、管理费调涨不合理，基础设备如街灯和电梯无法正常使用等。共管委员会成员有太多政治介入、委任表现不佳的代管代理，乃至共管委员会的“改朝换代”，这些也会影响物业管理的服务品质。

当业主认为共管委员会无法改善问题，失去信心，就会逐渐拒绝缴付管理费。但另一方面，共管委员会则会归咎业主们缴付管理费不足，在预算有限下，使共管委员会无法维持可持续的管理和运作，最终形成社区里的恶性循环。

许多业主并未充分理解在《分层管理法令》被赋予的权限，以及理应履行的责任。大部分向人民代议士投诉的业主，当被问及是否曾向共管委员会反映问题、或者是否有履行责任出席常年大会并提出意见时，答案都是消极。如果业主不愿参与社区，无疑是放弃了对本身居住环境共同管理的权利，就好比自己是公司股东老板，却放弃了在董事会选出新管理层的权利。有些甚至因为业主出席率不足、或没有意愿组织共管委员会，以致县市议会的建筑专员委员会（COB）被迫委任管理公司代理。