产业渐复苏‧快下手“鼠”意房产

转手价低于市价不稀奇

一些中高价房产单位，在产业市况较弱时，转手价可以比市价少8万至10万令吉，这一点并不稀奇，在已结束的2019年，就有不少这样的例子，特别是一些转手价超过80万、90万令吉的中高价公寓。

在这方面，财力充裕、迅速决定，完成购买，为自己组合投资，累积多一个房产单位的投资者，可以说有意外的“收获”，第一：那不是一个常有业主准备脱售房产的社区，第二：产业转手交易价，比之前几年少了数万令吉（至少减5万令吉），这样的机会确实很难得。

卖主之中，有些准备提升产业拥有者，也有一些将房屋脱售套现，然后前往海外定居，类似这样的机会，可以说“可遇不可求”。

不过，在现实生活中，确实有买家，以低于市价至少5万至8万令吉，购买到不错的房产单位。

在2017年、2016年，转手价已达到95万令吉的公寓，可是，在2019年的转手价，却回跌至90万、85万令吉，对于业主来说，如果他们是一手买家，只是少赚一些，不过，如果是二手或第三手买家，那么在2019年脱售，可能难有赚利，如果在2016购买了，然后进行屋内装修，甚至可能倒亏。

掌握时机买“平房”

假设过完猪年进入2020鼠年，产业市场延续2019年的走势，特别是供应超出需求，意味转手市场仍有许多待售好房屋，准备购买房屋的首次购屋者，或是提升房屋拥有的业主，如果能掌握理想时机，购买到比市价少5万、8万或10万令吉的公寓，真的是满满的收获！

在过去的一年，配合政府推出的“拥屋计划运动”（HOC），参与该项运动的产业发展商，提供购屋者至少10%折价优惠，还有免买卖合约、贷款合约律师费，如果是第一次购买者，还可享有其他例如免印花税的优惠。

上述运动的推行，某种程度是成功的，一手市场的产业销售，达到或者超越发展商预订的目标，毕竟这样的机会并不常见，该项运动已在2019年拉下帷幕，2020年的房产市场，应该就没有这样的“好康”，那么，是否将惠及转手产业市场的销售？

索玛：转手房产展望乐观

马来西亚房地产经纪人协会首席执行员索玛说，以整体交易量来说，产业市场的销售，发展商兴建的房屋占20至25%，其余的来自转手市场，2020年的情况也不例外，他对转手房产市场持乐观展望。

曾经在转手市场购买房屋者，相信都能认同，购买转手房屋的好处是：看到周边基本设施是否完善，房屋的状况是否理想，左右、前后邻居，住的是业主或租客，这些都是购买房屋之前，需要考量的因素。

“先租后买”鼓励拥屋

他指出，从过去一两年的市场趋势反映，年轻人比较不倾向购买房屋，主要有几个因素：收入追不上屋价的上扬，储蓄不多、拥屋观念薄弱，价值观念转变等等。

政府意识到这个趋向，做了一些努力，在这方面，2020年财政预算案建议，政府将推动“先租后买”计划，在有关计划下，提供100亿令吉贷款，政府提供30%的担保，这项计划供首次购屋者，购买价格在50万令吉的房屋，买卖合约是在2020年1月1日至2022年12月31日签署，也可享有免印花税奖掖。

这对于未能累积足够储蓄，以购买一间能属于自己房屋的首购族，估计会有一些推动作用，坦白说，年轻人的购屋首付款，可能来自父母、政府机构，或是其他管道。

陈钟灵：先了解可借贷上限

针对购屋新秀的买屋规划，购屋者协会中文组主任陈锺灵说，准备在鼠年购买房屋的年轻人，在订购房屋前，可以向商业银行了解，以本身的收入水平，如果准备购买35万令吉（假设）的房屋，是否可获得银行批准贷款。

他说，银行贷款部的人员，根据房屋贷款申请者提供的资料，计算出他们能借到的购屋款项，包括分期付款的年数、每月的分期付款数目。

永久地契产业更加分

大家都知道，购买建成的房屋与购买兴建中的房屋，价格上会有一些差别，至于差幅有多大，陈锺灵表示，这很难说，因为胥视产业所在城市、是永久地契或租赁地契产业等等。

所谓地点兴旺的地区，必须具备的条件包括：出入交通便利、治安良好、社区基本设施完善，如果是分层产业，公寓管理得好，也是提升产业价值的关键。

无可否认的是，假如产业坐落在永久地契的地段，而且是在一个兴旺的地点，可以为产业的增值加分。

如果是在二手市场购买，一般交易必须在3+1个月内完成，必须确保顺利办理银行贷款，避免迟付款被迫缴交利息罚款。

林若辉：首购族可考虑转手屋

此外，政府将延长由“国民储蓄银行”（BSN）资助的青年房屋计划，从2020年1月1日延至2021年12月31日，在这项计划下，借贷者可通过国家再抵押机构，申请10%的贷款担保，以便取得100%的购买房屋贷款。首两年依然可获得每个月200令吉的津贴、只限首次购屋者。

发展较完善交屋变数小

提到首次购屋者，林若辉律师认为，第一次购屋者，比较适合考虑已建成的转手屋，可能比一手房屋的价格稍微贵一些，不过，交屋变数风险比较小，周边基本设施的发展也比较完善，不需担心会有新的建筑计划，影响所购买产业的景观。

首次购屋者，多数需要向银行提出贷款申请，林律师说，信贷纪录良好，能对申请贷款增加分数，关于贷款纪录好，指的是没有个人贷款、准时偿还高等教育基金借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时还，其他的开销，例如每月的固定线电话费、电费等，也都需要准时缴付。

准时缴费保证信贷纪录

为何准时偿还每月应付费用是这么重要，林律师补充，拖欠个人贷款、汽车贷款、信用卡债超过3个月，很可能被列入贷款的黑名单，导致日后向银行申请贷款面对困难。

他说，一旦拖欠贷款者的名字，被列入信贷情报服务私人公司（CITOS），并留下记录，银行可以根据这项记录，来评估贷款者的风险，然后决定是否批准申请者提出的贷款。

林律师补充，在转手市场购买房产，在签署买卖合约、贷款合约之前，必须准备足够的律师费和印花税，律师的收费是以屋价为基础。在2017年3月15日生效的律师费架构，首50万令吉1%、接下来50万令吉0.8%、再来200万令吉0.7%、另外200万令吉0.6%、接下来250万令吉0.5%，超过750万令吉，可商洽，但不超过0.5%。

此外，政府征收的印花税是首10万令吉1%、接下来至不超过50万令吉2%，超过50万令吉、但不超过100万令吉3%，以此类推。

购屋前先了解房贷细节

在选择银行的贷款配套，是以个人的财务条件为准，这需要由银行贷款部的主要人员为个别申请者进行估算，譬如申请者的年龄、收入的数目、就业的领域（确保工作稳定）、准备购买的房屋价格，预备贷款多少百分比等等。

林律师说，在订购房屋之前，可以先向一些银行询问，表明本身准备购买价格在30万至35万令吉的房屋（假设），以本身的收入、准备多少年的房屋供期，可以贷款的数目等等，或者是自己的收入数目，可以购买价格在哪一个水平的房屋。

邓志明：度假屋处成长趋势

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说，除了分层产业如服务公寓、共管公寓，度假屋的供应开始增加，居家如同度假或酒店式单位，是年轻投资者属意的产业类型，容易出租、赚取可观的租金收入。

越来越多的家庭，对度假屋的购买保持浓厚兴趣，他们买来当假日房屋，也有一些是买来投资供出租，租客分中期、短期类型，租用数天、一星期、一个月、半年或一年。

结合酒店住宅设施便利

这些房屋让租户或住客在度假时，如同在家放松自己的感觉，而且比酒店客房宽敞，所付的可能只是廉价酒店的收费，不过，却可享有结合酒店与住宅设施的便利。

度假屋不只是在旺季才有需求，有些本地人的另一半是外国人，每当另一半的外国亲人前来度假，他们会租下度假屋供亲人住宿，毕竟比住酒店较经济实惠。

陈建业说，这类型产业的投资者，通常会把产业交给专业管理人打理，也有一些客户过后成为度假屋的投资者。

严格来说，度假屋是一个成长中的市场，民间称之为“民宿”，在我国，吉隆坡、槟城，国内其他一些度假胜地，度假屋的供应相应增多，业界人士看到这个成长趋势，纷纷增建这类型产业，以应付市场人士的需求。在度假屋当中，有不少是合资的年轻人，相信他们是看到这类型房产的增值潜能与市场商机。

陈建业：从二手屋探房市冷暖

实力产业经纪公司总裁陈建业说，我们可以从几个层面，观察房地产的发展概况，除了新推出的产业计划，发展商促销房产的广告，二手市场的交易，也是重要指标。

陈建业表示：“市场会有较多无法出售或出租的房地产，显示市况比较偏软，这个时候应该是物色良机，当然最重要的是个人有一些储蓄，至少足以支付购屋首期钱。”

我们都知道，购买房屋不只是需要准备首期钱，还要预算购屋所需的律师费、印花税，简单装修费等等，因此，不论是在一手市场、二手市场购买，都需要有基本的预算。

“完美房”可遇不可求

提及年轻人偏向租屋，陈建业说，虽然租屋可以选在靠近工作的地点，可是会面对屋主调高租金、或是收回房屋的问题，有些产业投资者可能因为其他规划，将房屋收回或是脱售，以便套现充作其他投资计划，租屋者若经常搬家，也是一件麻烦的事。

他说，在房产走势较偏软的阶段，如果勤于物色，是有可能物色到可购买的房产，只要价格在可负担的能力、地点不会太差，房屋状况还行的情况下，是可以考虑的选择。

许多时候，如果希望价格优惠、地点理想、房屋质量好等因素齐备，才决定购买，这会比较困难，并非不可能，而是可遇不可求。

因此，陈建业补充，如果年轻人有意购买房产，应该努力搜寻，虽然在这过程中，可能会让个人信心受挫，就是物色到理想的房屋、自己的能力买不起，有能力购买的单位，屋况却不理想，诸如此类的情况也相当常见。

房贷不能超过月薪三分一

当然，在购买房屋之前，需要仔细计算，先衡量本身的还款能力，在储蓄购屋首期款期间，需要牺牲许多个人的“享受”，例如经常出外旅游、品尝美食、或是追求现代化科技产品，总之，每月能省下数百令吉，也聊胜于无。

另外，在能力不大充裕的情况下，必须控制装修房屋预算，千万不要因为装修商的建议贸贸然答应，导致最后的开销超出预算，被迫向亲友举借，这样就不大妥善。

还有一点，尚未有购屋经验的年轻人，可能无法领悟房贷分期不能超过月薪三分一的原理，有关方面设定这个方程式，主要是房贷占三分之一，其余的三分之二为日常开销，在这三分之二当中，最好有盈余供每月储蓄，以备急时之需。

买二手屋需考量装修费

假如是购买二手屋，需要将装修成本算进去，装修费可大可小，可以从2万至10万令吉，尽量避免购买需要大笔装修费的房屋。

因此，在订购房屋之前，可以请来承包商，为装修开销做预算，假如屋况很差，需要大笔开销，不过，由于本身喜欢房屋所在地点，想要购买有关房屋，可以向卖主提出较大额度的还价，能减至少相等于屋价的5%，可以作为一部份的装修费用。

结语

综合产业顾问的意见，不难发现他们看好或属意转手市场的房产，特别是地点理想的公寓，即使自己不准备居住，也可以选择出租，让租金辅助房贷分期付款，成为固定的被动收入来源。