房屋是来的好（三之二）‧避开地雷‧二手屋放心买 安心住

这表示，如果该项目未能如期完成或是途中被放弃了，那么一级市场的购房族将可能会失去全部。

但话虽如此，二级市场也无可避免地会面对其他方面的风险。

谢尔顿表示，转售房产可能会因为之前业主而出现磨损，包括之前的居住者可能留下的烂摊子，尽管这种情况很少见。

●利：适合年轻购买者
谢尔顿指出，二级市场上的房地产已准备就绪，所以，在搬入之前无需耗费数年时间，等待项目完成。

“加上，以前的业主可能为了提高可销售性而进行一些增值（如设计和家具），许多转售房产业都已部份或全部装修，方便购房者立即入住。”

除此之外，如上一章所提到的，转售产业往往较集中在更靠近市中心和大都市地区的位置。

综合上述，他认为，对于希望在成熟城镇中定居又忙碌于事业的年轻购买者而言，购置二级市场的房产更为方便。

●弊：购买成本相对较高
虽说转售产业风险较低又相对方便，但其购置成本也高于一级市场的房产。

谢尔顿表示，除了转售房产的首付款项也高于新楼盘的首付以外，可能还会带来更高的装修和法律文件费用。

还有，相比新楼盘的固定价位，该些转售单位的定价将根据位置，项目和当前市场气氛而变化。

举个例子：假设A想购买50万的新房，那么在买房初期需要的成本：
约总额10%的首付＝5万令吉
买卖合约的印花税=（首10万令吉x1%）+（下个40万令吉（10万零1-50万）x2%）=9000令吉
买卖合约的律师费=首50万令吉x1%=5000令吉
若贷款90%，贷款协议的印花税=0.5%x（45万令吉）=2250令吉
贷款协议的律师费=首50万令吉x1%=5000令吉
初期成本保守估计要7万1250令吉（尚未纳入相关杂费）

★但有时一些发展商会给予数千令吉的首付优惠，或是免买卖合约的律师费等策略吸引购房者，所以实际情况会因人而异。

假设B想购买50万令吉的二手房，那么在买房初期需要的成本：

二手房首付通常会比新房高（10至20%）＝5万至10万令吉
买卖合约的印花税（与新楼盘相同）=9000令吉
买卖合约的律师费（与新楼盘相同）=5000令吉
若贷款90%的话，贷款协议的印花税=0.5%x45万令吉=2250令吉
（或者，首付20%，贷款80%的话，印花税=0.5%x40万令吉=2000令吉）
贷款协议的律师费=首50万令吉x1%=5000令吉
估价费=（首10万令吉x0.25%）+（下个40万令吉（10万零1-50万令吉）x0.2%）=1050令吉
初期成本介于7万2300令吉至12万2050令吉（尚未纳入其他相关杂费。）

如此来看，相比新房，想在二级市场里购买同样价位的房子，就需要提前预备多数千至数万令吉的现金。

购买二手屋需留意甚么？

此外，即使风险再低，民众在买房时也不可以掉以轻心，该留意的事项都不能少。

谢尔顿表示，除了购买新楼盘时应该考虑的许多因素也适用于二级市场的房产，例如位置、便利设施、连通性、邻里人口统计信息等，还有一些购买转售产业需考虑的自身因素。

一、交易价格

虽上述提及，二级市场房产的初期购买成本较高，购房者也不能享有新房的一些优惠活动，但不代表没有任何可趁之机。

可获合理价位

与新楼盘的固定定价不同，转售市场只要买卖双方对售价满意就可进行交易，也就是说购房者可以发挥所长，以获得心中合理的价位。

谢尔顿表示，由于该产业已投放在市场有一段时间，因此购房者通常可以获取同一项目中相似单位的交易价格数据，作为他们的潜在购买定价。

二、房子状态

二级市场上，除了一些投资者将新买单位放上去转售，主要还是一些已有人入住或是经历岁月风霜的旧房子。

谢尔顿建议，如果转售房产以前曾有人居住过，最好检查该房产以评估其维修状态，以及是否需要进行大量维修或翻新。

因为，转售房产的买卖是没有新楼盘的缺陷保修期，一旦买入就需自行负责。

相反地，若你找到正在转售的已装修新单位，那么就可省下一笔。

三、遗留问题

如果一处房产的价格听起来好得让人难以置信，那么它有时真的会让人难以置信！

须确定是否拥未付账单

他认为，购房者需要自行或是让律师仔细检查，有意购买的房产旗下是否拥有未付的账单或欠款，否则，在你购买了房产后责任将转移到你身上。

因此，购买转售房产虽收房速度快，但过程涉及到前业主甚至是前居住者，一些琐事较多，需要多花时间解决遗留问题。

买屋程序知多少

基于该些注意事项，购买转售房产的具体程序，可能会与购买新房产有部份的变动。

一、确定预算
首先，计划购房者需要事先确定好自身的预算，以便进行规划。

“这是至关重要的一步，因为它使你可以估算想购买的产业范围（类型、大小和地段）。”

理财规划师黄彩蔚表示，由于供房贷是一个长远的计划，所以民众在借贷买房前需要计算好日常的固定花销像是伙食费、交通费等，避免中途还不起。

“你需要明白一旦确定买房，那每个月就算不吃不喝也得把房贷也还了，否则拖欠到银行强行收房子后，你就会面对房财两空的局面。”

虽说，预算对购买一和二级市场房产都是必须，但后者需考虑到现金流的问题。

因为许多新房都是边建边卖，所以会有一些仅需先缴付贷款利息，有多几年的喘息空间，但旧房产是可立即入住，所以款项必需快速到位。

民众可参考上述的初期成本，看自身预算可购买甚么价位的房子。

但要记住！购买转售房产可能会导致装修和其他费用增高，这也是要纳入预算中的。

市场人士建议，最多可预留房价的30%作为装修费，以及10%为后备金。

二、锁定目标
接下来，民众可以在该预算下，按自身多个需求的重要性进行排序筛选，以选择适合的房产。

“无论是通过房产清单还是你信任的中介，找到合适的房子本身就是一个旅程。”

位置及周边设施为主要考量

谢尔顿表示，虽然选择标准会根据你是想搬进去，还是想把房子租出去而有所不同，但是地理位置、周边设施和连通性等仍是考虑的主要因素。

而二级市场的房产地理位置通常比较优越。

因为建造的时间已久，当时供建造的可利用土地较多，所以建筑师会在较为空旷又适合的土地上建房子。

相比现在，随著可利用土地越来越少，新房子的建造空间和地点都受到限制。

同时，许多二级市场的社区建立年代较久，周围设施发展已经比较完善，普遍拥有学校、交通、医院、娱乐和其他设施等。

若是选在学校或公司附近的房屋，可能还能省下一笔交通费。

三、价格比较
看中目标后，自然就要货比三家了！

与购买新房不同，转售市场的房价取决于卖方。

因此，谢尔顿表示，购房者可通过转售产业过去可用的价格交易数据，以更准确地评估预期房屋的价值。

如今网络上也有许多相关网站，像是在brickz.my上民众可浏览看中的房子，该区最新10个交易单位类型和价格都会显现出来，方便进行对比。

四、寻找资金
与购置新房类似，寻找合适的房屋贷款对于购买转售房产的民众也构成挑战。

诸如PropertyGuru Loan Pre-Approval的贷款预批准类工具，可以帮助购买者确定有资格预审的贷款额，从而避免申请过高的贷款被拒。

而该贷款预批准工具将显示其关联的银行合作伙伴小组提供的房屋贷款与民众的匹配度。

黄彩蔚指出，虽各个银行的贷款批准标准有所差异，但主要以不超过净收入三分之一来偿还房贷为佳。

但这不表示，只要收入高就容易通过。

“银行也会查看借贷者的个人信用、高等教育基金贷款、信用卡账单和雇员公积金等了解情况。”

管理好自身开销有助申贷

因此，她建议，管理好自身开销将有助提高贷款申请通过的几率。

打个比方，若一个人的净收入1万令吉（仅扣除epf和socso），但却在购买昂贵进口车、刷爆信用卡和背负贷学金等导致每月现有供款7000令吉，那么还剩的可支配收入为3000令吉，假如再扣除一半用作日常开销和储蓄，最终剩下1500令吉可用。

反倒是另一个人的净收入6000令吉，但其车贷、信用卡和贷学金等贷款总额约1000令吉，剩余的5000令吉哪怕扣除一半作为日常开销和储蓄，还有2500令吉可用。

假设你是银行，在这两个申请者中，你会更愿意批准谁的房贷申请呢？更相信哪个的偿还房贷能力？

五、法律尽职调查
法律尽职调查是购买转售房产重要的一环，因为它可以降低购房者在购买后面对的风险。

购买房产时会附带很多法律文件，对于新房产，尽职调查通常是开发商所承担的费用。

但二手市场的房产方面，需要聘请律师来处理，而这些费用预计将会是一笔不菲的成本。

六、签署合约后结清账单
谢尔顿表示，在确定找到的合适房产后，购房者需要签署所需的文件，包括录取通知书、买卖合约、贷款协议和地契转让。

民众在购置二级市场的产业时，一些前期成本需要预备更多资金，像是转售房产在申请贷款前必须进行估价。

谢尔顿表示，转售房子的前期成本通常可能比新房产要高得多，最高可达买卖协议（SPA）价格的20%。

还有，二级市场的购房者在签署该些文件后，需支付定金、首付和相关费用余额。

同时，双方商定的分摊数额（Agreed Apportionments）也需显示著迄今为止为物业支付的账单（例如管理费、偿债基金和水费）。

七、搬入房子
当你解决了所有问题之后，将进行房子交付阶段。

此时，你可以开始进行产业所需的任何翻新或维修，最后才搬入新屋。

谢尔顿表示，与新推出的产品不同，转售产业通常不包含负债和缺陷期限。

因此，在进入这个阶段前，一旦发现任何未被告知的缺陷或问题需要立即向卖方提出。

结语

人无完人，转售房子也一样，有比新房好的一面，自然就会有差的一面，主要取决于个人的接受范围。

但至少在购买时多留心眼，避免等入住时才发现货不对办而欲哭无泪。