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2020-04-27 12:21:00  2261217
疫后房市走向如何?
焦点策划


(图:123RF)
(图:123RF)


冠状病毒病若进一步扩散且更持久,对全球经济和产业市场的冲击将更大。

政府、企业界和社区民众正面对冠病带来的冲击,这一冲击对经济成长、企业活动及个人思维,所造成的中短期冲击无可质疑,现阶段的期望:全球经济预计可在2020下半年复苏,尽管实际的概括面尚未能预知。

全球爆发冠状病毒病及迅速蔓延的步伐,令许多领域措手不及,企业界、社区民众、政府,必须面对形势的严峻及严重性的实际情况,事实与结果正迅速演变,个人和企业专注健康与福利。

仲量行产业顾问公司报告指出,市场焦点放在冠病疫情对各产业领域的影响,同时面对过渡期的经济适度放缓,或是面对比较严峻的放慢步伐。

短期内,冠病疫情冲击全球经济成长,是不可否定的事实,即使是最先进的国家也感受到疫情爆发后的冲击,全球在2020首半年的经济成长大幅滑落不在话下。

眼前,需求最受冲击的,明显是零售业和休闲领域,一些比较受到供应链干扰的行业包括汽车业、航空业、化学品与消费品业,已感受到受干扰的层面,全面的效应尚未到来,药剂业和保健业需求明显增加。

全球的医药保健局、政府和金融机构,正朝向保护和治疗人民、控制病毒传播,确保企业保持健全与稳定的目标迈进,多国中央银行的“弹药”有限,进一步的降息和量化宽松,料可缓冲经济成长放缓的步伐。

报告说,一些可以实行的财务政策,可能有效处理企业营业额流失、营运成本上升的影响。

供应链受影响是预料中事,对各行业带来严峻挑战,制造业设备可能面临即时、持久的影响,产品的分销管道也是,因此企业正面对供应链因物流设备、劳工成本、生产率等问题。

策略性决策将受到影响,现在不晓得冲击的持久期及影响层面的深远程度,现阶段企业迅速制定应急计划,以面对受影响期间的问题。

报告补充,长远来说,大厦的通风、空气过泸、例常打扫、保持空间清洁,做好管理将成为日益重要的议程。

远程工作是确保企业活动持久性的关键,可是与同事和客户的互动可能疏离、资讯科技容量需要解决,如果加上员工短缺料将影响生产效率。

零售和休闲领域最受影响
收入不稳是最大风险

2020首半年投资减缓,投资者对不确定性做出反应,零售和休闲领域最受影响,市场转向抗跌性资产,在这期间收入不稳定是最大的风险。

报告指出,之前发生几次的危机,产业投资走势波动。尽管如此,与其他资产组别比较,产业仍提供具有吸引力的投资回酬,相信这一次情况也不例外。

全球商业产业投资料减缓短期内,特别是在2020首半年,全球商业产业投资活动料减缓,投资者将更为精选,落实交易的可能性比较低。在一些高度受影响的市场,延长交易期限及展延推出新计划,情况已相当明显。

此外,科技将用来联系相关方面,减少一些落实交易的障碍,基本面出现最大跌幅,冲击休闲产业、零售产业等领域,越界交易活动也深受打击。

假如冠病近期内受到控制,预计全球产业投资市场将在2020下半年复苏,市场大约有3300亿美元的储备,可部署这笔资金的投资,这将确保投资者的兴致保持强劲。

一旦形势稳定,投资者对前方路向更明确,被压抑的需求将在下半年获得释放。

中长期资金将流入产业领域

虽然过去几年投资产业走势波动,整体趋势是拨给产业领域较多款项,这趋势将保持。与其他资产组别比较,产业继续提供较佳投资回酬,我们看到的是证券和商品市场波动升级,产业投资回酬与政府债券回酬,接近有史以来高水平,预料中至长期内资金将流入产业领域。

旅游限制
冲击休闲产业发展

酒店业表现经历短期内形势波动的影响,旅游限制、取消活动,个人停止出外旅游等现象,已促使休闲领域感受其冲击力,短期内酒店住宿率明显下跌。

报告认为,国际旅客比率高的地点,受到的冲击最明显,一些开车或搭公共交通可以抵达的旅游地点可能受惠。假如病毒受到控制,这些领域可能开始复苏。

个人和商务旅游减少,冲击休闲产业发展,旅游限制正影响个人和企业的旅游计划,因此目前休闲产业的冲击相当明显。

全球一些大型会议宣告展延或取消;个人旅行者对旅游点更为挑选,重新考虑非必要的休闲旅游计划;商务旅游者可以选择钮取消并领回退款。

酒店经营者,预料将面临住宿率至少下跌一季,客房收入相应减少的情况,冲击的层面胥视疫情将持续多久及所采取的应对措施,虽然有一些弥补因素可提供需求减少的缓冲力。国内旅游市场继续面临限制措施、消费者不能出外旅游的压力。

放眼2020下半年,相关领域活动可能复苏,不过基于潜在风险,恢复至正规水平可能受到限制,投资交易可能延缓。

网购夹击
零售产业租金料跌

全球零售商须准备面对现金流风险升温、营运成本因需求下跌,供应链受干扰的影响,对零售商来说,保障现金流依然重要,特别是盈利赚幅薄的经营者。面临最沉重打击的零售商,或许可寻求业主暂时提供租金减免安排。

与此同时,零售商拥有完善的线上订单基本设施,将是长期受惠者在转向弹性的全通路零售模式,重新思考供应链的营运,将是缓冲未来风险与冲击的关键。

国际旅行者下跌,全球通路城市、名贵品市场、超级首要零售市场最受冲击,国内零售业开销可能面临暂时性下跌。非必要商品和休闲服务,受冲击的程度比不能放久、必要干货的影响更大,消费者对这些货品的需求增加,避免面临短缺问题。

当冠病疫情蔓延,囤货的行为也可能出现在新的地方,短期内供应链受干扰,将导致一些零售商的库存下跌,进而推高消费者的物价。

对所有零售商来说,保障现金流是重要的,特别是对一些盈利赚幅少的经营者,包括较弱的零售商及非食品经营者,假如面临游资和资本紧缩,新店的开张将延后,装修的工作也将展延。

长远来说,许多零售商可能重新回想供应链的模式,以确保营运的持稳性,减少未来冲击的风险,在改善永续表现、限制环境冲击,零售商可能选择生产,在本地采购货源,这可能激励市场对物流空间的需求。

多元采购
推动物流产业需求

全球供应链受干扰,影响工业和物流领域发展,港口和机场处理货运量减少,冠病疫情发生后,可能加速自动化,采用机器人,减少该领域对劳工的依赖,增加线上购物,特别是日用品,可能推动市场对物流空间的需求。

中国制造业退跌,已经导致供应短缺,全球下游领域暂停生产,受影响地区的存货水平减少,补充货源并不容易。

不过,业者采购策略多元化,可能推动市场对工业设备需求增加,长远来说,厂商可能决定增加存货,应付市场不稳定,或供应链受影响的冲击,这可能促使市场对货仓空间的需求增加。

远程工作
办公楼短期承压

冠病疫情爆发可能对市场带来更大压力,进而造成办公空间投资活动延缓,租金成长率也比之前预测偏软,远距离工作料将减少人们使用办公空间的比率,签署短租契约的业主最受冲击。

短期租约最受冲击

长远来说,疫情爆发可能加速远程工作、包括在科技领域的投资。

冠病疫情爆发前,办公空间租金介于偏高水平,这次的危机可能压缩有关领域的租金市场,市场展延该领域投资,加上租金成长率比之前预测的偏软,预料将冲击该领域在2020年的表现。

当远程工作者比率上升,就是更多人居家工作,使用办公空间的比率预计将相应下跌,短期租约最受冲击。共用工作间经营者最有可能面临风险,特别是假如会员决定终止短期租约,拥有比较多中期收入的经营者,受影响的程度比较轻。

我们正处于史上、最大规模的居家工作测试期,企业正采纳、调整和测试有关策略、程式及可以落实的基本设施,之前宣布削减居家工作规模的跨国企业,如今改变策略,改为拥护居家工作安排,直到冠病疫情过去。

疫情打乱产业买卖……

2020年开始,市场人士原本预计,2019年的“拥有房屋运动”结束,焦点或许转向二手市场,并且展望今年产业市场形势可能好转,转手市场交易可能比较活络。没有预料到一场疫情,打乱了人们的生活、工作步伐,投资房产的计划,只好暂时搁置一边。

【买家】
上网搜寻资料
锁定目标地点

不过,产业顾问认为:“冠病疫情终究会过去,保守估计最长2、3个月,我们不能因为这场疫情危机,影响生活步伐及投资房产的规划,暂时不能进行的活动,不等于持续不能进行。”

那么,现阶段能做些什么?准备购买房屋的年轻人,这个时候可以上网搜寻,锁定目标地点,掌握一些关于购买房产的资料,应该会有收获。

许多人平时工作忙碌,一直抽不出时间,因而将心中的计划搁在一旁,在搜寻的过程中如果选了想看的单位,可以和产业经纪联系,经纪将屋内设备转播,虽然与实地参观有一些差别,但至少有个基本的概念。

【卖家】
网上挂卖房产
吸引潜在买家

至于准备售卖产业的投资者,并不表示完全动弹不得,同样的这个时候有一些潜在买家或投资者会上网搜寻,卖主将产业交给经纪促销,产业经纪将待售房产挂上网,一样可以引起潜在买家的目光。

在现阶段,一些有空间单位(租户退租没有继续出租)、或是面临贷款分期有困难的业主开始进行售屋规划,他们可能选择降低价格求售,因此这也是潜在买家的机会。严格来说,这些房产单位并非有不理想的地方,可能是因为业主有其他的规划,因而决定降低价格求售。

如果有登上售屋网站,不难发现待售房产比过去增多,只有少数房产计划除外。当中一些房产计划,之前鲜少有待售单位,如今也增多了,让买家有更多选择,借用两句俗话:“最怕是你没有钱,不怕没单位供选购。”

按这样的情况来看,待选单位增多,并非随口说说而已,从一或两个待售单位增至8到10个单位,一点也不稀奇。一些有远见、有胆识的投资者,通常是在危机期间以低价买入,这危机可以是政治危机、金融危机及目前的疫情危机。

危机也可以是良机

国际一些评论专家说,现阶段的疫情危机,可能比金融危机的冲击更大、危害力度更可怕,如此推论,需要复苏的时间可能较长,对一些人来说,危机也可以是良机,就看个人如何权衡与判断。

疫情危机概括范围广泛,全球多个国家都无法幸免,许多国家医疗体系频临崩溃,多个领域不能运作,冲击力度猛烈,政府被迫推出援助配套,以便暂时渡过难关。

从危机也可以是良机来规划,具备条件的购屋者,可按情况进行购屋安排,说不定在机缘巧合的情况下,促成购买理想房产单位的计划。

【结语】

放眼2020年,预计市场对远程工作的需求与投资,将在科技水平提升的基础上获得加强,这是否将威胁未来人们对办公空间的需求减少,照看未必。市场焦点放在提高使用率,同时空间已浓缩化,已经使到可充分使用的剩余空间有限,一些领域就业机会增加,料将抵销居家工作需求增加的影响效应。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-04-27




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