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2020-08-02 09:15:38  2317796
李凯业‧富债为王?负债为寇
观点

过去15年,国内房产业价格飙升,某些地区甚至是以几倍的速度在飙涨,这缘起于大约2006年,时任首相兼财政部长阿都拉巴达威废除了30%的产业增值税,虽然这项税务在2010年被前首相纳吉重新实行,但是5年后,卖出的产业依然不会被征收产业增值税。

虽然如此,这仍然阻止不了国内房产价格的飙升。而在芙蓉,近十年内的价格也是翻了好几番。犹记得在2010年,芙蓉一间旧式独立式洋房价格大约在20万到30万令吉,占地约8000方尺,但同样的洋房放在今天已经要价大约100万令吉了。

虽然希盟的财政部长林冠英在2019年重新实施5年后出售的房屋征收5%的产业增值税,一来可以增加税收,二来可以打房价,可是高企的房价已经下不来了,芙蓉的打工一族要实现居者有其屋的梦想其实,着实有难度。

房产价格的飙升同时也催生了整个房产的产业链,鼓励了更多发展商开发更多公寓大楼,以赚更多钱。在供应大过于需求的情况下,发展商急于脱售手上的公寓,便和产业中介合作售楼,而其实,这也正常不过。

在约2015年之时,就是金钱游戏盛行之际,当时MBI风靡全国的时候,有一位产业中介或是自称产业大师就想出了“富债为王”这个理论。

“富债为王”是鼓励投资者向银行借出更多的钱去购买投资房产。在这个理论下,购买房产是不需要从自己的钱包中拿钱出来还房贷的。在公寓建成后,和民宿公司签署管理合约,以高级民宿的方式出租给来到大马游客,赚取租金,这样的房贷基本上就可以使用租金去还了。

既然有着这样的康头,富债为王接着告诉你,一间是不够的。接着就是把你手上本来已经有的物业再做按揭,跟银行借贷得到更多的首期钱,一下买3至5间公寓,准备富债为王,让游客帮你还房贷。

这里问题就来了,其实国家银行的CCRIS、私人的CTOS等都建立了一套系统监督每个人的借贷信誉,加上借贷时候需要呈上收入证明,银行会作出评估,决定一个人是否有能力还得起每个月的房贷。

可是这个系统有一个漏洞,就是如果一个人同时把5份不同房贷的申请向不同的银行申请贷款,那每间银行是不知道另外4间银行也同时收到了贷款申请。就这样,5份贷款申请可以同时批了下来。这在行内,称为“compressed loan”。

可是,这个如意算盘在今年疫情的影响之下被打乱了,游客不再,国内游客也不足以撑起这个行业,一个月6000到3万令吉的房贷,叫借贷者压得透不过气来,而且必须要知道,这其中有很多投资者其实是拿着几千令吉的薪水,根本还不起房贷。当初也是伪造薪水单,协助其他公司逃税,而这就是另外一个课题,有机会我会再写了。

现在还贷宽限期已经延长到12月,很多投资者犹如热锅上的蚂蚁,或是砧板上的肉,等待宰割。一旦需要还付贷款,那丁点薪水乃是杯水车薪,等待着他们的就是破产了。

作者 : 李凯业
文章来源 : 星洲日报 2020-08-02


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