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2020-08-10 14:59:50  2322344

【抓紧买屋良机(一)】低息低房价‧买屋好心动

焦点策划

隔夜政策利率再调低25个基点,创下史上1.75%的新低,会否促使人们把焦点转向房地产市场?期待从投资房产获取比将钱存放在定期存款更理想的回酬,是许多人感兴趣的课题。

借贷利率一再调低,假如未能掀起投资房产热潮,很可能形成“两败俱伤”的局面,因为定期存款利率也相应下调。将钱存放在定期存款,希望有一些利息收入补贴生活开销的市民,如今感到失望,眼前也没有其他投资选项,如何是好?

利率一降再降

如果不是因为冠病疫情,加上经济衰退,如此偏低的利率,在某种程度上将掀起投资房产热潮。然而,换个角度,假如不是因为疫情冲击,导致市场经济不景气,恐怕也不会有如此偏低的利率。

国家银行7月7日宣布,隔夜政策利率(OPR)从原有的水平再减25个基点,是今年第四次降息,应该说是降低利率次数最多的一年。

坦白说,年轻人应该考虑趁利率偏低之际,进入房产市场挑选理想房产单位供自住或投资,毕竟利好时机并非常有。

年轻人购屋兴致转浓

产业顾问公司PropertyGuru指出,冠状病毒病疫情在扩散期,加上行动管制令的实施,推动年轻购屋者和投资者对购买房产单位的兴致转浓。

在冠病期间,年轻人的活动空间局限在住家,或租来的房间,偶尔出外购买食物,或是订购外卖,而且不只是一、两天或一、两个星期,而是长达一、两个月,日子太沉闷了。

其中一些人可能是居家工作,有一些则是等待公司开工,这段期间,他们闲来上网搜寻,包括售屋网站,发现待售房屋相当多,而且价格下跌,跌幅约10%,是难得的购屋机会。

对于一些财力条件符合的年轻人,确实是可以考虑置产的时候。有心购屋的年轻人,会尝试联络贷款银行,了解是否可以借到购屋款项,以便进行购买房屋规划。

40%受访者半年内要买屋

说到购买房屋,达证券研究行不久前展开调查,40%受访者表示,准备进场搜寻适合房产单位,多数的预算是价格低于50万令吉的房屋,三分之二受访者年龄少过40岁,35%表示尚未拥有任何房产单位。

可负担能力仍是隐忧

对潜在房产买家来说,可负担能力仍是隐忧,63%受访者认为,大马房产价格不便宜,可能是因为建筑材料成本上升,聘请劳工开销成本大,造成产业价格继续上扬。

前面说到,40%受访者准备在接下来6个月内敲定购屋计划,在这40%的受访者中,超过半数表示,寻求购买高楼房产单位;准备购买者当中,67%表示,购屋预算是价格不超过50万令吉。

多数受访者表示,重新推出“拥屋运动”(HOC)计划料有助于激励产业市场交易,降低拥屋门槛普遍受欢迎,大约四分之一受访者表示,在购买另一个单位前,希望可以脱售原有房产,以掌握免产业盈利税(RPGT)的良机。

三分二放眼买屋投资

谈到购买房产供投资或自住,三分之二受访者回应指出买来供投资,高楼房产单位通常可以取得较佳租金回酬,以及具备资本收益,因此比较受推荐。

仅2%考虑购买上网看的房屋

在投资房产时,地点仍是最重要考量,另外两项因素包括屋价和财务能力。由于实施行动管制令期间,购屋者无法观看实体示范屋,只能通过线上看屋,只有2%表示,会考虑购买上网看的房屋。

这在很大程度上反映,实地看屋还是比较实际,通过电脑观看所谓的示范屋,总觉得虚拟成份大,看了并不踏实,显示线上销售成交的比例,短期内预料保持偏低。

一些大型房地产发展商宣称,在行动管制令期间取得可观销售业绩,很大程度上与发展商好口碑有关,例如房产完工质量获保证,尽量做到准时交屋,价格与房产质量落差小。

经济虽吹逆风  半数不延后购屋

PropertyGuru在2020下半年大马消费者基本面研究(Malaysia Consumer Sentiment Study)报告指出,随著马来西亚进入政府针对冠病而设的经济恢复计划,首次购置产业者、投资者,已经开始重视购买房地产的规划。

虽然全国产业基本面指数(Property SentimentIndex),从2020上半年的42指数点下降至下半年的39指数点,不过,22至29岁的年轻租房者预料不大可能押后购房决定,加上房地产投资者很有可能根据屋价、市场动向确定购买时机,进而拥有更强烈的购房意愿。

马来西亚人都将房屋贷款融资、看屋事项,以及房产资料来源,视为购屋和房地产投资决策过程中的主要挑战。

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿费南达斯(Sheldon Fernandez)表示:“冠病疫情爆发后,大马政府实施行动管制令,我们看到许多市场存在的不确定性,同时也观察到行业参与者们,尝试从不同观点、生意模型和策略,来理解这场全球流行病,以及该疫情对房地产业的影响,”

因行管令更向往自拥屋

他说:“假如仅仅从消费者信心指数/情绪来看,我们可以发现一些很明显的模式。其中之一是,强制执行居家时间延长,很有可能使到租房者、年轻购屋者,更加向往能够拥有自己的房屋,以体会拥屋的便利与优势。”

“此外,另一个模式显示,尽管这些年轻人群在购买房屋的时机有所差异,不过,房地产投资者仍在积极物色适当的购屋机会。”

最近的研究表明,年龄介于22至29岁之间的人当中,51%的租客和47%的受访者表示,他们不会因为冠病以及该病所带来的影响,延后购买或投资房地产交易。相比之下,年龄60岁以上的受访者当中,只有23%表示有相同想法,再次反映拥有自己的房子对年轻人的重要性。

接著,来自较低收入背景的受访者表示,他们不太可能推迟购买房产计划,清楚显示在经济逆风中,依然持续著对可负担房屋的需求。

希望投资购屋者增至53%

总的来说,冠病爆发后,更多大马人表示,希望以投资角度购买房产,从2020年上半年的47%,提升至下半年的53%。尽管购买意向提高,不过,根据被调查的人口统计数据显示,投资者在短期内也可能推迟关于房地产的购买决定,这可归因于他们寻求最大化回报的需求,而购买时机则取决于价格和市场动向的预期。(资料来源:PropertyGuru分析报告)

下半年房市需求仍稳健

仲量行产业顾问公司(Jones Lang Wootton)执行董事古玛说到:“目前这前所未有的市场不确定性,不仅发生在马来西亚,也在全球各地同步发生,只是冲击程度稍有不同。”

暂缓还贷期结束后形势料较明朗

“房地产市场的利益相关者都意识到这种不确定性,除了对房地产价格带来的潜在负面影响,也阻碍了与房地产交易有关的一切决策,包括购买房屋、出售房屋等等。这种情况在整个暂缓还贷期间,可能是极为明显的,不过暂缓还贷延迟期在9月结束后,市场形势应该会比较明朗。”

古玛的观点获得PropertyGuru大马消费者基本面研究结果的支持。

该研究发现,2020下半年,市场仍存在稳健需求,有37%的受访者表明,有意在今年底前购买房屋,多数人(57%)则倾向准备在2021年购屋。

不过,也有不到五分之一(16%)的马来西亚人表示,他们不考虑在冠病疫情消退之后,开始进行购买房产计划。

有意购屋者最好先审慎调查

从长远角度来看,这种乐观情绪更加明显,只有8%的投资者认为,如果经济出现衰退,他们会将购房决定推迟3至5年。话虽如此,古玛建议,有意购屋者,最好可以事先展开某定程度的审慎调查,以减低未知的经济逆风,为市场带来的风险。

他指出:“冠病的爆发加速房地产市场早已面对的结构性问题,因而对市场带来更大打击,这不光是管理好市场短期不确定性的问题,我们也应意识到,其他与房地产无关的因素,却与市场息息相关的事实。

房地产投资者需要警惕,依靠传统投资者直觉的习惯,在房地产市场空前的环境中,传统的直觉和理论,不一定能提供足够的决策依据。”

迎新常态看房融资最大难题

除了价格的不确定性、购买房屋被延误以外,看房查屋所面临的困难(52%),以及获得房屋贷款的艰难(41%),是目前马来西亚人恢复新常态,最常面临的问题。尽管有心购买房屋,但租房者(46%)与父母同住的人(51%),确实是比较难获得房屋贷款的一群。除此之外,无法获得足够的房地产信息和资料(29%),也是常发生的问题。

PropertyGuru的谢尔顿指出:“由于极有可能面临经济衰退,许多马来西亚人将日常生活的开销、应对生活所需放在首位,很自然地,他们的融资和负担能力将受到考验。”

“但对于那些有足够缓冲能力和资产,并且想利用当前市场趋势获利的人,为解决部份房地产问题而研发出来的计划,仍有进步空间,例如可负担房屋、先租后买房屋计划,贷款预批,以及房地产虚拟浏览。”

房地产业操作料逐渐转型

“前些日子发表的PropertyGuru研究显示,可负担房屋计划的参与率非常低,受访者的参与率只是4%,加上冠病缘故,我们预计房地产业的操作料将逐渐转型。总的来说,PropertyGuru为用户创造了更多虚拟浏览体验,以迎合这一趋势,而且这些体验还会陆续有来。”

该产业顾问公司的研究也发现,经过马来西亚国家银行进行系列降息后,隔夜政策利率已处于历史低位,而且申请被批准的贷款人,可能因此持有更大的现金流动性,但只有26%受访者表示,会选择再融资房屋贷款。

这个现象反映,马来西亚人对现有的融资安排仍相当放心,信心保持在偏高水平,并且倾向透过减少估价费用、律师费和印花税等相关成本,更广泛地采用融资解决方案。

结语

产业顾问公司的调查结果反映,我国虽然面临冠病冲击,但并不阻碍年轻人或首购屋族群,按原本意愿进行购屋,或投资房产的规划。对于财务条件符合者,这个时候是置业适当时机,贷款利率偏低、优质待售房产多,不容错过良机。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-08-10


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