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2020-08-17 15:05:07  2326303

【抓紧买屋良机(二)】行管期后‧大马人更爱买屋……

焦点策划


市场人士普遍认为,房产是最佳抗通膨投资工具,可是如何才买得正确?许多人(尤其是年轻人)有计划购买房子或投资房产,但却因为没有经验,不晓得应该如何开始。

产业网络公司iProperty.com.my的最新消费者调查显示,政府宣布行动管制令(MCO)后,有意购买产业的大马人反而略增至45%,当中有些是年轻首购族,反映产业购兴并未受到冠病和行管令的负面影响。

有意买产业者增至45%

该项调查旨在了解行动管制令对大马人置业意愿的影响,以及在行管令之前、期间、之后购买房产的意愿,调查是在2020年5月11日至6月1日之间进行。

该产业网络公司的调查报告反映,原本有24%不打算购买产业的受访者,在行管令公布后,反而有意掌握购买产业的优惠良机。

这些新进场者主要认为当前市况将带来机会,可以购买首间房屋、升级现有的房屋,或投资房地产。而少数人表示,他们正在缩小产业规模或搬迁至更方便的地点;有意积极寻找房产的新进场者,在宣布行管令后增至45%。

除此之外,另外10%在行管令后未积极寻找产业的受访者,对合适产业交易持开放态度,如果纳入这一组人后,有意在行管令后购买产业的受访者,所占的百分比提升至55%。

交易趋势仍令人鼓舞

“根据调查结果,尽管冠病带来前所未见的市况,但大马人寻求产业的趋势仍令人鼓舞。”

81%寻找可靠发展商

调查也显示,有90%的受访者认为,有助于促进交易决策的因素包括:简易的购房选项,例如零首期款、发展商折扣屋价、补贴律师费、印花税等等。此外,调查还显示,81%受访者正在寻找值得信赖和可靠的发展商/产业代理。

iPropety.com.my行销与传讯总经理王秀丽(译音)表示,尽管冠病带来前所未见的冲击,这项消费者调查针对大马人买房意愿,揭示了一些令人鼓舞的结果。整体而言,需求并未显著改变,大马人仍然在寻求购买产业,并花更多时间上网研究、评估产业的选项。

在行动管制令实施期间,许多发展商推行线上销售房屋,受访者当中,有75%表示,虚拟方式看房屋后,有了基本概念后,可协助他们决定是否要亲自到现场看屋,只有14%表示,在线上看屋后,他们可以决定是否要购买、或租下有关房产单位。

应分散投资不同产业类型

在iPropety.com.my访问的对象中,普遍对政府恢复推行“拥屋运动”计划(HOC)表示欢迎,在市场走势偏淡之际,这是合时宜的决策,至少可以享有发展商提供的折价、免律师费、印花税等优惠。

产业市场的买家之中,并非都是买来自住,产业顾问指出,不要将所有的鸡蛋放在一个篮子里,特别是关于投资的选项,产业投资也不例外,假如已有一、两间投资房产,如果仍想要投资产业,可以考虑投资别的产业类型,例如办公单位、服务公寓、度假单位。假如是资本雄厚的投资者,可以考虑投资工业产业,例如厂房等资产。

挑选可靠发展商

产业顾问指出,如果是向发展商购买新推出房产,应该挑选口碑好的发展商,查看发展商是否将土地抵押给银行。

假如有关产业坐落在租赁地契的土地上,要了解契约还有多少年,建筑蓝图是否已获批准等等。

在向发展商订购房屋前,需要知道产业位置,再来确认该地点之前是否为废矿湖、填了垃圾的空地或是低洼地,每逢下雨会发生水灾等等。

发展商为提高推售产业的吸引力,一般会提供购屋者免买卖合约律师费,或是其他优惠,不过,前提是必须采用发展商的律师。采用发展商的律师有利有弊,好的方面是可以节省律师费,惟凡事以发展商利益为出发点。

屋推售小册子仅供参考

此外,发展商提供的新屋推售小册子,只能充作参考,根据所提供的资料,比较售价,然后再请教一些对购屋较有心得的前辈,以免做出错误决定。

大马房产可负担吗?

大马房地产发展商会前任会长拿督斯里法迪依斯干达较早前指出,未出售的房产单位从2017年开始增加,一些地区的房产单位,对多数人来说,仍不容易负担。

他说:“业者需与有关当局坐下来一起讨论,正视国内房产的可负担性,以克服房产市场的架构性挑战,以及大马经济存在的问题。”

“国家银行指出,大马人对房屋的负担能力,中间价为30万令吉以内水平,可是,世界银行和经济学家则认为,大马的房产价格,仍是本区域市场,最容易负担之一,结果,我们面对两个不同的见解,应该以哪一个为准?”

法迪依斯干达说:“产业是其中一个被列为家债的商品,不过却是会增值的资产,虽然未出售房产单位增加,可是房产交易活动并不呆滞,滞销的多数是比较高价的房产单位。”

分层高楼日益普遍

“由于可以兴建房产的土地日渐减少,分层高楼住房,已在大马日益普遍,这些住宅单位正逐年增加。”

今天,年轻人普遍可以接受高楼房产的设计与格局,发展商,管理机构和住民,必须具备分层产业管理与居住的概念,完善的管理与维修,可以确保一个理想的居住环境,提升生活质量,以及体现投资的价值。

薪资追不上屋价

调查数据显示,从2009年底至2014年底这5年,马来西亚平均房价上涨了57%,之后5年至2019年,房屋价格的升幅降低,可是,我国的人均收入、薪金成长指数及年轻人、首次购房者的财务能力,无法跟得上房产价格,许多房产变成有财力者的投资单位。

房屋购买能力指数失准

我国各阶层人民贫富差距大,人均收入无法作准,导致用房价除以年收入来衡量的“房屋购买能力指数”(目前为大约8.5,即8年半的年收入总和,才能购买一间房子)无法做出正确判断。

依斯干达较早前在一项房产论坛上指出,以区域市场的产业价格来看,大马的产业价格在合理水平,世界银行之前指出,吉隆坡是世界上其中一个产业价格较低的城市,可是,大马国民普遍认为,国内许多城市的屋价介于偏高水平。

他说:“追根究底,薪水停滞不前、或者说处于偏低水平,才是导致国人买不起房子的原因,不过,假如希望工资水平获提升,大马必须提高竞争力和生产力。

滞销房屋增加

国家银行较早前发布的“国行年报和金融稳定与支付系统报告”指出,我国大约80%的滞销房屋,售价普遍在25万令吉以上水平,这些滞销房产单位,主要建在出入交通不方便,以及远离市中心的地区。

国家银行认为,滞销房屋数量增加,反映国内房屋的售价,与多数家庭能承担的房价,存在不均衡的问题。

法迪依斯干达补充,对发展商来说,房价的制定是根据市场供需来决定,可是,如今发展商的赚幅已经日益微薄。

他个人认为,一间房屋的售价是否属于可负担,不能单靠房屋价格衡量。

若申获房贷不应放弃购屋

另外,他坦言,年轻人若申请银行贷款能获批,不应该放弃购屋计划,在通货膨胀的冲击下,屋价降温的幅度一般不大,目前房价稍微走低,是不宜错过的机会,最好是不要继续迟疑,而是开始进行购屋规划。

房贷利率偏低吸引买家

国家银行7月7日宣布,降低隔夜政策利率(OPR)再减25个基点,是今年来第四次降息,应该说是议息结果,一再降低次数最多的一年,借贷利率一再调低,是否将掀起人们对投资房产的兴致?

虽然形势尚未明朗,不过,市场人士认为,如此偏低的利率,某种程度上将会引起人们关注投资房产的可行性,希望从房产的增值,或是租金收入,赚取比定期存款较高的回酬。

只要房产价格是购屋者有能力负担,自然会吸引购屋者或投资者的目光,不论是投资或自住,地点仍是首要考量,假如地点不理想,即使便宜买过来,想要出租没有租客问津,放在一边又不能增值,如果准备搬去居住,可是,出入交通不方便,取消了这项规划,这样的房产单位,买来又有何用途?

房价增长反映房产价值

产业顾问指出,不要担心房价增值,房价增长是一件好事,因为它反映了房产的价值,如果在某个住宅地区,市场持续经历房价上涨,这意味著人们在不断买卖,而房租的回酬也不错。

财务较弱者难获理想房贷配套

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,关于条件较弱的贷款者获取贷款的利率,可能比较不理想,主要是银行将风险计算在内,简单说,假设A申请者的财务条件优厚,他领取的贷款配套利率会比条件较逊的B贷款者更好。

行采措施保障利益

另一方面,有些银行会要求条件较不理想的贷款申请者,存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行,存款证书由该银行保管,一旦贷款者拖欠分期付款,银行将通知贷款者提取存款证书,以偿还贷款分期,这可说是比较不利贷款者的折衷方案。

商业银行对贷款申请者采取的措施明显是为保障本身利益,例如保管贷款者的定期存款证书就是一例。

还有一点,条件较弱的贷款者领取的贷款额度会比较少,例如未必可获批准90%贷款,可能只是屋价的85%或80%,购屋者需要支付较多的首期购屋款。

买二手屋须确保卖主没破产

林若辉律师受询时表示,在二手市场购买转手房屋,必须确保卖主不是破产者。就算可能性不大,但曾发生过一些买主面对这样的问题,因此,确保律师取得精准报告。

须准备足够律师费印花税

他说,在二手市场购买房屋,必须自付律师费、印花税等开销,而且是签署买卖合约、贷款合约都需要支付的费用,因此,签署这些合约前,必须准备足够的律师费及印花税,因为这是一笔不小的费用。

林若辉律师指出,律师收费是以屋价为基础,首50万令吉1%、接下来50万令吉0.8%、再来200万令吉0.7%、接下来200万令吉0.6%,再来250万令吉0.5%,超过750万令吉可商洽,但不会超过0.4%。

此外,政府征收的印花税则是首10万令吉1%、接下来11万至不超过50万令吉2%,超过50万令吉3%,以此类推。

在选择银行的贷款配套,主要是以个人的财务条件为准,这需要由银行贷款部的主要人员为个别申请者进行估算,譬如申请者的年龄、收入、就业领域(确保工作稳定)、准备购买的房屋价格,预备领取贷款的比率等等。

林律师说,在订购房屋前,可以先向一些银行询问,表明本身准备购买价格在30万至35万令吉的房屋(假设),以本身收入、准备多少年的房屋供期,可以贷款的数目等等,或者是自己的收入可以购买何等价位的房屋。

他补充,也许这样会更实际,以免付了购屋订钱,却面对贷款申请被驳回的问题。

结语

产业顾问公司的调查报告反映,尽管大马实施行动管制令,不过,并未阻碍首次购屋者的年轻人、提升房屋拥有者,或是投资房产单位者,对涉足房产市场的兴致,这是令业者、市场人士、产业投资者,售屋业主欣喜的现象。

这反映市场展现乐观迹象,人们并未避开房产市场,而是正在做一些准备工作,以便掌握这个良好时机进场搜寻优质房产,成为业主或产业投资者。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-08-17


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