【抓紧买屋良机（二）】行管期后‧大马人更爱买屋……

该产业网络公司的调查报告反映，原本有24%不打算购买产业的受访者，在行管令公布后，反而有意掌握购买产业的优惠良机。

这些新进场者主要认为当前市况将带来机会，可以购买首间房屋、升级现有的房屋，或投资房地产。而少数人表示，他们正在缩小产业规模或搬迁至更方便的地点；有意积极寻找房产的新进场者，在宣布行管令后增至45%。

除此之外，另外10%在行管令后未积极寻找产业的受访者，对合适产业交易持开放态度，如果纳入这一组人后，有意在行管令后购买产业的受访者，所占的百分比提升至55%。

交易趋势仍令人鼓舞

“根据调查结果，尽管冠病带来前所未见的市况，但大马人寻求产业的趋势仍令人鼓舞。”

81%寻找可靠发展商

调查也显示，有90%的受访者认为，有助于促进交易决策的因素包括：简易的购房选项，例如零首期款、发展商折扣屋价、补贴律师费、印花税等等。此外，调查还显示，81%受访者正在寻找值得信赖和可靠的发展商／产业代理。

iPropety.com.my行销与传讯总经理王秀丽（译音）表示，尽管冠病带来前所未见的冲击，这项消费者调查针对大马人买房意愿，揭示了一些令人鼓舞的结果。整体而言，需求并未显著改变，大马人仍然在寻求购买产业，并花更多时间上网研究、评估产业的选项。

在行动管制令实施期间，许多发展商推行线上销售房屋，受访者当中，有75%表示，虚拟方式看房屋后，有了基本概念后，可协助他们决定是否要亲自到现场看屋，只有14%表示，在线上看屋后，他们可以决定是否要购买、或租下有关房产单位。

应分散投资不同产业类型

在iPropety.com.my访问的对象中，普遍对政府恢复推行“拥屋运动”计划（HOC）表示欢迎，在市场走势偏淡之际，这是合时宜的决策，至少可以享有发展商提供的折价、免律师费、印花税等优惠。

产业市场的买家之中，并非都是买来自住，产业顾问指出，不要将所有的鸡蛋放在一个篮子里，特别是关于投资的选项，产业投资也不例外，假如已有一、两间投资房产，如果仍想要投资产业，可以考虑投资别的产业类型，例如办公单位、服务公寓、度假单位。假如是资本雄厚的投资者，可以考虑投资工业产业，例如厂房等资产。

挑选可靠发展商

产业顾问指出，如果是向发展商购买新推出房产，应该挑选口碑好的发展商，查看发展商是否将土地抵押给银行。

假如有关产业坐落在租赁地契的土地上，要了解契约还有多少年，建筑蓝图是否已获批准等等。

在向发展商订购房屋前，需要知道产业位置，再来确认该地点之前是否为废矿湖、填了垃圾的空地或是低洼地，每逢下雨会发生水灾等等。

发展商为提高推售产业的吸引力，一般会提供购屋者免买卖合约律师费，或是其他优惠，不过，前提是必须采用发展商的律师。采用发展商的律师有利有弊，好的方面是可以节省律师费，惟凡事以发展商利益为出发点。

新屋推售小册子仅供参考

此外，发展商提供的新屋推售小册子，只能充作参考，根据所提供的资料，比较售价，然后再请教一些对购屋较有心得的前辈，以免做出错误决定。

大马房产可负担吗？

大马房地产发展商会前任会长拿督斯里法迪依斯干达较早前指出，未出售的房产单位从2017年开始增加，一些地区的房产单位，对多数人来说，仍不容易负担。

他说：“业者需与有关当局坐下来一起讨论，正视国内房产的可负担性，以克服房产市场的架构性挑战，以及大马经济存在的问题。”

“国家银行指出，大马人对房屋的负担能力，中间价为30万令吉以内水平，可是，世界银行和经济学家则认为，大马的房产价格，仍是本区域市场，最容易负担之一，结果，我们面对两个不同的见解，应该以哪一个为准？”

法迪依斯干达说：“产业是其中一个被列为家债的商品，不过却是会增值的资产，虽然未出售房产单位增加，可是房产交易活动并不呆滞，滞销的多数是比较高价的房产单位。”

分层高楼日益普遍

“由于可以兴建房产的土地日渐减少，分层高楼住房，已在大马日益普遍，这些住宅单位正逐年增加。”

今天，年轻人普遍可以接受高楼房产的设计与格局，发展商，管理机构和住民，必须具备分层产业管理与居住的概念，完善的管理与维修，可以确保一个理想的居住环境，提升生活质量，以及体现投资的价值。

薪资追不上屋价

调查数据显示，从2009年底至2014年底这5年，马来西亚平均房价上涨了57%，之后5年至2019年，房屋价格的升幅降低，可是，我国的人均收入、薪金成长指数及年轻人、首次购房者的财务能力，无法跟得上房产价格，许多房产变成有财力者的投资单位。

房屋购买能力指数失准

我国各阶层人民贫富差距大，人均收入无法作准，导致用房价除以年收入来衡量的“房屋购买能力指数”（目前为大约8.5，即8年半的年收入总和，才能购买一间房子）无法做出正确判断。

依斯干达较早前在一项房产论坛上指出，以区域市场的产业价格来看，大马的产业价格在合理水平，世界银行之前指出，吉隆坡是世界上其中一个产业价格较低的城市，可是，大马国民普遍认为，国内许多城市的屋价介于偏高水平。

他说：“追根究底，薪水停滞不前、或者说处于偏低水平，才是导致国人买不起房子的原因，不过，假如希望工资水平获提升，大马必须提高竞争力和生产力。

滞销房屋增加

国家银行较早前发布的“国行年报和金融稳定与支付系统报告”指出，我国大约80%的滞销房屋，售价普遍在25万令吉以上水平，这些滞销房产单位，主要建在出入交通不方便，以及远离市中心的地区。

国家银行认为，滞销房屋数量增加，反映国内房屋的售价，与多数家庭能承担的房价，存在不均衡的问题。

法迪依斯干达补充，对发展商来说，房价的制定是根据市场供需来决定，可是，如今发展商的赚幅已经日益微薄。

他个人认为，一间房屋的售价是否属于可负担，不能单靠房屋价格衡量。

若申获房贷不应放弃购屋

另外，他坦言，年轻人若申请银行贷款能获批，不应该放弃购屋计划，在通货膨胀的冲击下，屋价降温的幅度一般不大，目前房价稍微走低，是不宜错过的机会，最好是不要继续迟疑，而是开始进行购屋规划。

房贷利率偏低吸引买家

国家银行7月7日宣布，降低隔夜政策利率（OPR）再减25个基点，是今年来第四次降息，应该说是议息结果，一再降低次数最多的一年，借贷利率一再调低，是否将掀起人们对投资房产的兴致？

虽然形势尚未明朗，不过，市场人士认为，如此偏低的利率，某种程度上将会引起人们关注投资房产的可行性，希望从房产的增值，或是租金收入，赚取比定期存款较高的回酬。

只要房产价格是购屋者有能力负担，自然会吸引购屋者或投资者的目光，不论是投资或自住，地点仍是首要考量，假如地点不理想，即使便宜买过来，想要出租没有租客问津，放在一边又不能增值，如果准备搬去居住，可是，出入交通不方便，取消了这项规划，这样的房产单位，买来又有何用途？

房价增长反映房产价值

产业顾问指出，不要担心房价增值，房价增长是一件好事，因为它反映了房产的价值，如果在某个住宅地区，市场持续经历房价上涨，这意味著人们在不断买卖，而房租的回酬也不错。

财务较弱者难获理想房贷配套

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，关于条件较弱的贷款者获取贷款的利率，可能比较不理想，主要是银行将风险计算在内，简单说，假设A申请者的财务条件优厚，他领取的贷款配套利率会比条件较逊的B贷款者更好。

银行采措施保障利益

另一方面，有些银行会要求条件较不理想的贷款申请者，存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行，存款证书由该银行保管，一旦贷款者拖欠分期付款，银行将通知贷款者提取存款证书，以偿还贷款分期，这可说是比较不利贷款者的折衷方案。

商业银行对贷款申请者采取的措施明显是为保障本身利益，例如保管贷款者的定期存款证书就是一例。

还有一点，条件较弱的贷款者领取的贷款额度会比较少，例如未必可获批准90%贷款，可能只是屋价的85%或80%，购屋者需要支付较多的首期购屋款。

买二手屋须确保卖主没破产

林若辉律师受询时表示，在二手市场购买转手房屋，必须确保卖主不是破产者。就算可能性不大，但曾发生过一些买主面对这样的问题，因此，确保律师取得精准报告。

须准备足够律师费印花税

他说，在二手市场购买房屋，必须自付律师费、印花税等开销，而且是签署买卖合约、贷款合约都需要支付的费用，因此，签署这些合约前，必须准备足够的律师费及印花税，因为这是一笔不小的费用。

林若辉律师指出，律师收费是以屋价为基础，首50万令吉1%、接下来50万令吉0.8%、再来200万令吉0.7%、接下来200万令吉0.6%，再来250万令吉0.5%，超过750万令吉可商洽，但不会超过0.4%。

此外，政府征收的印花税则是首10万令吉1%、接下来11万至不超过50万令吉2%，超过50万令吉3%，以此类推。

在选择银行的贷款配套，主要是以个人的财务条件为准，这需要由银行贷款部的主要人员为个别申请者进行估算，譬如申请者的年龄、收入、就业领域（确保工作稳定）、准备购买的房屋价格，预备领取贷款的比率等等。

林律师说，在订购房屋前，可以先向一些银行询问，表明本身准备购买价格在30万至35万令吉的房屋（假设），以本身收入、准备多少年的房屋供期，可以贷款的数目等等，或者是自己的收入可以购买何等价位的房屋。

他补充，也许这样会更实际，以免付了购屋订钱，却面对贷款申请被驳回的问题。

结语

产业顾问公司的调查报告反映，尽管大马实施行动管制令，不过，并未阻碍首次购屋者的年轻人、提升房屋拥有者，或是投资房产单位者，对涉足房产市场的兴致，这是令业者、市场人士、产业投资者，售屋业主欣喜的现象。

这反映市场展现乐观迹象，人们并未避开房产市场，而是正在做一些准备工作，以便掌握这个良好时机进场搜寻优质房产，成为业主或产业投资者。