疫下房产趋势（一）‧解析疫境房市变化

此外，加强卫生与清洁措施，考虑废料管理，在日光与通风系统之下，引进更多户外新鲜空气，协助减少空气中的污染物。

短期措施：监督与评估形势的演进，若必要时加速安排流动与远程工作，专注短期产业管理，减少高风险地区的营运。确保维持足够的供应，同时应对供应链面对干扰的问题。

中期措施：继续推行移动与远程工作安排，供应链受干扰影响运作，谨慎看待产业决策，减少与客户的面对面互动，规划替代性的接洽与安排。

长期措施：成功加速推行远程工作，企业文化长期性转移，供应链来源多元化，减少碳排放量，航空旅游业料减减缓，企业对永续经营、“负责任企业”的认知有不同领悟，需要高规格产业，以提供一个比较安全、健康的工作场所。

此外，企业增加科技的采用，感应器、空气质量，租用指标，快速布署，采用不动产科技、医疗技术，以提升工作空间的安全。

业界短期专注力落在企业连续性，至于产业决策长期的影响效应，包括在未来有能力做出迅速反应，例如专注营运的弹性处理，这些是不同领域、不同的处理方式。

低密度住宅再成潮流

无可否认，受冠病影响最大的是生活。长期的高密度生活趋势及合作空间增加，造成潜在传输风险升高。

高密度住宅  疾病传输风险大

在生活领域，特别是多单元住宅，通常是有经验投资者的首选，是一种典型的投资房，租客多数是在读大学或是才出来社会工的新人，这类房产倾向拥有比较多抗跌特征，从收入来源稳定中受惠，有能力积极维持租金、削减空置期。

冠病疫情进一步突出工作、生活与休闲的革新，生活领域概括一般住宅、学生房屋、共居房产、长者住宅及保健住所，一直以来的高密度生活趋势，引发疾病传输风险加大，发展商需要探讨适当的应对方案。

从投资者的角度来看，具备投资抗跌特点的投资房产，从稳定的现金流量、有能力管理租金、维持出租率、缩短空置期中受惠，市场需求保持活跃，房屋的可负担性、城市化加速，推动市场对伸缩性生活空间需求增加，促使租赁市场保持蓬勃。

●住宅领域
网上交易加速发展

多单元住宅，好比公寓、城市房屋是一项资产组别，在疫情爆发后这类相对较稳定、收入较长期性，具备抗跌特色的资产，预计保持活力，投资者的购买扶持新屋供应，依赖国际销售的地区近期需求依然不稳定，科技便利是重要工具，预料在2020／2021年新的网上交易平台将加速发展。

●学生房屋
旅游禁令影响出租

网上教学增加，高等教育学府与设备面临冲击风险，预料将成为采纳科技的主流，不过出国、旅游限制仍未放宽，料将影响出租率和收入来源，进而影响该领域在2020／2021年的表现。

●共住空间
收入承压

资产特色具伸缩性的短期共住租约，可能面临收入下跌风险，这个新兴的产业领域获得私人证券资本的扶持，这意味所采取的策略倾向推动资产成长，以建立可以稳定退场的缩放平台，疫情范围扩大料将进一步破坏投资，加大私人证券资金合并与收购的可能性，不需要再寻求支撑现金的商业模式。

●长者住房／保健住所
需求保持韧力

由于居者已有年纪，健康只是一般水平，对经营者来说，该领域潜在额外风险，以需求为主的护理房屋，在疫情爆发后需求保持活力，可是为居者提供较多的保护方案，料加重业者的营运成本，冲淡需求增加的效应。

房产投资趋谨慎

莱坊产业顾问公司董事经理沙古南对政府较早前宣布的2亿5000万令吉，加上之前分配的1280亿令吉拨款，作为人民的辅助金，其中100亿令吉供企业和中小型企业、20亿令吉用来加强经济配套表示欢迎。

减租业主应获税务减免

不过他认为，更多的措施需转向支撑经济、企业界、产业领域，除了延迟偿还银行贷款6个月，也应提供租户减租的业主应该获得印花税和税务减免，协助复苏企业界和我国的产业市场。

他表示，已经面对挑战，例如供求不均衡、压力持续升温的产业市场，接下来预料办公楼的租赁和投资活动将减少，零售产业领域租金将面对进一步压力。

“至于住宅产业市场，预料将出现‘观望’一段时间的情况。”

莱坊产业顾问公司资金市场执行董事詹姆斯巴克礼指出，商业产业的租金料将下跌、投资者需提供空置空间更多津贴，以便能再吸引租客，将空间出租，这将造成未来几个月的租金面对压力。

“这些看淡情景，预料在进一步大幅降息的情况下获得抵销，至于被压制的需求，在行管令撤销后被释放，加上振兴经济措施，展现在经济的各个领域。”

以投资计划来说，2020年办公楼、零售产业、酒店产业、休闲领域投资计划将比较少，虽然业者已表示有兴趣增加物流产业、工业产业、保健产业等领域的投资。

无论如何，发展商并不准备加速在物流产业、工业产业的投资。

与此同时，莱坊产业顾问大马资金市场执行董事沈颂能表示：“在大马专长于物流产业、工业产业的发展商并不多，可以理解在形势不稳定期，他们多数会谨慎看待投资。”

“无论如何，基金经理、产业投资信托经理人在物流产业、工业产业投资的兴致保持浓厚，目前冠病疫情冲击经济、本地和海外证券市场，这些机构基金可能比较专注替代性投资领域，目的是多元化投资、保持属意的投资回酬。”

他指出，发展商暂不专注工业产业领域，基金经理和产业投资信托，将转向现有的工业资产，特别是已有较大租户、出租条约的工业产业，以作为收购的目标。

住宅产业
拍卖屋恐剧增

国家银行在2020年多次减息，隔夜政策利率已介于史上最低位，显示全球受到冠病冲击，形势依然脆弱，降息提供一个较宽松的货币市场。

沙古南表示，在冠病爆发并且迅速传开，产业买卖双方都比较谨慎，料继续采取观望态度，在这段期间大家都减少观看示范屋、展销厅，加上行管令影响产业市场的交易，例如不容易入屋观看、展开地契搜寻等。”

“此外，由于商业环境挑战严峻，可能出现更多裁员风潮，预计将有更多无还本、还息贷款，进而演变成坏账，可能导致市场有更多的拍卖产业活动。”

他补充，中小型企业和个人可以暂缓偿还贷款6个月，以纾缓受冠病爆发的冲击，协助他们渡过短期间所承受的压力，可是暂缓偿还贷款将于9月30日结束，预料将有一些个人和企业面临还贷款压力。

物流产业
货仓需求增

莱坊产业顾问公司资本市场执行董事沈颂能表示，多元化区域投资策略是重要的步骤。

在本地市场，巴生河流域分销中心，传统上是物流业者使用，以提供全国各地送货服务，目前供应链受到的干扰，可能催生分散物流业者，以便成为北马、南马多个较小的卫星分销中心，以扶持本地的分销管道。

在全球市场，制造商可能开始在多国／地区安置最后一里装配厂，以减少任何可能影响供应链的地缘风险。

沈颂能认为，行管令将激励许多迟采纳电子商务者，尝试网上购物，以购买杂货和必需品，这将进一步加速最后一里运输中心、物流服务业的成长。

基于这些因素，工业产业市场展望显示明朗，市场对货仓空间、工厂的需求，将因为分散投资策略相应增加。

“航空货运领域疲弱，可能需要一些迅速扭转形势的分销中心，这可能是业者可以进一步探讨的领域。”

办公楼
租赁走低

冠病疫情传开，已迫使一些公司限制或暂停营运，并且推行弹性、远程工作。本地企业和跨国公司可能延迟或暂时搁置一些产业决策，导致租赁活动水平较低。

莱坊大马企业服务执行董事郑永坚指出：“商业基本面介于最低水平，许多业务受到疫情影响，不确定性的认知，将导致市场需求较低，商业和租户可能继续展延他们的扩充计划、包括安置办公室的决定。”

“在撤销行管令之前，共用工作间或伸缩工作间，可能比较不受鼓励，因为需要暂时减少客户／会员，在一个地点、面对面的互动，在这段期间从共用工作间会员获取的租金收入，可能受到影响，虽然电子方式的活动继续进行。不过一旦信心改善，商业活动恢复正常，在敲定长期计划之前，那些寻求扩充业务以度过短期需求的新租户，共用工作间或伸缩工作间，可能是理想的选择。”

商业产业
租金承压

在经济不稳定期间，产业交易量通常不多，盈利循环程序可能受影响，机构投资者通常比较谨慎看待。

莱坊大马资本市场执行董事巴克利指出：“商业产业租赁和投资活动减少，办公楼和零售产业租金将进一步面对压力，短期内投资交易有限，因为减少出外观看待售产业活动，我们有接获海外投资者的回馈，可是产业询问价并未反映实际价值。”

他说，买家与卖家之间对回酬存在相当大的差距，推动卖主考虑降低价格，国内投资者可以考虑投资海外产业市场，多元化产业回酬来源。

休闲产业
旅游禁令波及

在疫情爆发后，休闲产业／旅游业及航空相关领域已直接受到影响，主要是出国旅游仍受限制、个人取消被迫旅游计划。

沙古南补充，全球旅游业料下跌10至18%，在疫情爆发后，按年比是最大跌幅，休闲领域将面对财务压力，而且回酬率较低，不过一旦疫情受控制，廉价旅游和休闲住宿领域将获得推动，并开始回扬。”

零售产业
网购冲击

行管令的其中一个隐忧：对社会福利（身心）的后续影响，以及国家的经济表现。大马零售商，特别是位于旅客地区的零售业者，因为冠病疫情影响，蒙受商店销量下跌的冲击。

莱坊大马零售产业咨询与租赁联合董事黄明恩说：“当人民在延长行管令期间，继续留在家中工作，零售产业和休闲中心，因为不获准营业普遍没有销量，惟有售卖必需品的商店除外。”

这段期间，网上购物和运送服务日益普遍，在展开行管令后，商场的出租面对压力，一些零售业中心被迫关闭，主要是现金流转严紧，业务无法支撑。

“在这段期间，一些业主通过给予非饮食零售业者免租金、或租金回扣，提供他们一些援助。”

结语

2020年初的冠病疫情在全球传开，冲击层面广泛、影响效应深远，经济、民生、就业、产业、投资等领域无一不受影响。在疫情当前，如何从中探讨投资良机，规划投资组合，成为一般市民、投资者、企业家必须认真看待的计划。