疫下房产趋势(二)‧售后回租蔚然成风

不管怎样，疫情对产业影响的层面，目前仍未能掌握，在很大程度上有赖于疫情爆发后影响的范围及将会维持多久。

莱坊产业顾问公司于2020年2月，在发展商、基金经理、产业投资信托经理人及借贷机构之中展开调查，收集2020年大马商业产业投资基本面，并将意见整理为报告，当时冠病疫情尚未大爆发，已经可以感受业者看淡的情绪。今年3月，冠病被宣告为全球传染病。

应取消印花税刺激房市

调查报告反映，爆发冠病疫情是2020年最不好的事件，第二是经济状况、是否容易筹获资金及是否可取得预期的投资回报。

报告指出，受访者普遍认为，2020年财政预算案、海外直接投资流入及调整产业盈利税基准年，对于激励商业产业市场似乎作用不大，比较有利的因素是降低隔夜政策利率、重新启动大型发展计划及推出2020大马旅游年。可是旅游年已经因为疫情而取消，重新启动大型发展计划则展延。

政府有必要干预房市

莱坊产业顾问公司大马董事经理沙古南说，对商业产业市场直接干预是必要的，以协助推动复苏程序，目前的激励措施有限。在疫情发生前，商业产业市场已不大理想，行管期间所有非必要服务和业务宣告停顿，现在形势和前景更加看淡。

“即使当疫情过去，在严峻的企业营运环境，办公楼、酒店、休闲产业、零售产业，这些产业的租金和出租水平料将继续面对压力；私营保健业务也无法幸免，许多业主面对出租率较低的冲击，本地病人展延不紧急的治疗，过去对本地医药旅游业做出贡献的外国病人则受到行动管制、被限制出国影响。”

沙古南认为，削减产业印花税是必要的，以减缓大马产业市场正面对的冲击，现在是政府撤销冷却产业市场措施，暂时取消产业盈利税以带动交易活动，鼓励长期投资的时候。

3大新趋势崛起

冠病疫情仍未消退，生活、工作、学习、买卖照样进行，这半年产业市场交易减缓，今年多次调低隔夜借贷率，在一定程度上引起人们探讨购买或投资房产兴致。市场人士意识到产业市场出现3个新的趋势，分别是：一、对价格低于70万令吉的房产保持浓厚购兴；二、物色房屋者目光转向热门地区；三、全国各地房价微幅下跌。

产业顾问公司PropertyGuru网页待售房产数据显示，价格从50万1000至70万令吉的房产，国人征询按月比增长56%；价格在30万1000至50万令吉，按月比上扬39.6%；价格从15万1000至30万令吉，按月比走高31.5%。

从数据反映，财务条件较丰厚者，对价格从50万1000至70万令吉的房产购买兴致转浓，按月比征询增长56%，一方面也因为目前的贷款利率偏低，国人意识到在核心地区购置房产，不再是遥远的梦想。

现阶段，最受物色产业人士喜爱的房产类型，分别是双层排屋，按月比增加47.1%、公寓按月比走高46.6%、共管公寓按月比扬升22%。

同一份报告数据显示，多数大马人寻求购买房屋供自住，或是改善居住的质量，他们购买新房屋的原因分别是比较方便（30%）、个人空间（30%）及孩子／父母空间（29%）。

产业投资 雪州最吃香

购买房产除了自住，也有人买来投资，投资房产目的主要是能取得投资回报。目前贷款利率偏低，意味可以放眼大城市的产业投资，因为大城市的基本设施比较完善、就业机会比较多，按月比，雪兰莪州居首位，投资产业的征询者增加45.7%；吉隆坡排第二，按月比增加33.7%；柔佛州按月比增加22.4%。

雪兰莪州首府沙亚南最高，按月比征询者增加52.2%、八打灵再也上扬48.8%、蒲种走高27.1%。与此同时，吉隆坡都市按月比增加32.5%、武吉加里尔按月比走高28.7%、蕉赖按月比扬升25.6%。至于柔佛州，首府新山按月比上升26.2%、巴西古当增加18%、依斯干达公主城走高3.3%。

利率低＋问价跌
疫情未削弱置产购兴

国家银行在上半年多次降低利率，明显反映大马的经济并不好，2020年4月消费者价格指数下跌2.9%，为50年来最凌厉跌幅，在消费者开销减少之际，显示人们拉紧腰带，产业卖主被迫重新评价待售房产价格，反映经济展望明显暗淡。

根据莱坊产业顾问公司2020年第三季大马产业市场指数，国内4大房产市场的产业问价显示下跌，这4大市场分别是柔佛按年比挫3.1%、吉隆坡按年比滑2.52%、槟城按年比跌1.76%及雪兰莪按年比降0.97%。

当产业价格下跌，加上隔夜借贷率降低，看来目前是购买房产的理想时候，大马人普遍认为假如财务状况允许，会考虑多购买一个房产单位。

这显示一些乐观景象，尽管冠病对经济造成严重冲击，但是人们对购买房产或投资产业的信心并未受影响。

值得注意的是，虽然隔夜借贷率如今介于最低水平，但仍有可能波动，只要大马经济复苏，也可能调升。因此，假如个人的财务状况不是很坚稳，当隔夜借贷率调高，可能造成个人每月的分期付款相应增加，恐怕会面临财务状况严紧。因此，在规划投资房产之前，要有把握能应付万一调高利率，分期付款增加的负担。

商产持续低迷

大马各行各行业，特别是需要遵守人身距离的经济领域，例如零售业、现场音乐表演、酒店业、餐馆业及办公楼，即使行管令撤销，在疫苗研发及面世前，将看到需求下跌情景。以产业价格和出租率来说，这些领域的产业最受打击。

疫情影响深远，全球经济几乎停顿，投资者采取观望态度，这个致命的病毒已造成半个全球进入一半或全面封锁，例如限制出国旅游、禁止大型聚会及保持人身距离，努力预防病毒蔓延。

与其他城市一样，槟城、柔佛和沙巴的商业产业，今年接下来的日子预料保持低迷、基本面疲弱，疫情持续造成的代价仍未能预知。

工业产业槟经济灯塔

莱坊产业顾问公司执行董事苏继良指出：“工业产业继续是槟城经济的灯塔，这是无可否认的事实。市场对办公楼领域购兴改善，至于附有酒店服务的知名住宅，也是槟城一个亮眼的领域，厄运与看淡期间仍有可供探讨的机会。”

市场供应保持健全，出租率值得表扬，加上新增供应有限，该领域已成为一些投资者／发展商的核心，在行管令撤销前预测“共用工作间”的市场稍微降温，大家仍需尽量避免在同一个地点、面对面交谈与互动，继续保持应有的人身距离。

“疫情爆发后，市场提供不同特色的共用工作间，具有伸缩弹性、租者轻松无忧及设立成本偏低，料将继续吸引小公司及自雇的个人。”

他预测，知名品牌住宅登场将是新趋势，例如万豪已在槟城推出首个知名品牌住宅计划。

“位于槟岛的万豪著名品牌住宅，在2023年完工后，预料将是乔治市首个著名住宅区；另一个著名的新增住宅产业计划是位于直洛巴亨的Angsana by Banyan Tree。”

品牌住宅将成新趋势

他说，过去几年，产业市场走势疲软，一些发展商已改变策略，转向发展品牌住宅，并且毗连酒店。以品牌出售住宅优势是拥有酒店支持管理与服务，通过出售国际品牌住宅给精明和富有投资者，发展商已找到削减发展酒店风险的方式，预料市场将有更多业者以国际酒店品牌献售豪华房产给富裕投资者的趋势。

柔物流产业乐观

在柔佛产业市场，自疫情爆发后投资者趋向谨慎，对商业产业市场特别是办公楼和休闲产业，采取防御性措施。

与此同时，物流产业、工业产业等领域崛起为柔佛州内最鼓舞市场人士的领域。

莱坊产业顾问公司柔佛区经理蔡慧莹说：“疫情之后，预料产业投资信托将恢复搜寻类似资产，毕竟市场对这些资产的需求保持强劲，特别是位于一些地点的资产。”

她披露，该产业顾问公司继续接获市场人士表示有兴趣投资工业产业的询问。

“柔佛州内物流产业展望保持乐观，丹绒柏乐巴斯港口、柔佛港口、丹绒兰赛港口及柔佛士乃国际机场，这些基本设施支撑工业产业前景看好。”

与此同时，柔佛州内医药保健领域稳健成长，特别是有更多私人医药设备相继完工，2019年完成建筑工程的3家医院分别是哥伦比亚亚洲地不佬医院、拿督翁城市KPJ医院及峇株巴辖KPJ医院；至于公主城KPJ专科医院及居銮KPJ医院正在进行扩建工程。

“柔佛靠近新加坡，新元兑换马币汇率有利于握有新元的求医病人，柔佛私立医院也有接收来自新国的病人。”

医保投资回酬高

2020年的调查反映，市场对投资医药保健业的兴致不局限于提供医药治疗的医院，也包括其他替代性的投资，特别是专注打造健康社区，例如退休村或长者住宅的设备。45%受访者表示已在柔佛州展开投资，探讨替代性投资计划。

医药保健领域的展望显示乐观，超过50%受访者预测，与2019年比较，2020年在医药保健领域的投资回酬会比较高。

沙游产业重创

沙巴是亚洲其中一个著名的旅游胜地，拥有丰盛的天然资源，青葱的热带雨林，各种类的动、植物、多样性的深海生物，拥有东南亚最高山脉及全年热带气候等优势，是许多旅客选择游玩的目的地。

2019年，沙巴州迎来420万名旅客，与2002年的110万人相比翻倍增长，显示旅游业对沙巴州经济的重要性，在农业、石油与天然气业之后排在第三重要位置。

莱坊产业顾问公司沙巴执行董事曾运年说，疫情已影响州内的旅游业及相关领域服务业的发展，例如终止来自中国和韩国的直飞航班，实施行管令、禁止境外旅游，加上原油价格滑落、原棕油价格偏低等不利因素，进一步削弱市场基本面。

“在目前的全球疫情危机，迫切需要相关方面，多元化目标旅客来源，以维持旅游业的发展。此外，政府应通过较佳金融奖掖措施、完善的基本设备，可取的行政程序与监管，鼓励海外直接投资流入沙巴州，加强旅游产业的发展与定位，以面对未来严峻的挑战。”

结语

从多名产业顾问的见解反映，投资产业新趋势包括放眼已有稳定租约的工业产业，毕竟那是衡量一个州属或城市经济蓬勃与否的灯塔。

一些人目标转向工业产业、医药产业的产业投资信托，期待从多元化投资组合中，赚取比银行定期存款利息更佳的回酬。

个人投资者掌握目前利率偏低的优势，放眼热门地区的房产，希望从投资房产中取得不错的回报。