2021预算案 | 救房市 药方怎样下？

一般来说，在农历新年之前及之后，购屋活动比较缓慢。从年初的学校开学，到新年忙于办年货、迎接新年等事务要忙，有些人会把购屋规划暂时搁在一边，因此拥屋计划虽然停下来，但影响并不大。

也许大家万万预料不到，过了农历新年，我国开始面临冠病疫情来袭，这场传染病打乱了许多商家、市民的工作与生活，不论是个人或家庭，特别是从实施行动管制令开始，商家的业务、个人的收入，几乎都受到程度不一的影响。

豁免产业盈利税
重启拥屋计划

政府随后推出一些振兴经济配套，其中之一是：短期激励经济的振兴产业市场措施。

除了上面提及个人脱售最多3个房产单位，可享有豁免产业盈利税措施，也包括拥屋计划重新开跑，有效期是从2020年6月1日至2021年5月31日，为期12个月，至于是否延长至2021年12月31日，目前言之过早。

这项由房屋与地方政府部（KPKT）及大马房地产发展商会（REDHA）联手推出的计划，参与发展商的旗下房产计划，将让购屋者获得至少10%的屋价折扣、还有其他豁免产业印花税、律师费等优惠，不过只是一手市场的购屋者才可享有。

购第三间屋贷款   不再限屋价的70%

此外，购买价格在60万令吉以上的第三间房屋，不受限于只能领取70%的贷款，此举旨在激励产业市场的交易活动，期待市场恢复得更有元气。

关于一手市场的购屋者才可享有免产业印花税、律师费等优惠，大马产业经纪公会（MIEA）较早前建议，希望政府可以考虑将有关优惠延伸至二手房产市场，毕竟转手房产市场也是一个重要领域，产业交易的宗数和价值皆相当可观，而且照顾许多个人与家庭的生计。

“希望来临的2021财政预算案，能看到这项利好措施的建议。”

疫情当下  聚焦税率调整

购屋者协会中文组主任陈钟灵受询时指出，一年一度的财政预算案，人们关注的重点，除了一些行业或领域的奖掖，再来就是个人所得税、公司税或企业税、产业盈利税的征税率是否有调整。

提到产业盈利税，他说，政府在2020年的短期振兴经济配套，已经宣布产业盈利税的征收从2020年6月1日至2021年12月31日归零。意思是在这段期间，脱售房产单位的业主可以豁免缴付产业盈利税，享有免税的房产单位数目最多是3间，这是一项比较新的措施。

政府集中抗疫  相关领域或获更多拨款

疫情依然严峻，大马专业产业管理协会、大马皇家特许测量师协会、大马私人界产业顾问、经纪、产业管理人与估价师协会、大马房产发展商会等，并未像往年般发表财政预算案清单，或是其他建议。如今，政府或相关部门、部长，焦点集中在对抗疫情，估计将有更多资源或拨款分配到有关领域的建议与措施。

关于产业盈利税的措施，这是政府在过去多年提呈财政预算案，不时会做出修改税率的税收，了解过去不同的征税率，可以从中了解房产市场与经济的现况。

相信大多数人都晓得，1976年产业盈利税法令，脱售房产所得收益将会被征收产业盈利税，此举是为了制止房产市场的投机活动。

该项法令在实行多年后，政府曾经短暂撤销产业盈利税，当时是为了提振市况较弱的产业市场，在一定程度上带动产业市场交易，一些财力许可的投资者掌握免税优惠期间，从买卖产业中赚取投资利润。

后来发现市场潜在产业投机风潮，担心引发社会贫富不均衡现象加剧，人们通过投机产业致富，有钱的变得更有钱，没钱的可能就更没钱。因此，在2010至2019年财政预算案，征收产业盈利税的政策又被重新提了出来。

其中，2014年的财政预算案实行打房政策，3年内脱售房屋的盈利税提高至30%，而外国投资者在5年内脱售房屋的盈利税，也调高至30%，希望此举能抑制房产投机、稳定屋价。

2019年的财政预算案，保留了3年内脱售房屋的盈利税是30%，第四年20%及第五年15%，并增加了第六年或之后脱售房产将被征收5%的产业盈利税。

从第六年开始则需要缴付5%的产业盈利税，那是一项新的措施，此举令不少屋主感到失望。根据了解，政府并未从这项征税措施中取得可观税收，可以说是一项不实际的征税措施，该项措施由2019年1月1日起生效，直到2020年5月31日。

1976至2019年产业盈利税征税率

回顾2020  利好房市措施

前面说过，政府在2020财政预算案、推动房产市场的一些措施与建议，预料将延续采用至2021年财政预算案。这里，让我们回顾2020年财政预算案，有助于带动产业发展领域的一些计划与措施：

一、先租后买
随著拥屋计划运动于2020年12月31日结束，政府2021年将推动“先租后买”（Rent-To-Own）计划，为解决部份人士无法负担10%头期款及贷款融资买房的问题。

政府将与金融机构合作，为100亿令吉的“先租后买”（RTO）融资计划提供30%或30亿令吉的担保。

新的“先租后买”计划将允许首次购屋者在5年内租赁最高房价50万令吉的房屋，随后可以选择以租赁合约所注明的价格购买，政府将豁免在这项计划下所有在发展商和金融机构、金融机构和买家之间的转移程序印花税。

简单来讲，就是首购族可以选择先租下50万令吉或以下的房屋，并在最后享有免印花税，将屋子买下来的优惠。

二、青年房屋计划
政府延续由国家储蓄银行（BSN）负责的“青年房屋计划”（Youth HousingScheme），期限将从2020年1月1日起至2021年12月31日。在这项计划下，购屋者将获得马来西亚国家抵押公司（Cagamas）提供10%的贷款担保，以便可获得100%的房贷融资。

关于“青年房屋计划”，购屋者在首2年的每个月可获得200令吉的津贴，不过只限1万间房屋单位的购买者。这对首购屋者来说，也是一项可以考虑的计划。

三、产业盈利税
2020年的财政预算案中，当局表示聆听民意，将会维持产业盈利税（RPGT），但纳入房产盈利税的结算基准年已从2000年1月1日改为2013年1月1日。这意味著个人房产业主持有产业超过5年后脱售，依然需要缴付产业盈利盈利税，结算基准的年份推迟后，估计可为屋主节省一些税务开销。

四、外国人购买房屋
由于2019年第二季共有83亿令吉公寓供应过剩，在2020年财政预算案中，政府宣布外国人在城市地区买房的门槛，从100万令吉减低至60万令吉。此举旨在鼓励外国人在本地置产，解决市面上的滞销房产。

当时的财政部长林冠英宣布，政府将在投资吉隆坡机构（InvestKL）之中，为中国投资设立特别渠道，确保中国投资数额与美国并驾齐驱。一般寄望，当这个特别渠道被宣布后，有助鼓励中国人到大马投资，并进一步刺激本地房产市场。

五、大马城计划
政府确定推动大马城计划，这个计划是一项大型综合房产项目，位于吉隆坡新街场、占地面积广大、涵盖公园和5000个可负担房屋计划。大马城计划位于具策略性的地理位置，是目前靠近吉隆坡市区，也是最大型的房产发展计划，预计对周边地区的房产市场将会有一些带动作用。

六、巴生港口和加厘岛
世界经济论坛（WEF）的全球竞争力报告中，大马列为世界最佳海上运输基础设施的国家之一。巴生港口是世界第12大集装箱港口，预计在5年内达到满负荷运转。为了持续发展，政府深入进行一项有关雪兰莪州加厘岛（Carey Island）发展情况的可行性研究，以便让巴生港口发展为本区域一站式港口枢纽。

在2020年财政预算案，政府宣布拨出5000万令吉用于维修、保养通往巴生港口的道路，交通部也开始针对双文丹-巴生港口铁路绕行的货运及连接北港和西港的商用车专用私有公路、巴生物流走廊进行可行性研究。港口设备与物流产业的营运息息相关，皆为重要的基本设施，也是反映国家经济蓬勃与否的指标。

结语

一场世纪传染病——冠状病毒病，冲击许多国家的经济，个别国家的市场及医疗体系，多个领域与行业、就业机会，无一不受影响，只有少数领域的“命运”除外，市况比较坚稳的有药剂业、金融业、科技业及物流业。

在这期间，产业市场受到冲击，虽然期待政府的激励措施，估计也不能抱太大期望，业者本身需要寻求突出重围的“秘方”，自救应该是最大关键。例如调整／降低盈利与销售目标，推出创新产业销售配套，并朝有关目标迈进。