发布: 3:45pm 21/12/2020

【房市明天会更好？（完结）】房产增值 VS 帮人供屋买房长远OK

作者: 郑碧娥

经济学家最近预测，2021年大马经济将强力复苏，估计成长率在6.5至7.5%之间，比2020年微幅萎缩大大改善，在目前的有条件行管令期间，虽然冲击短期成长；不过，消费者的开销并未显著受影响，线上购物、上网买房并敲定交易，正在平稳增长，贸易与商业活动复苏，市场对科技和医药保健品的需求，维持稳健增长步伐。

与此同时，根据世界经济组织的预测，虽然全球经济在2020年预计萎缩4.4%，不过，展望2021年预测可取得5.2%成长率。

这是很鼓舞人心的数据，坦白说，世界好、大马好、我们也好。

大专学院附近可投资

从我国独立至今，房屋发展已经超过60年，即使是制定1966年房屋发展法令至今，已经超过55年，大半个世纪来，购买房屋或投资房产，几乎是许多人一生重要的规划，少数有条件继承产业的幸运儿不说，即使是一些选择单身者，他们一样视购屋为奋斗的目标，至少购买一间自住，财务能力允许，再买一间作投资，这是人之常情，也符合个人的财务与投资规划。

至于有家庭者，购屋被列为首要目标，有一个固定的居所，内心也比较踏实，自己和家人不需三几年被迫搬家，对许多人来说，有了房屋，才谈其他规划，例如退休或是投资，好比投资股票、信托基金，投资保险保单，然后才谈其他活动，例如出国旅行，通常这些是有闲钱才谈，比较少说租屋就行，毕竟那不是长久之计。

在上世纪80年代、90年代，经济好景时，几乎是一屋难求，那个时候待售房屋不多，而且还面临不少条件限制，如果想买好地点的房产，要漏夜排队，领到号码后才能进入房屋展销厅，选择一个可以接受的单位，因为理想方位的往往被别人捷足先登。

后来，加入房产计划的发展商日益增加，房屋供应也翻倍增长，只要个人财务条件符合资格，向银行提出贷款申请获得批准，要买一间房子并不困难，虽然房产计划蓬勃，但城市大专学院相应增加，过去十多、廿年，进城工作和深造的年轻人日益增多，形成对房屋的需求保持殷切。

现代家庭人口规模相应缩小，比较有能力或重视孩子接受高等教育，不像早年一对父母，可能生养6个、8个孩子，如果能给孩子接受小学、或是初中基本教育，应该就很不错了，比较大的孩子停学协助父母工作，例如帮忙杂货店的生意，或是种菜、割胶，以便弟妹有机会受教育。

今天，家庭成员缩减，父母的收入或盈余增加，他们会考虑将孩子送到城市接受高等教育，数十年前，公立大学不多，在供不应求的情况下，催生许多私立大专，那个年代，多数没有附建宿舍，少数一些学院会和业主合作，以有住宿安排为配套，消除父母的疑虑，不必为孩子在大城市求学，需要烦恼住宿的问题。

网课不会长久始终将回到校园

近年来城市公寓日渐增多，一些业主买来投资，与附近的私立学院合作，让学院可以为学生安排住宿，一些规模较大的私立高等学府，也有附建宿舍，方便学生不必为物色住宿忙碌。只是在2020年因冠病的缘故，大多数时候，学院生上网课，其中一些返回家乡，留下少数还在大城市的学院生，继续租房。

这些少数的学院生，他们的家乡可能在东马、或是东盟其他国家，由于封锁边界，无法回乡。不管怎样，这些只是短期情况，再过一年半载，形势将会好转，那个时候，多数学院生将回城继续深造，他们需要住宿，靠近学院或大学附近的公寓，将是他们放眼居住的目标。

产业顾问认为，这个时候，如果学院或大学附近的公寓，有单位出售，价格比市价低，投资者不妨考虑，也许有人会说，将来在家网读，估计是新常态、新趋势，话虽如此，其实单纯在家网读，还是有不足的地方，大学生或学院生，除了上讲堂听讲师教课，坦白说，一些科系的学生有时需要在实验室做研究，与讲师或教授互动、与同学交流、参加大学的学术组织、一起打球，有机会使用大学的图书馆，这些对年轻学生的成长是有利的。

假如3年、4年的大专课程都是在家网读，大学生即使顺利毕业，恐怕不够全方位，因此，不要认定投资房产会没有租客，当实体讲堂重新启用，呆在家一段时间的大专生，相信都希望回到校园，过多数人响往的大学生活。

近月多年轻人申请房贷

本地主要商业银行贷款部，这几个月接到不少年轻申请者，平均在28至42岁之间，向银行询问贷款详情，或是提出贷款申请，因为他们准备购买房屋供自住，当中也有人准备投资房产，主要看好目前稍低的房价，以及偏低的贷款利率，并认为这是个机会，冠病疫情过去之后，许多事情就好办、许多问题将迎刃而解。

生活便利是主要考量

我国人口逐年增加，进城的年轻人，不论是深造或就业，也会相应增长，位于策略性地点的房产，从以前到未来，市场需求一直殷切，买家在买屋的考量，通常与这些因素息息相关。假设是公寓房产，最好是：位于策略地点、价格可负担。所谓策略地点就是：社区基本设施完善，例如有便利商店、菜市场、巴士站或轻快铁站。

如果是公寓，低密度、管理费不贵将更好（在300令吉以内），若有足够的停车位更理想（至少2个车位），只是低密度房产，通常单位总数不多，管理费相对较高，因此，可以折衷处理，选择不要太高密度、但也不要太低密度的房产。

所谓太高密度，就是1000间或更多，至于低密度公寓，则是少过100个单位，一个高密度的房产计划，进出人流多且杂，如果是中低价单位，可能比较多是出租给外劳，即使管理费便宜，居住环境也比较差。一些低密度房产，假设在100至120个单位，管理费可能超过300令吉，尽管如此，一些投资者还是会考虑，因为居住环境确实比较舒适。

除了以上提及的便利与设施，一些人买屋，会将全装修或半装修，列为主要考量因素，其他因素包括：绿色的居住环境、完善的保安设施、稳定和快速的互联网络，房产完工质量等等。

不论自住或是投资，以上提及的都是可以纳入考量的因素，国际不动产联盟大马分会卸任会长倪传鹏认为，应该将出入交通便利考量在内，例如有捷运站或联结巴士抵达的地点，当人口日益增加，上班族都开车去上班，也不是办法。

人口逐年增加的后续影响，会有许多需要处理的问题，包括应付房产需求、环境卫生、疏散交通，缺一不可，城市规划当局希望市民采用公共交通的比例，可以在10年内提升至40%，避免城市交通过于拥挤，如果将来规定进城车子，车内不能只是一个人，对于车主来说，也是不容易克服的问题。

上楼回家下楼购物上班

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明认为，近年崛起的发展趋势：楼下是办公或商业单位，楼上是住宅，简单说，就是服务型公寓，现阶段这些高档产业供应充足，而且具备不同的特色。在城市工作的上班族，有些会考虑这类型房产，周末假日如果不想开车出外，只需搭电梯即可到楼下的购物商场用餐和消费。

过去几年兴建中的分层产业，有不少突出这样的特色，当中有些是住宅建在商业大楼楼上，也有一些是搭建一道步行桥，从住宅步行数分钟，就可以到毗连的办公楼办事、购物商场购物。

除了邻近商场带来的便利，城市中也有不少新的产业计划，毗邻就有办公楼，这一点也可以为住宅单位加分，对于财力充裕的投资者来说，可以考虑投资，因为要物色租户并不难，如果租户是在毗邻的办公楼上班，相信他们会考虑在附近租房，省却塞车造成时间、精神与车油的开销。

买公寓首选附停车位

提及购买公寓，最好是有停车位的配套，邓志明补充，当我们购买公寓，需要询问发展商是否将车位列为房屋的一部份。近年来，有些发展商在设计服务型公寓时，特别是小面积的单位，并未将停车位归为房屋的附属资产，而是以出租的方式让业主停放轿车。

发展商此举是仿傚一些先进市场，根据了解，先进市场城市地价昂贵，购买小面积公寓的业主，通常不获分配停车位，鼓励他们使用公共交通，或是走路上班，（假如步行时间在15分钟以内、年长者可能需要25分钟），对于年长的业主，有车代步还是比较方便。

假如每月除了缴付数百令吉的公寓管理费，还要支付每月150至200令吉的泊车费（一个车位），长久下去也是一笔负担。

在目前房产市场走势比较弱的阶段，发展商新建的公寓，普遍都有提供停车位，有些甚至以两个车位为卖点。