房市复苏在望？(下篇) 5大趋势推动 房产牛年力争上游

国家银行在2020年内，前后几次降低隔夜政策利率，如今，隔夜政策利率（OPR），已处于1.75%的低点，经济学家预计，隔夜政策利率可能还会调低，主要目的是激励经济活动，期待推动经济复苏，而且低利率对购屋者、贷款者较有利，他们可以用较低的利率贷款，每月的分期付款数目也相应减少。

滞销短期难改善

最近这几年，房产领域供应过剩，房屋可负担性的基本面架构挑战艰钜，加上2020年初爆发冠病疫情至今未见缓和。处于力争上游的产业领域，一些地区的房屋价格，出现负成长形态，2020年第三季按年比，退跌至负成长0.9%，欣慰的是，跌幅并不大。

与此同时，产业滞销形势仍相当严峻，估计短期内不会显著改善，除非产业价格大幅调整，推动市场需求，至于家庭债务对国内生产总值的比率，则在2020年6月达到87.5%的水平，比2015年的86.9%高，主因是2020年第二季，国内生产总值萎缩17%，冲击市民在房产的负担能力。

2020年第三季，新推出的房产计划，每单位售价多数低于30万令吉，占新推出房产计划的50%，在市场期待接下来推出更多可负担房屋期间，一些发展商在中短期内，料将调低一些房产类型的售价，以达到预期的销售目标。

服务公寓占滞销房产84%

关于房产滞销问题，多数分布在住宅单位，服务公寓占滞销房产的84%，经济成长放缓加剧滞销房产，其中高楼房产、占大马滞销房产的54%，价格超过50万令吉占45%，在柔佛州的产业占20%、接下来是雪兰莪15%，以及吉隆坡10%。

重新包装  调价求售

2020年发生冠病疫情，造成房产市场备受看淡，预料房产的销售与赚幅将受影响，发展商可能被迫重新推出、重新包装卖剩的单位，以减少房产存货，在冠病疫情之前，这些房产存货或许可以卖较高的价格。

前面提及，2020年第三季，新推出的房产计划，每单位售价以低于30万令吉居多，大约占新推出房产计划的50%，30万至50万令吉占25%，其余的25%售价超过50万令吉。

由于政府实施行动管制令，以及随后的有条件行动管制令，2020年第二季的大马产业市场，整体市况保持淡静，直到2020年6月10日，开始实施复原行动管制令，更多经济领域获准开放，形势才开始较为乐观。在第二季，只有少数产业发展商，推出新的房产计划，多数的发展商，通过网络销售平台，将主力放在出售卖剩的房产单位。

振兴措施减缓疫情冲击

2020年初爆发的冠病疫情，影响深远且广泛，为扶持产业市场的发展，政府在2020年第二季，推出振兴产业领域措施，当中包括：

★重新推出“拥有房屋运动”计划，有效期是从2020年6月1日至2021年5月31日，为期12个月。

★从2020年6月1日至2021年12月31日，个人脱售房产（最多3间），可享有豁免产业盈利税（RPGT）优惠。

★在“拥屋运动”期间购买第三间、价格在60万令吉或以上的房屋，并不受限于只能领取70%的贷款。

★延长暂缓还贷宽限期给符合条件的借贷者。

以上措施将舒缓冠病疫情对产业市场的冲击，一些房产计划之前价格偏高，加上新房产供应加入市场，造成供应过剩情况，如今该领域开始进入适度调整期。

酒店度假单位应变求存

2020年第二季，可以说是行动管制令的高峰期，国内一些酒店和度假单位，被迫暂时或永久关闭，这些酒店和度假产业的业主，意识到市场因为冠病疫情爆发深受打击。

在进入复原行管期间，人们可以跨州旅行，让休闲产业形势稍微改善，假日期间在国内度假，提升人们对酒店客房的需求。政府推出短期复苏经济计划，包括扶持旅游与休闲领域，提供税务奖掖，辅助旅游业界的中小企业，协助他们克服这次危机。

自从政府落实行动管制令，酒店与度假单位的经营者，提供一些具有吸引力的配套，以推动市场对酒店客房与服务的需求。国内不少度假者，掌握酒店业者提供具有吸引力的住宿配套，鼓励人们游览国内一些名胜地，例如海边沙滩和历史古迹。

酒店入住率料续偏低

在缺乏海外旅客的情况下，城市地区的市区酒店，依赖从国外回国、需要隔离者对住宿的需求，他们对酒店饮食的需求与服务，也在实施复原行动管制令之后有所改善。

马来西亚酒店协会宣称，2020年3月酒店住宿率偏低，大约是18.29%，到了4月更低，只有8.86%，在2020年5月，微升至9.63%，到了6月和7月，分别上升至21.5%和30.74%，这段期间开始落实复原行动管制令。

虽然马来西亚人开始在本地度假，不过，大马酒店协会预期，接下来的日子形势依然严峻，酒店平均入住率保持偏低。据了解，一些酒店在2020年7月的入住率，介于12至20%之间，著名旅游城与景点的酒店，周末的入住率比较偏高。

服务公寓民宿出租率低

另外，除非我国开放国际边界，否则，城市酒店的入住率仍将保持偏低，本地旅游景点的酒店业务，需要依赖国人在本地旅游有所改善。

与酒店扮演类似角色的服务公寓，也是民宿的一种类型，主要分布在城市地区，与市区酒店一样，虽然进入复原行动管制期，整体出租率有改善，不过，依然保持在偏低水平，民宿的租金也因为出租率低，保持高度竞争价位。

商场租金面临下跌压力

根据全国产业资讯中心的数据，大马购物商场在2020年首季，取得79.4%的稳健出租率，比2019年同期的79.2%微升，购物者进入购物商场的记录，也在进入复原行动管制期后改善，少数零售商因市况严峻宣告关闭，多数零售商预期将延后开设新的分店。

购物商场的出租率继续偏低，零售商店的租金将面临下跌压力，租户可能要求调低租金，以便可以继续经营，不少零售商面临关闭风险，市况依然低迷。国际边界尚未开放，邻国新加坡人不能前来柔佛州购物、消费，冲击柔佛新山的产业市场，全球经济不景气，加上冠病疫情仍在，预测零售产业领域展望依然看淡。

量身订造办公楼租金迫调低

与此同时，2020年首季，量身订造办公楼的出租率为74.9%，比前期的74.8%稍高，可是，在冠病疫情爆发后，许多公司已缩小办公空间，大马的量身订造办公空间，预料将保持偏低一段时间，租金也被迫相应调低。

拥屋计划料推动可负担屋需求

在短期经济复苏计划下，估计住宅产业将是最大的受惠领域，除了重新推出“拥有房屋运动”计划，也实施一些免产业盈利税的措施，以及购买第三间房屋（屋价至少60万令吉或以上），不需面对只领取70%贷款的限制。

政府推行的“拥有房屋运动”计划，预计将推动市场对可负担房屋的需求，包括市民有能力购买有地房产，这段期间购买房屋，将获得发展商提供购屋优惠。如果购买发展商卖剩的房屋，提供购屋者折价、回扣，或其他奖掖，以吸引产业买家。

物流产业长期乐观

目前产业市场走势稍微呆滞，不过，电子商务蓬勃发展，市场对现代化设备的物流产业，例如货仓的需求并未褪色，而是保持坚稳走势，行动管制令放宽后，制造业恢复生产，产品在出口前，需要有储存货物的空间，物流产业就是最好的设备。

获电子商务药剂业支撑

在行动管制令期间，特别是进入复原行动管制期，一些物流产业的业主，寻求敲定新的租约，确保租金收入不受影响，包括附有自动化的设备，普遍上是企业租户的首选，在提高效率的同时，也可以减少对劳工的依赖，进而降低营运成本。

现阶段与最近的将来，估计药剂领域是物流产业的主要租户，企业租户的需求，建立在租约的弹性化，例如需要租额外空间、可以采用短期租约的形式，对业主和租户都有利。此外，租客也希望租约里，可以加入提早解约、缩小出租空间的条文。

整体来说，物流产业的长期展望保持乐观，最主要是看电子商务的形势与发展，以及马来西亚是否崛起，成为本区域的分销中心，除了电子商务、药剂业、饮食业的蓬勃发展，也是确保物流产业需求坚稳的关键。

结语

假如乐观看未来，预计发展商在2021年的房产销售，保持平稳态势，主要是与2020年低基准比较的缘故，估计在2021下半年至2022上半年，产业市场的发展将转为较明朗，发展商的盈利表现保持可期，特别是推行可负担房屋的产业发展商。