【抓緊買屋良機（二）】行管期後‧大馬人更愛買屋……

該產業網絡公司的調查報告反映，原本有24%不打算購買產業的受訪者，在行管令公佈後，反而有意掌握購買產業的優惠良機。

這些新進場者主要認為當前市況將帶來機會，可以購買首間房屋、升級現有的房屋，或投資房地產。而少數人表示，他們正在縮小產業規模或搬遷至更方便的地點；有意積極尋找房產的新進場者，在宣佈行管令後增至45%。

除此之外，另外10%在行管令後未積極尋找產業的受訪者，對合適產業交易持開放態度，如果納入這一組人後，有意在行管令後購買產業的受訪者，所佔的百分比提升至55%。

交易趨勢仍令人鼓舞

“根據調查結果，儘管冠病帶來前所未見的市況，但大馬人尋求產業的趨勢仍令人鼓舞。”

81%尋找可靠發展商

調查也顯示，有90%的受訪者認為，有助於促進交易決策的因素包括：簡易的購房選項，例如零首期款、發展商折扣屋價、補貼律師費、印花稅等等。此外，調查還顯示，81%受訪者正在尋找值得信賴和可靠的發展商／產業代理。

iPropety.com.my行銷與傳訊總經理王秀麗（譯音）表示，儘管冠病帶來前所未見的衝擊，這項消費者調查針對大馬人買房意願，揭示了一些令人鼓舞的結果。整體而言，需求並未顯著改變，大馬人仍然在尋求購買產業，並花更多時間上網研究、評估產業的選項。

在行動管制令實施期間，許多發展商推行線上銷售房屋，受訪者當中，有75%表示，虛擬方式看房屋後，有了基本概念後，可協助他們決定是否要親自到現場看屋，只有14%表示，在線上看屋後，他們可以決定是否要購買、或租下有關房產單位。

應分散投資不同產業類型

在iPropety.com.my訪問的對象中，普遍對政府恢復推行“擁屋運動”計劃（HOC）表示歡迎，在市場走勢偏淡之際，這是合時宜的決策，至少可以享有發展商提供的折價、免律師費、印花稅等優惠。

產業市場的買家之中，並非都是買來自住，產業顧問指出，不要將所有的雞蛋放在一個籃子裡，特別是關於投資的選項，產業投資也不例外，假如已有一、兩間投資房產，如果仍想要投資產業，可以考慮投資別的產業類型，例如辦公單位、服務公寓、度假單位。假如是資本雄厚的投資者，可以考慮投資工業產業，例如廠房等資產。

挑選可靠發展商

產業顧問指出，如果是向發展商購買新推出房產，應該挑選口碑好的發展商，查看發展商是否將土地抵押給銀行。

假如有關產業坐落在租賃地契的土地上，要了解契約還有多少年，建築藍圖是否已獲批准等等。

在向發展商訂購房屋前，需要知道產業位置，再來確認該地點之前是否為廢礦湖、填了垃圾的空地或是低窪地，每逢下雨會發生水災等等。

發展商為提高推售產業的吸引力，一般會提供購屋者免買賣合約律師費，或是其他優惠，不過，前提是必須採用發展商的律師。採用發展商的律師有利有弊，好的方面是可以節省律師費，惟凡事以發展商利益為出發點。

新屋推售小冊子僅供參考

此外，發展商提供的新屋推售小冊子，只能充作參考，根據所提供的資料，比較售價，然後再請教一些對購屋較有心得的前輩，以免做出錯誤決定。

大馬房產可負擔嗎？

大馬房地產發展商會前任會長拿督斯里法迪依斯干達較早前指出，未出售的房產單位從2017年開始增加，一些地區的房產單位，對多數人來說，仍不容易負擔。

他說：“業者需與有關當局坐下來一起討論，正視國內房產的可負擔性，以克服房產市場的架構性挑戰，以及大馬經濟存在的問題。”

“國家銀行指出，大馬人對房屋的負擔能力，中間價為30萬令吉以內水平，可是，世界銀行和經濟學家則認為，大馬的房產價格，仍是本區域市場，最容易負擔之一，結果，我們面對兩個不同的見解，應該以哪一個為準？”

法迪依斯干達說：“產業是其中一個被列為家債的商品，不過卻是會增值的資產，雖然未出售房產單位增加，可是房產交易活動並不呆滯，滯銷的多數是比較高價的房產單位。”

分層高樓日益普遍

“由於可以興建房產的土地日漸減少，分層高樓住房，已在大馬日益普遍，這些住宅單位正逐年增加。”

今天，年輕人普遍可以接受高樓房產的設計與格局，發展商，管理機構和住民，必須具備分層產業管理與居住的概念，完善的管理與維修，可以確保一個理想的居住環境，提升生活質量，以及體現投資的價值。

薪資追不上屋價

調查數據顯示，從2009年底至2014年底這5年，馬來西亞平均房價上漲了57%，之後5年至2019年，房屋價格的升幅降低，可是，我國的人均收入、薪金成長指數及年輕人、首次購房者的財務能力，無法跟得上房產價格，許多房產變成有財力者的投資單位。

房屋購買能力指數失準

我國各階層人民貧富差距大，人均收入無法作準，導致用房價除以年收入來衡量的“房屋購買能力指數”（目前為大約8.5，即8年半的年收入總和，才能購買一間房子）無法做出正確判斷。

依斯干達較早前在一項房產論壇上指出，以區域市場的產業價格來看，大馬的產業價格在合理水平，世界銀行之前指出，吉隆坡是世界上其中一個產業價格較低的城市，可是，大馬國民普遍認為，國內許多城市的屋價介於偏高水平。

他說：“追根究底，薪水停滯不前、或者說處於偏低水平，才是導致國人買不起房子的原因，不過，假如希望工資水平獲提升，大馬必須提高競爭力和生產力。

滯銷房屋增加

國家銀行較早前發佈的“國行年報和金融穩定與支付系統報告”指出，我國大約80%的滯銷房屋，售價普遍在25萬令吉以上水平，這些滯銷房產單位，主要建在出入交通不方便，以及遠離市中心的地區。

國家銀行認為，滯銷房屋數量增加，反映國內房屋的售價，與多數家庭能承擔的房價，存在不均衡的問題。

法迪依斯干達補充，對發展商來說，房價的制定是根據市場供需來決定，可是，如今發展商的賺幅已經日益微薄。

他個人認為，一間房屋的售價是否屬於可負擔，不能單靠房屋價格衡量。

若申獲房貸不應放棄購屋

另外，他坦言，年輕人若申請銀行貸款能獲批，不應該放棄購屋計劃，在通貨膨脹的衝擊下，屋價降溫的幅度一般不大，目前房價稍微走低，是不宜錯過的機會，最好是不要繼續遲疑，而是開始進行購屋規劃。

房貸利率偏低吸引買家

國家銀行7月7日宣佈，降低隔夜政策利率（OPR）再減25個基點，是今年來第四次降息，應該說是議息結果，一再降低次數最多的一年，借貸利率一再調低，是否將掀起人們對投資房產的興致？

雖然形勢尚未明朗，不過，市場人士認為，如此偏低的利率，某種程度上將會引起人們關注投資房產的可行性，希望從房產的增值，或是租金收入，賺取比定期存款較高的回酬。

只要房產價格是購屋者有能力負擔，自然會吸引購屋者或投資者的目光，不論是投資或自住，地點仍是首要考量，假如地點不理想，即使便宜買過來，想要出租沒有租客問津，放在一邊又不能增值，如果準備搬去居住，可是，出入交通不方便，取消了這項規劃，這樣的房產單位，買來又有何用途？

房價增長反映房產價值

產業顧問指出，不要擔心房價增值，房價增長是一件好事，因為它反映了房產的價值，如果在某個住宅地區，市場持續經歷房價上漲，這意味著人們在不斷買賣，而房租的回酬也不錯。

財務較弱者難獲理想房貸配套

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，關於條件較弱的貸款者獲取貸款的利率，可能比較不理想，主要是銀行將風險計算在內，簡單說，假設A申請者的財務條件優厚，他領取的貸款配套利率會比條件較遜的B貸款者更好。

銀行採措施保障利益

另一方面，有些銀行會要求條件較不理想的貸款申請者，存放一筆至少相等於6個月房貸分期的存款在該銀行，存款證書由該銀行保管，一旦貸款者拖欠分期付款，銀行將通知貸款者提取存款證書，以償還貸款分期，這可說是比較不利貸款者的折衷方案。

商業銀行對貸款申請者採取的措施明顯是為保障本身利益，例如保管貸款者的定期存款證書就是一例。

還有一點，條件較弱的貸款者領取的貸款額度會比較少，例如未必可獲批准90%貸款，可能只是屋價的85%或80%，購屋者需要支付較多的首期購屋款。

買二手屋須確保賣主沒破產

林若輝律師受詢時表示，在二手市場購買轉手房屋，必須確保賣主不是破產者。就算可能性不大，但曾發生過一些買主面對這樣的問題，因此，確保律師取得精準報告。

須準備足夠律師費印花稅

他說，在二手市場購買房屋，必須自付律師費、印花稅等開銷，而且是簽署買賣合約、貸款合約都需要支付的費用，因此，簽署這些合約前，必須準備足夠的律師費及印花稅，因為這是一筆不小的費用。

林若輝律師指出，律師收費是以屋價為基礎，首50萬令吉1%、接下來50萬令吉0.8%、再來200萬令吉0.7%、接下來200萬令吉0.6%，再來250萬令吉0.5%，超過750萬令吉可商洽，但不會超過0.4%。

此外，政府徵收的印花稅則是首10萬令吉1%、接下來11萬至不超過50萬令吉2%，超過50萬令吉3%，以此類推。

在選擇銀行的貸款配套，主要是以個人的財務條件為準，這需要由銀行貸款部的主要人員為個別申請者進行估算，譬如申請者的年齡、收入、就業領域（確保工作穩定）、準備購買的房屋價格，預備領取貸款的比率等等。

林律師說，在訂購房屋前，可以先向一些銀行詢問，表明本身準備購買價格在30萬至35萬令吉的房屋（假設），以本身收入、準備多少年的房屋供期，可以貸款的數目等等，或者是自己的收入可以購買何等價位的房屋。

他補充，也許這樣會更實際，以免付了購屋訂錢，卻面對貸款申請被駁回的問題。

結語

產業顧問公司的調查報告反映，儘管大馬實施行動管制令，不過，並未阻礙首次購屋者的年輕人、提升房屋擁有者，或是投資房產單位者，對涉足房產市場的興致，這是令業者、市場人士、產業投資者，售屋業主欣喜的現象。

這反映市場展現樂觀跡象，人們並未避開房產市場，而是正在做一些準備工作，以便掌握這個良好時機進場搜尋優質房產，成為業主或產業投資者。