陈芳龙.“大马城计划”让人忧心！

“烂尾楼建筑群”？别以为这事不会发生，中国天津常住人口多达万1562万，比雪隆区人口多一倍有余；全市GDP2100亿美元，是全马的59%。论人口、论财力，是中国的翘楚，但在该市西青区高新技术园区却有一栋世界最高最大的烂尾楼“天津117大厦”，总投资额近400亿令吉，大厦楼高596.5公尺，中国第一、世界第二（仅次于迪拜的哈利法塔）；建筑面积910万平方尺，是世界面积最大的单一摩天大楼，但该大厦2016年停工至今已经4年，类似个案在中国比比皆是。

“超级大鬼城”？这种情况更可能发生，因为雪隆地区人口不够多，房地产业又严重过剩，万一建成了投资者不买帐，就形成了有屋无人的“鬼城”！中国人口14亿，是大马的43倍。人口虽然够多，但依然撑不起房地产过度开发，而形成大批鬼城。

内蒙古鄂尔多斯市的康巴什新区，原本规划成百万人城市，结果只住了15万人；河南郑州的郑东新区规划面积达150平方公里，但2010年的空屋率达90%，目前只是从“鬼城”中慢慢复活；云南昆明的呈贡新城，曾经39栋大楼（不是39层）只住7户人家……，按新华社的官方说法，这些鬼城情况好转，但根据不少YouTuber 拍摄的“夜间大楼开灯率”，推估入住率都少于10%。

又假设“大马城”成功了，那么这就是雪隆区房地产业灾难的开始！新街场地点离吉隆坡市中心的双峰塔、黄金三角地段只有几公里，很可能被大马城取代。反过来，目前吉隆坡的黄金地段就成了没人要的鬼城。依未来10年预期的国民年均所得成长、房地产购买力、经济发展、人口成长率、网购取代实体店等各项趋势来看，市场对房地产业的需求只会减少不会增加，但今天的供应量却还不断涌现……

2019年雪隆区中大型商场多达263座，单就吉隆坡就多达118座，比2015年的60座增加一倍。吉隆坡面积只有243平方公里，平均每2平方公里就有一间中大型商场，密度可能世界第一。而雪隆人口不到700万人，平均2万5000人养一座商场，怎么维持？

如果您愿意，可以去一些中型规模的商场逛逛，出租率超过50%的不到一半；20%到30%的比比皆是。更糟糕的是，几年内还有大批商场建竣！

“住宅房地产业”更不容乐观，尤其外资撤离大马、新大楼陆续完工交屋、新建案不断推出，住宅供应量暴增，需求量遽减，供需失衡的趋势是不太可能改变的！

大马城的推出，是“压跨吉隆坡房地产市场的一根巨木”，我们真的很难替吉隆坡房地产业复苏找到解药！看看中国的“鬼城”一拖就十多年过去，连中国政府都束手无策，我们的“大马城”能够不令人不担心吗？

建设不是坏事，但今天的大马需要的是拟定吸引外资策略，增加就业机会、建设四通八达的大众运输系统、提供价格合理的通信和有线电视收费、大幅降低汽车进口关税、取消大道收费、水供电供正常的生活品质、有计划的高端人才培育及不分种族的教育体制、有效率的公务体系、有素质的医疗服务、要颜面要尊严不贪污的官员议员……别再盖一堆又一堆的大楼建筑了！