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发布: 6:26pm 18/04/2023

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国行暂停升息有利估值 产托布局时机未到

林妤芯/报道

国行暂停升息有利估值 产托布局时机未到

(吉隆坡18日讯)大马产业信托指数与大马10年期政府债券的收益率差距约达180个基点,高于历史平均水平的151个基点,分析员认为,大马产业信托可为投资者提供良好回酬,尽管如此,基于整体领域仍未全面向好,上涨空间料受限,维持整体领域保守展望。

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兴业研究分析员今日在报告指出,产托指数与大马10年期政府债券的收益率差高于历史平均水平,而国家银行今年两度议息都暂缓,而美国银行业近来的风暴,也为联储局带来压力,或放缓升息步伐。

“我们认为,这(暂停及美国放慢升息)将能支撑大马产托的估值,同时让收益率差在现有水平波动。”

该行披露,产托指数今年以来走高3%,跑赢富时综合指数表现;综指今年以来下跌2.9%。

“我们对大马产托前景展望仍乐观,相信在国内经济稳定增长带动下,产托领域前景将能持续转佳。据我们向零售产托管理层了解,随着过去一年零售销售强劲复苏,租金调升率(rental reversion rate)或取得中高个位数增长,而工业类别产托基于良好供需发展料持稳。”

办公楼产托前景仍具挑战

谈及办公楼产托,分析员点出,这类产托前景仍挑战,因供需错置致使办公楼出租率趋低,至于零售产托相信在国际游客持续回流带动下有望受到鼓舞,不过新的购物中心供应不断,保持对长期前景的认知,基于目前产托估值相对合理,维持“中和”投资评级。

“根据国家产业资讯中心(NAPIC)资料,零售空间整体出租率从2021年的76.3%跌至去年的75.4%,而新供应料为138万平方公尺,因此我们追踪的主要购物中心料仍能保持消费者热点的位置。我们也相信,这些零售产托的管理层会更新他们的出租配套,同时展开资产提升确保有关购物中心能续保有竞争力。”

国际游客回流
奢侈品税冲击料不大

另一方面,政府在提呈今年度财政预算案建议的奢侈品税,料将在今年下半年推出,不过目前细节仍不明,兴业研究获悉,政府正积极与业者合作,尽可能降低推出这项税制产生的冲击。

“而在我们追踪的产托中,相信KLCC产托(KLCC,5235SS,主板产业投资信托组)及柏威年产托(PAVREIT,5212,主板产业投资信托组)或是这项奢侈品税最大的‘受害者’,因这两个购物中心主要针对高档市场消费者。”

不过,分析员认为,随着国际游客回流有望支撑零售消费,落实奢侈品税的净影响料不大。

“在办公楼及工业类别产托中,专用办公楼(Purpose Built Office)的出租率从2021年的74.8%跌至去年的73.7%,而安全投资转移(floght-to-quality)仍是整体投资主轴,因跨国企业专注环境、社会和治理(ESG),因此对新颖且绿色认证办公楼需求攀升。”

兴业研究进一步谈及工业类别资产,基于目前市场对仓储及物流设施的需求仍强劲,看好工业类产业前景,相信因新发展项目引起供过于求的风险仍低,因大部分的发展项目是量身打造。

“我们产托领域首选股是AME产托(AMEREIT,5307,主板产业投资信托组),该产托靠着收购资产推动中长期净利增长。此外,我们也喜欢柏威年产托,相信可在旅游业前景转佳带动下受惠,加上计划在今年第二季收购武吉加里尔柏威年(Pavilion Bukit Jalil),这也有利该产托长期发展。”

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