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财经

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投资周刊

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发布: 12:07pm 06/06/2023

可负担屋

滞销房产

卖不出屋

可负担屋

滞销房产

卖不出屋

可负担屋难负担 滞销房产 今年挑战不减

文/郑碧娥

本地房产市场是否过度调整?潜在需求是否强劲,如果需求强稳,拥屋计划为何难实现,对年轻人依然遥不可及。

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业界人士认为,直到今天,屋价水平还是难负担,滞销问题依然严重。发展商继续面临建筑成本偏高的压力。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士在出席《2023年大马房地产市场论坛会》时表示,推动可负担房屋或解决购屋能力,应该是一个整体解决方案,其中的关键在于房产地点,出入交通的便利性。

他说,在2023年,仍会是个挑战,主要是高价房产单位,滞销情况未见显著改善。

在2022年,房产滞销情况有所好转,上半年滞销房产按年下跌7.5%至3万4092个单位,并在第三季进一步跌至2万9534个单位。

环境是购屋考量重点

根据PropertyGuru《2023年大马产业市场展望报告》,环境也是购屋者考量的重点。

由于去年的大水灾带来严重破坏,购屋者把环境纳入买屋考量。随着2021年底和2022年初发生的洪水,造成高达61亿令吉的损失和破坏,目前有更多大马人关注洪水灾害。2022年的消费者情绪研究显示,92%的受访者强调,住宅被淹是他们最关注的问题,83%的受访者对山体滑坡表示担心。

政经未欠明 
消费者谨慎

根据 PropertyGuru报告,本地产业市场2023年走向复苏的过程中,将持续面临挑战,国内经济和政治局势仍不大明朗,消费者整体信心保持谨慎。

从这点看来,我们将会看到:环境问题会影响购屋者的决定,外国投资者的投资步伐,将有助于刺激产业市场,经济数字化有助于产业增长,只是经济前景欠明朗可能影响销售量。

除此之外,购屋能力也是千禧一代关注的重点。根据2021年统计局数据,我国有超过一半人口年龄介于10至40岁,而中位年龄为30.3岁。

千禧一代为潜在购屋者

当中有一大部分为千禧一代,出生于1981至1996年之间,是现阶段数目最大的潜在购屋者,有可能在未来5年内,成为房屋市场的主流对象。

买屋时应制定缓冲方案

根据PropertyGuru在《2022年下半年消费者情绪调查》,有三分之二的受访者指出,如果继续实施拥屋计划( HOC),他们会购买房产,可是,政府并没有启动这项计划,这多少影响他们的购屋决定。

拥屋计划未重启
影响购屋决定

此外,多数受访者预计国家银行会继续升息、通胀率保持偏高,以及房产价格居高不下,估计这一年龄层的人口,需要政府援助才能购买房屋。

对于有能力购买房屋的人,PropertyGuru 大马区经理谢尔顿建议,国家银行在未来逐渐加息,加上不确定的经济环境,购屋者在买房屋时应为自己制定缓冲方案,也需管理个人的信用评分,以获得贷款或重建良好的信用记录。银行将会谨慎审核购屋贷款申请,以避免不良贷款的情况发生。

未来业主料愿付较高保费

由于购屋者都倾向于寻找地势较高的地点,洪水易发生的地区,房产价格可能会显著下跌。未来业主或将考虑支付较高的保费,来应对气候变化和自然灾害所带来的影响。

深究滞销原因 对症下药

大马莱坊研究与谘询执行董事王秀凤认为,政府应当对深入分析滞销房产卖不出的原因,再推出针对性的对策。 此外,她也针对建筑成本的问题提出看法。

建筑成本逐步升高

她表示,从成本的角度来说,由于受到建筑材料昂贵,以及利率上升的影响,建筑成本已逐步升高,但是,产业发展终归是一门生意,假如发展商不提高房屋价格,在可负担房屋与高档房产的销售之间取得一个平衡点,那么其获利将会降低,甚至无利可图。

尽管我国的生产力有所提高,但2023年财政预算案,对大马经济在2023年的成长潜能,保持谨慎乐观。外围不利因素将会影响前来大马购买房产投资者的步伐,虽然预期增长放缓,但要价可能因建筑成本上涨,保持偏高水平。

数字经济增长支撑房地产

另外,大马数字经济是经济的主要支柱,占国内生产总值( GDP )22.6%,预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措,国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会,以及财富创造中受益,进而支持房地产市场的需求,确保价格的长期增长。

数据来源:全国产业资讯中心2022年第3季报告,PropertyGuru数据库。

从图表可以看出,销售供应指数(SaleSupply Index)走势平稳,不过,销售需求指数(Sale Demand Index)显示,起落波幅较大,而销售价格指数(Sale Price Inde)已在2021年11月开销向上升,这可视为产业市场较乐观的迹象。

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