发布: 5:44pm 15/09/2023

金融特区待重燃投资兴趣柔产业仍挑战重重

许晓菁／报道

（吉隆坡15日讯）柔佛多个基建项目如火如荼进行，政府还有意把森林城市打造成金融特区，重燃投资者对当地产业的兴趣。然而分析员认为，柔州房市仍有重大挑战悬而未决，发展商的前景将受制于多个关键因素。

肯纳格研究在报告中表示，柔佛产业领域会继续受到供应过剩、金融机构谨慎放贷、住房负担能力下降，以及家庭债务高企等因素拖累。

“我们最近和地图测量师兼房地产顾问何振顺研究公司（HCS）首席执行员何文雄见面，后者分享了对本地房市的见解，特别是柔佛州。其团队实地考察土地和现有开发项目，全面测绘土地价值和用途。”

柔佛即将推出的基础设施项目，包括新山-新加坡捷运系统、重启隆新高铁计划，此外，政府准备将依斯干经济特区内的森林城市列为金融特区。了解柔佛州的产业市场状况后，肯纳格指出几个要点：

“此项目于2006年启动，预计持续20年，是依斯干达特区关键开发项目。起初雄心勃勃地目标容纳70万居民，然而，目前约只有9000人在当地居住。”

首相上个月宣布把当地作为特别金融区，包括特殊所得税率以及从新加坡快速入境，旨在振兴依斯干达区的经济。

“尽管政府出台激励措施，但该项目仍然过于雄心万丈。众所周知，森林城市的开发商碧桂园正在为生存而战，中国和大马可能要付出很大的努力，才能重振目前停滞的开发项目和提升人气。”

何振顺研究公司指出，柔佛的购房者分为3大类：

i. 前大马人，即是已成为新加坡公民者；

ii. 在新加坡就业的大马人；以及

iii. 留在本国的大马人。

由此可见，买家基本都是大马人或前大马人。外国投资者的兴趣似乎有限，他们可能宁愿投资于更理想的地点，例如吉隆坡。

“若要吸引外国人投资柔佛产业，政府或要推出更多激励措施。而且，根据统计，柔佛家庭收入可能仍低于巴生河流域，意味着购屋能力较为有限。”

根据国家产业资讯中心的数据，柔佛存在严重的产业过剩问题。截至今年第一季，巴生河流域有8418个未售出的已推出单位，占已推出单位的总数的19%；而柔佛有4759个未售出单位，占已推出的单位总数的23%。当中，公寓和高楼住宅占未售出单位的大部分，即58%。

“在柔佛买地的开发商必须确保项目吸引、地段足够成熟，才能吸引潜在买家。各种基建计划宣布后，购屋者可能会接受较新的城镇项目，未售出的较旧项目则进一步受到抑制。”

今年6月到9月，马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）、森德公司（SCIENTX,4731,主板工业产品服务组）和绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）分别在柔佛买地。

“发展商们显然对柔佛摩拳擦掌，目的是继续推出更多城镇（township）项目。可是当地房地产仍过剩，新柔捷运即便能成为新山活动的催化剂，其过程也许是渐进式的。”

此外，分析员还了解到，上述发展商的地皮收购方向，正逐步往市中心边缘移动，或许发展商预计公共交通还会再改善。

依斯干达区目前没有捷运线，但有接驳巴士穿行，能够前往市中心并连接柔新捷运，因此，公共交通发展会是当地的成功关键。

总结所得，分析员认为，尽管发展商对柔佛产业项目有兴趣，然而房地产过剩情况持续一直个重大问题。政府的插手，对于解决柔佛产业的挑战至关重要。

“柔佛的长期成长可能不仅是取决于2026年完工的捷运，更切实的期望应建立在该州的经济必须不断改善并繁荣起来。”

肯纳格因此维持对房地产行业的“中和”评级。这个行业一直有潜在挑战，但他们相信仍然存在机会，一些公司会有前景并脱颖而出。

●绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）：目标价1令吉零3仙，该集团有强大的品牌，能够应对行业挑战。绿盛世希望进军柔佛州，主要在依斯干达特区推出项目，在当前的环境里，这也应该是当地人想要的。

●IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）：目标价1令吉60仙。IOI置业专注于成熟城镇的高价值房产，在几个关键区域中心拥有多元化的投资房地产组合并不断扩大。其位于新加坡的Marina View住宅项目有望成为集团的新地标开发项目。

“此外，这些产业公司都有强劲的能力产生现金流，并具有针对性的发展项目，在吸纳客户方面相对有保障。况且，它们给的股息也不错。”

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