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财经

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投资周刊

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发布: 10:33am 30/10/2023

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跟着轨道看房去!(第二篇)|捷运加持 房价不倒?

文/林妤芯

上一期提到,计划与公交导向发展(TOD)相辅相成且缺一不可,毕竟比起其他铁道交通,捷运的效应明显更大,但买到捷运站点周边的产业项目,真的如火箭般腾飞?

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捷运一线(MRT Kajang)开始动工建设,曾有分析点出,在TOD加持下,沿线住宅产业升值可介于10至30%不等,事实上并非每个站点的TOD产业都能稳稳升值,还有很多客观因素不可忽视。

《投资致富》为此向产业顾问及市场人士了解情况,看看TOD是否真有不败神话,带动周边产业价格奋勇向上。

产业顾问公司威廉氏达哈与王(CBRE WTW)董事经理谭家良
发展商积极规划TOD楼盘

2010年12月16日,政府批准了巴生河流域捷运计划,同时也同意捷运一线建设工程,从此改变国内城市发展面貌,且无论是产业投资者或潜在购屋者纷纷转换置产策略,由“跟着大道去买房”变为“跟着轨道买房去”。发展商也开始在捷运一线潜在站点周边囤积地库,原先有地库就继续加码,没有地库就去买,务求赶搭这波捷运计划带来的投资热潮。

追逐开发红利

为能更好了解整个捷运计划带来的变化,《投资致富》将从出台到建设,再到最后竣工投运的整个过程分为3个阶段,即2011至2013年的筹建期、2014至2017年的捷运一线建设到投运,以及2018年到2023年捷运二线建设与投运,探一探TOD是否真有为整个沿线产业带来升值“红利”。

虽然政府早在2010年底批准整个捷运计划,但当时市场人士多数仍抱着观望心态,直到2012年初委任捷运一线的项目交付伙伴(PDP),才奠定市场信心,让发展商也更有动力积极规划TOD产业。

那么,捷运站点的TOD产业在这3个阶段中真有很大不同?受访的产业顾问指出,筹建期的阶段市场仍在观望,真正有变化是从发展商积极往潜在站点周边寻觅地库时开始,而沿线产业价格显著攀升则是在捷运一线开通后,带动人流聚集进而对周边产业需求高涨,最终推高房价。

Zerin产业顾问公司(Zerin Properties)首席执行员布雷温德兰(Previndran Singhe)

Zerin产业顾问公司(Zerin Properties)首席执行员布雷温德兰(Previndran Singhe)则点出,捷运计划及轻快铁延长线的宣布,大大刺激发展商及投资者的购地活动,以能借力基建设施和衔接性改善后,带来的产业升值利好。

大马亨利行(Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd)首席营运员邓志明
地方政府配合

“此外,TOD周边的产业发展项目拥有能进行高密度建设的潜能,同时地方政府还给予更高面积使用率(plot ratio),及可减少停车位要求的奖掖及便利。”

据产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd)首席营运员邓志明观察,捷运计划沿线产业的需求及价格开始向上,是在捷运一线全线通车后。

“若参考国外比如新加坡及香港的TOD,离捷运站点越近的产业确实较受欢迎,且与其他没有轨道交通的邻里社区产业相比,产业升值的幅度也更快,而我们针对国内TOD的研究也是这般发展趋势,普遍来看很多周边产业都是在捷运开通后则价格开始攀升。”

10月30日见报///跟着轨道看房去第二篇|捷运加持 房价不倒?

巴生河流域捷运计划2条捷运线3个发展阶段一览

★阶段一:2011至2013年

从政府批准巴生河流域捷运计划,接下来公开展示细节予民众,再到成立大马捷运公司(MRT Corp)接手整个项目,用了一年两个月,2012年2月16日释出首个高架工程配套V5及V6,整个捷运计划才正式迈入建设期。

邓志明指出,当大马捷运公司开始向民众公开展示整个巴生河流域捷运计划时,则是发展商往潜在站点搜寻地库并评估发展的时期,以赶在最终敲定站点确切位置前寻获好地段,避免地价在需求带动下升高,错过累积地库好时机。

根据房产估价及服务局(JPPH)数据,2011年全马土地交易(农业地和各用途的发展地)计有10万6439宗,较2010年的9万9952宗增加6487宗或6.49%。当中,农业地占8万4726宗,按年攀升4.56%,而各用途发展地则有2万1713宗交易,较2010年增加14.75%。

以吉隆坡及雪兰莪整体土地交易数据作参考,吉隆坡并未有农业地,而各用途发展地成交量按年冲高47.9%,从2010年的351宗增至519宗。反观雪州一带的土地交易也相当活络,按年升高3.26%至9084宗。

而2012年全马土地交易减少至10万3708宗,雪州整体土地交易虽按年微跌,但各用途发展地却微扬0.53%至3015宗。

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★阶段二:2014至2017年

捷运一线建设工程如火如荼展开,政府也批准捷运二线计划,沿线周边土地交易活络带动地价攀升。

2014至2016年中,捷运一线频传好消息,先是首个隧道掘进机在国家博物馆站取得突破,挖掘1.5公里长隧道,就陆续展开在北部双溪毛糯总站架设第一条永久轨道、颁发首个地底工程、南部高架路段第一公里的导轨施工完成等。

到了2016年中,大马捷运公司敲定捷运一线营运方,同年底第一阶段通车,而几经调整的捷运二线终正式动工建设。2017年中,加影捷运一线全线通车。

不过,房产估价及服务局资料显示,2014至2017年间雪隆一带的各用途土地交易逐年下滑,反观雪州农业地交易在“3连跌”后,2017年稍微回扬,计有4160宗易手。

布雷温德兰点出,那些在捷运一线和二线相关站点附近早有地库的发展商,更快能搭上这波TOD趋势及需求勃发的热潮,甚至还有发展商直接与大众运输公司比如国家基建公司(Prasarana)及大马捷运公司联手打造TOD。

“发展商和这些大众运输公司都在积极寻觅机会打造TOD,虽然双方的目的不同,毕竟对于大众运输公司而言,除了创造非车资收入,TOD最关键的作用是通过有效的城市规划,鼓励更多人使用公交,进而减少交通堵塞及碳排放量。”

★阶段三:2018到2023年

2018年是捷运二线发展期的开始,当时政府基于国债高企重新检讨此计划,纷纷扰扰到了2020年1月才与总承包商(turnkey contractor)签署附加协议,省下88亿2000万令吉或22.4%的造价,而期间的纷扰或多或少为整个项目蒙上阴影,所幸捷运一线全通后稳定投资者信心。

邓志明坦言,捷运站点沿线产业价格开始有动作,是在捷运一线开通运作后,人们才开始跟着轨道看房去,除了大大提振对捷运站点TOD产业的需求,也刺激周边原有住宅产业的租金、交易及价格。

只不过2019年底全球遭遇冠病疫情侵袭,产业市场也难逃冲击,隆雪一带的住宅产业的成交量及成交价,仅2020年走软,很快重振旗鼓隔年恢复增长势头。

布雷温德兰指出,随着捷运一、二线的启用,接下来还有明年即将竣工的轻快铁沙亚南线(前称LRT3),及连串基建工程如捷运三线(MRT3)及隆新高铁(HSR)细节将出台,都能稳定市场对TOD产业及公交毗邻发展项目(TAD)的需求。

“尤其是崇尚集生活、工作及娱乐(Live-Work-Play)于一体的年轻世代,在置产或租屋都会优先考量这类产业。”

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房市顾问看法一致:
升值未必TOD带动

巴生河流域捷运计划的出现,让市场人士普遍认为,这将能全面提振国内产业价格,甚至有望翻倍增长,是不是有捷运的地方,就能稳保房价升值无虞?

《投资致富》为了解捷运站点周边TOD产业的价格走向,致力搜寻相关资料,惟产业顾问一致点出,TOD虽能为产业升值带来加分但仅是锦上添花,而非主导产业升值的必要因素,故在搜集这方面的资讯时,很难完全定义产业升值就一定是受到TOD带动。

地点才是最关键因素

产业能否升值,还胥视比如地点、有关地区的经济状况、土地应用规划、出入方便性、与学校、购物中心及休闲设施的距离、政府政策的改变、产业市场供需变化等客观因素。换言之,捷运并非决定产业升值的唯一关键,而比起TOD,地点才是决定房价的最关键因素。

布雷温德兰透露,捷运一线和二线的开通确实推高沿线TOD项目的价格,惟升值幅度胥视捷运站是否在原有的交通便利基础增强连通性、有关地区的经济状况、未来增长前景(例如土地供应和土地应用规划),以及房市供需变化等而定。

“与捷运站点距离越近,以及良好规划加强连通性,是TOD推动产业增值的核心。据我们观察,距离捷运一线及二线500公尺范围和那些良好规划并有效衔接的住宅产业,普遍升值30%。至于商业产业,尤其越靠近转换站(interchange)则价格涨幅越高,最高可达50%。”

不过,并非是距离捷运站500公尺的产业项目才会升值,若是1公里、步行15分钟的短距离,还是具备升值潜能。虽然升值“力度”或不及距离站点500公尺以内的产业,但超过500公尺还是能享有TOD利好带来的连锁反应,毕竟良好公交衔接始终都能加强产业吸引力。

邓志明表示,房价走高不仅只是仰赖公共交通便利,其他诸如有关产业地点的受欢迎程度、地理位置、出入的方便性、与学校、购物中心及休闲设施的距离、政府政策的改变,以及新的基建设施建设等都会影响定价,继而淡化TOD的效应。

大马房地产发展商会(REHDA)雪州分会政策规划及标准分部委员符志恒
TOD助抵御惨淡大环境

而大马房地产发展商会(REHDA)雪州分会政策规划及标准分部委员符志恒直言:“就算没有捷运,发展成熟地区的地价及房价始终还是会升高,不能说有了TOD就能确保房价稳涨,而是TOD起码能在大环境惨淡时保住房价不跌。”

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯认为,虽然因通勤便利使得人们对TOD项目的需求更高,但实际上缺乏捷运及轻快铁站加持的产业,表现其实并没有很差。

“那些发展相对更为成熟的城镇及社区,就是最好的例子。”

5地点房价涨20至77%

邓志明大略整理巴生河流域5个有捷运站点穿行的地区,即哥打白沙罗(Kota Damansara)、敦依斯迈花园(TTDI)、康乐花园(Taman Connaught)、敦胡先翁镇(Bandar Tun Hussein Onn)及加影,2013至2023年这十年的房价波动,说明捷运起到的“加持”效果。

“根据房产估价及服务局(JPPH)的数据,以这几个地区的公寓为例,这十年间的价格普遍上涨20至77%。”

数据显示,哥打白沙罗第四区(Seksyen 4)建筑面积约770平方呎的公寓,2013年价格为15万8000令吉,2023年已有28万令吉,上涨77.22%。至于康乐花园建筑面积980平方呎的公寓,2023年的询问价为28万5000令吉,较2013年的27万5000令吉升值16.61%。

而偏远加影地区的加影先锋镇花园(Taman Kajang Utama)约950平方呎的公寓,最新到2021年的交易数据,成交价为25万令吉,比起2013年的14万5000令吉冲高了72.41%。

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