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财经

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投资周刊

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发布: 9:41am 04/12/2023

㓥房

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㓥房系列3 | 打击㓥房困难重重

文/谢锦彬

政府单位频频出手严打,究竟能有效遏止㓥房歪风,还是只会落得无功而返的结果呢?

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若引发夺命火灾
业主需负刑责

环境恶劣、空间狭小的㓥房危机四伏,宛如随时发生火灾的“火药库”,除了住户将面临火患风险,如果㓥房不幸发生火灾导致有人丧命,业主甚至还会负上刑事责任。

法律专家张玮真指出,万一㓥房住宅不幸发生火灾,如果只是造成经济损失,业主可能会被追究民事赔偿,但若造成人命伤亡,则可能面临刑事提控。

“如果是这个引起的(火灾)而烧到隔壁的家,可能也会变刑事,你的疏忽造成人家的损失,可以两个刑事和民事。”

屋内间隔板后发生什么紧急事件,住户因为通道全部被堵而逃不掉,其主要问题在于所有的㓥房装修工程都没有获得市政局的批准,皆属于非法行为。

火险有权不赔偿

尽管国内大多数业主都会购买火险,以在不幸发生火灾或室内爆炸对建筑物或财产造成的损失或损坏时,可向保险公司索取赔偿。但大马房地产中介师协会会长陈建铵则提醒,倘若胡乱改造屋内结构或私自进行装修工程,当火灾造成损坏时,保险公司有权不作出赔偿。

业主在购买火险时,保险公司是根据竣工合格证书(CCC)或入伙纸(CF)原来的房子图测受保,但若业主胡乱修改房子设计,用来经营幼儿园、改造成㓥房出租等,万一发生火灾等事故,保险公司有权不赔偿,因为其与竣工合格证书的设计不一样。

“保险公司会跟你说,我受保你(产业)是依据你的竣工合格证书,证书的装修图测是这样,但你去改了,图不一样了,我有权不要(赔)给你,因为我是依据证书或入伙纸,入伙纸讲的只是2房而已,你跑去改成4房,你的入伙纸已经不合理了,保险公司可以跟你争论。”

他以汽车保险为例子,若改装车发生意外,保险公司有权不赔偿,或者赔偿仅限于原装车部分。

住户投诉 市会才会调查

尽管㓥房在法律规定下属于违法装修,政府单位亦频频出手打击,但若要全面打击㓥房歪风,张玮真则认为仍有一定难度,除非有其他住户投诉,市政局才会去调查和阻止,否则难以揪出所有㓥房。

国内㓥房不管是分层地契产业或个人地契产业皆有,如果是公寓单位的㓥房会有较多问题,但若是个人地契住宅则较为方便经营㓥房,尤其是位于郊区的住宅,几乎没什么人看得到。

“如果(你家)隔壁做成了㓥房,你觉得有被打扰到,可能太多人进出打扰到,那你可以去投诉,但这需要证明。”

若住户认为,公寓内的㓥房对其造成干扰,则可向管理层投诉,其采取的行动会较为有力,管理层在进行调查后,会向市政局或市议会建筑物专员(COB)申诉。如果是排屋等个人地契,则可直接向市政局投诉。

数个月前,吉隆坡市政厅发布最新条例,任何吉隆坡商业或私人房产,包括小型家庭办公室和服务式公寓,都禁止业主在饭厅和客厅增加内墙,装修成卧室供出租用途。

尽管市政局已发出禁令,但在执法上并不容易,除非接获投诉或举报,当局才能够进行调查和拆除,若要对市内所有住宅单位都进行排查,揪出违建的㓥房几乎是不太可能的,因此要将㓥房文化完全根除的可能性并不大。

或仿监管Airbnb作法

相反地,张玮真则认为,㓥房目前的情况与早前的Airbnb有些相似,随着㓥房事件越来越受关注,市政局或许会推出新指引,对㓥房进行监管。

“可能市政局收到越来越多业主的投诉,并将其带上法庭,法院就有机会去决定㓥房的法律去向。Airbnb也是这样子来的,就是将它带上法庭,法院就有这个机会讨论、探讨这个问题,然后再做决定。”

她指出,Airbnb的兴起也是因为许多业主认为,房子是自己的,自己想租给谁、租多少天都行,于是导致许多靠近吉隆坡的公寓等住宅都被作成了Airbnb来经营赚钱。

但随着经营Airbnb的做法接获越来越多投诉案例,有关当局将其带上法院做出决定,Airbnb也从原本的灰色地带,到后来市政局推出指引,让管理层有权去设立一些条例来管理,住户可以投票决定,若大多数业主赞成则可在公寓内经营,反之则不行。

“如今法律上(Airbnb)已经设立了判例法(Case Law),相信不久的将来也会有这样的法律出现,大家投票决定业者是否可以做成㓥房来经营。”

对于政府对㓥房经营的监管,佳得楼宇管理董事经理张惟越则认为,政府应该禁止民居房产有经营㓥房的商业活动,让商业活动仅限在商业房产进行。

“服务式公寓(Service Apartment)属于商业房产,我不反对,但如果是单纯的公寓,立场上我反对,公寓应该是简简单单给家庭住的,政府应该立法归类。”

未来走向引关注

“杀头的生意有人做,赔钱的买卖没人做”,尽管㓥房存有违法装修、火患风险、过渡拥挤等问题与隐患,但租房需求为㓥房市场的滋长提供了养分,其中的商机也吸引不少人加入,政府单位要想完全根除㓥房文化,困难可说是相当高。

政府未来会持续全面严打㓥房,还是如Airbnb一样收编监管,这都将影响㓥房未来走向。

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