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财经

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投资周刊

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发布: 12:51pm 04/12/2023

柔新捷运系统

加冕广场

柔新捷运系统

加冕广场

衔接RTS 首栋楼近期完工 加冕广场耀新山

文/郑碧娥
12月4日见报   焦点策划
加冕广场第一座大楼将在近期内完工并启用。

(Rapid Transit System,RTS)在3年内完工,将可提升新山市内的交通规划,改善交通阻塞的情况。在迎接柔新捷运完工与投入营运之际,产业计划,将会是皇冠上的明珠,成为依布拉欣国际商务区(IIBD)内最耀眼的那一颗。

耗40亿建6特色建筑

说到加冕广场(Coronation Square),这是个耗资40亿令吉的综合产业计划,位于新山市中心,将建有6座大楼,包括2座服务式公寓、2座办公楼、1栋豪华酒店及1座高级医疗中心,第一座大楼将在近期内完工并启用。

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冠冕产业私人有限公司(Coronade Properties Sdn Bhd)企业执行董事拿汀巴杜卡阿丽娜较早时指出,该公司对发展商的承诺有信心,相信加冕广场的落成,将使新山市展现新面貌,并且将是新山的地标建筑。

她说,第一座大楼是39层高的人民银行大厦,是整个6栋独具特色高楼建筑中,第一栋率先在今年底前完工的办公楼,预料会在最近开放商业机构入驻。

首期皇冠服务公寓近售罄

此外, 该产业公司市场销售经理翁诗慧说,加冕广场是依布拉欣国际商务区首阶段的发展计划,2023年2月开始推出的皇冠(The Coronade Residences)服务公寓,每平方呎售价1200令吉,几乎已经全被订购,该公寓计划与柔新捷运站,距离在300至400公尺之间。

她说,第一期公寓房产取得令人鼓舞的销售业绩,加冕广场探讨在2024年推出第二期的服务公寓计划。

整体计划料2028年完工

截至今年10月,柔新捷运系统已完成52%的工程,预订2026年12月31日竣工,并在2027年1月启用。一旦投入服务,预计单程每小时可乘载1万名乘客,往来新山和新加坡仅需5分钟。

按照综合产业的规划图,加冕广场整体计划预期在2028年完工,掌握柔新捷运系统在2027年1月启用的优势。

翁诗慧补充,产业买家有信心投资武吉查卡(Bukit Chagar)捷运站附近的产业,当衔接交通便利性提升,将有助于带动产业的价值。

她指出,一旦该捷运站开放启用,预计将吸引新加坡人,探讨在这里置业的购兴,并前来新山投资房产。

加冕广场是一座打造中的金融区,不但迎合新山市,近年来因发展带来的新需求,也将使新山的市容焕然一新。

前面提到该广场全面完工后,除了6栋高楼建筑就是2栋服务公寓、2栋办公大厦、1栋高级酒店及1栋医疗中心,还包括有1栋零售购物中心。

衔接柔新捷运 出入马新方便

除此之外,各主要建筑物将和较后完工的柔新捷运系统衔接,并将有一条专设的高空走道/行人天桥,以便行人可以直走到新山苏丹依斯干达大厦,前往新加坡的路程也十分方便。

依布拉欣国际商务区是于2015年由柔佛苏丹依布拉欣主持动土礼, 这个大型发展计划,旨在将新山转型成世界级城市,预计各阶段的发展计划,将能催化城市的发展,除了制造更多的工作机会,也放眼将带来数十亿令吉的经济效益。

Zerin产业顾问集团创办人兼首席执行员辛格说,柔新捷运系统是显着催化剂,足以推动新山产业市场,成为热门的焦点。

“在新山和柔新捷运系统附近,最近几年推出的高楼房产计划,获得本地和海外买家的强劲需求,每平方呎售价升至1000令吉或更高价位,足以媲美吉隆坡城中城的高档房产。”

他说,对新山市场的有利因素是马币汇率,另一个是柔新捷运系统。在汇率方面,以3.45令吉兑1新元来看,对新加坡产业买家或是在新加坡赚新元的大马人,都有一定的激励作用。

说到新柔佛捷运系统,也称新柔快速转运系统。那是两国政府在2018年1月16日,正式签署有关协定的发展计划,捷运工程于2021年正式投入建设。这也是个跨越柔佛海峡,连接柔佛新山和新加坡的地铁线路。

公私领域合作落实智慧城

马来西亚城乡规划局(PLANMalaysia)指出,柔佛州为了实现2030年先进州,柔佛新山智慧城的愿望,州政府所推行的各项计划,正处于正确轨道。

该局总监阿里亚斯说,柔佛州政府所举办的2023年柔佛智慧城市论坛(JSCF),正是实现上述愿望所做的努力。

在论坛上推介的“2030年柔佛智慧城市大蓝图”,可以看出柔佛州政府朝向2030年先进州愿望的认真程度。

他说,“2030年柔佛智慧城市大蓝图”所提及的措施,需要政府与私人界之间的密切合作,唯有共同发挥作用,才能有效落实智慧城市相关的措施。”

“这不仅涉及马来西亚城乡规划局的中央和柔佛州部门,也包括与私人界合作实现柔佛智慧城市议程。”

产业顾问披露,为准备迎接2026旅游马来西亚年,相关方面正努力让柔佛迎来1200万名游客。

在这方面,已经预算拨款2000万令吉,以便改善和旅游业有关的设施,例如州内码头,国家公园双溪乌拉桥樑和龟咯岛。

与此同时,希望在“大马:我的第二家园计划”(MM2H)下置产的条件,在修订后将对投资者更为友善,以便可以吸引符合条件的投资者前来大马,包括在柔佛依斯干达经济特区投资房产。”

12月4日见报   焦点策划
皇冠服务公寓日前举行动土仪式,迄今已出售85%。
依斯干达产业市场乐观

依斯干达产业市场展望保持乐观,许多的基本设施、产业发展计划,扩展投资,正如火如荼推行,推动市场对该特区产业的需求。

在新加坡赚取新元,然后在柔佛购买房产,是主要因素之一。当柔新捷运在2026年12月31日完工,并在2027年1月投入营运,届时交通的衔接性将进一步改善,已经鼓励投资者进场。

莱坊产业顾问公司(Knight Frank)指出,新的轻型快铁计划建议书已经提呈给有关当局,该计划书主要在于提升城市之间的衔接,辅助柔新捷运的连接性。

政府提及新加坡和马来西亚,将透过柔佛公主港与新加坡大士(Tuas)获得新渡轮服务的可行性,这是提升新加坡与柔佛(靠近马来西亚─新加坡第二通道),未来衔接性的另一个步伐。

莱坊产业顾问公司研究组执行董事王秀凤表示,现有的迪沙鲁与新加坡路线,即使是工作日也相当忙碌,来自新加坡的游客和访客,主要是渡轮使用者,他们会前往迪沙鲁打高尔夫球。

此外,吉隆坡─新加坡高速铁路(HSR)计划,如果按计划落实,将对吉隆坡、柔佛和新加坡的发展带来显着效应。马来西亚高铁机构不久前向私人界汇报,提出协助发展该计划的要求,根据公共─私人合作模式经营该计划。

王秀凤认为,隆新高铁计划若推行,预计将吸引一些海外集团加入投资,毕竟资金是该计划可行性的重要因素。

住宅:5年内增7.1万单位

在依斯干达,已规划好的服务公寓新增供应将有7万1000个单位,占目前库存的57%,虽然这数据有些让人担心,不过,这供应量是分3至5年内才加入市场。

许多发展商正忙于接下来1至2年,在柔佛市中心附近推出产业计划,善用靠近快速转运系统的便利性,这些计划将吸引许多产业投资者,包括售价超过100万令吉房产的海外买家。

莱坊认为,今天市场对新山市中心房产的需求,主要是有基本设施催化剂:快速转运系统作为后盾。该系统在未来提升跨越边界衔接性,扮演重要角色,带动市场对该区产业的需求,租金也相应提高。

零售与休闲:转向盈利分享模式

新加坡人开销能力较强稳,激励新山零售业客流量增加,特别是马币汇率相对较疲弱。一些商场例如地不佬城永旺商场及Southkey谷中城,都是新加坡人比较熟悉的,在学校假期人流量相当多。

莱坊指出,业主和租户正从传统的租赁架构,转向盈利分享模式,这样的转移可让业主和租户受惠,同时也促进一个比较永续、有利润的零售产业市场。

这个行业的阻力包括通货膨胀压力及劳工短缺,这将对消费者基本面和购买力造成负面影响。

至于酒店,市区酒店客房间数在过去6年并没有显着变动,不过,酒店客房收费升高,特别是5星级酒店,不只是因为新加坡游客增加,本地市场需求也强劲。

产业顾问经常强调,酒店和购物商场相辅相成,彼此的存在可以确保酒店客房入住率,购物商场客流量保持偏高。

基于这些因素,多数新完工的酒店及新山的新增酒店,都是与购物商场同步发展的综合产业,例如: 圣吉尔斯酒店(St Giles Hotels)配Southkey谷中城、凯悦嘉轩(Hyatt Place)酒店配新山佰乐泰商场(Paradigm Mall)

办公楼:平均出租率升至75%

虽然靠近新加坡,但是新山的办公楼领域,并没享有从新加坡的外溢效应,不像零售与休闲产业的情况。多数公司倾向租赁吉隆坡的办公空间。

市场的规模也比较小,新山有870万平方呎的办公空间,吉隆坡则有超过1亿平方呎。新山市中心的平均出租率在2022年稳健升至75%,比2019年的70%高。

新山周边地区的出租率则从70%跌至60%,升幅最明显的是依斯干达公主城,从46%升至60%,那是许多优质办公空间的集中地,吸引不少公司的租赁兴致。

与此同时,最近市场出现的扩展情况出现为量身订造办公楼改善的迹象,举个例子,新近完工的MVS北楼,就是优质办公空间。

市场上不同行业,例如物流和会计公司,为租赁市场的新租户,不过,租下最多办公空间的是共享工作间经营者。

这与莱坊预见市场对共享工作间需求持稳的看法一致,当前不少公司选择这样的办公空间,主要是可以依业务规模弹性调整。

无论如何,当业主的目标是同一数额的租客,加上新增优质办公楼,无疑将导致竞争加剧。

工业产业:实力强稳

柔佛工业产业的地点,集中在士乃、古来和依斯干达公主城,这些地点拥有的工业园分别有i-Park@士乃机场城、i-Park Indahpura及努沙再也科技园。

柔佛工业园的实力在于前瞻性,拥有新的设备和绿色发展,在吸引跨国公司的需求,这些是重要因素。

根据马来西亚工业发展局的资料,在新山的制造业投资,多数是海外投资。量身订造工人住宿,已在工业产业领域崛起为新的资产组别,该领域整体情况保持强稳,土地和工业产业交易活跃,物流货仓表现令人鼓舞。

关于工业产业领域是否供应过剩,莱坊认为,许多新的发展计划,是为特定租户量身兴建的,在这之前,发展商兴建比较多的通用排式工厂,但这些不再是属意的产业类型。

数据中心:具吸引力

新加坡在2019至2022年,暂停增加新数据中心,是催化柔佛这些年来,数据中心增加的主要原因,公司寻求下一个理想数据中心地,柔佛将成为焦点。

莱坊已创建首个SEA-5数据中心机会指数(不包括新加坡),马来西亚被列为最具吸引力的数据中心投资地点,主要的考量包括:国际海底电缆的数目、国内生产总值成长率、容易经商等因素。

目前,印尼和马来西亚,跑在数据中心投资与供应的前端,至于菲律宾、泰国和越南,受到土地局限和电讯管理因素的影响,影响其成长潜能。

数据中心的问题主要在数字化与永续性的纷争,数据中心消耗大量电流和水源,目前,欧盟22个贸易组织及57个数据中心承诺在2030年之前,确保数据中心气候中和,放眼接下来有更多的绿色数据中心。

资料来源:莱坊产业顾问公司报告

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