(吉隆坡4日讯)大马投行表示,2024年经济预计成长4.5%,加上就业复苏、大型基建设施项目复苏与政府发展柔佛等举措的帮助下,分析员看好房产交易将逐步恢复,市场情绪也会转好,预期国内房产领域将稳步复苏,摆脱3年低迷。
有望摆脱3年低估值
根据大马投行报告,受建材成本增加、劳动短缺与利率上升等不利因素影响,大马产业股在过去3年估值处在低迷状态。随着大马建筑成本稳健、劳动短缺缓解及暂停升息等将缓解这些困境。
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这些利好也加快了正在进行的项目建设的进展,增强发展商在2023至2024年进账能力。在分析员审视的股项,发展商平均未进账销售为1.4倍,相当于疫情前水平。值得注意的是,未进账售额较高的发展商,如双威(SUNWAY,5211,主板工业产品服务组)、百乐园(PARAMON,1724,主板产业组)和实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)则有望从建筑工地进展加快中获益最多。
与此同时,国家银行维持今年隔夜政策利率(OPR)在3%,与该投行内部经济学家早前预测的一致,这意味升息周期可能结束,预计这将促进房产市场购买情绪更为积极,并减轻发展商的财务负担。
大马房产供应过剩的情况逐渐获得缓解及投资情绪改善,由于发展商积极去库存策略,未售出的房产数量在过去3年一直呈下降趋势。库存水平的下降有助改善公司现金流,让发展商可加快新房产项目的推出。
由于供需差距,特别房价低于50万令吉的住宅房产及收入增长缓慢,住房负担能力仍然是大马人的主要关键点。这与2008至2013年房产高峰期后,大马房价指数增长放缓一致。家庭储蓄的减少及难以取得高额贷款购买高端房产,更加剧了这一挑战。
随着利率正常化,潜在买家在购房决策时会更为挑剔。此外,购买第三间及以上的房产投资者,贷款会被限制在70%,预计这将在短期内缓解对房价不满的情绪,并限制高端房产的价格。高端房产强劲增长的潜力取决于收入水平的提高与在新工业大蓝图(NIMP)下创造高价值就业机会等因素。
市场情绪将改善
展望未来,分析员估计,在柔佛-新加坡特别经济区、隆新高铁和第二家园等利好发展驱动下,大马房产市场情绪将会逐渐改善。其中柔佛-新加坡特别经济区预计将支撑新加坡工业领域,特别是再生能源领域,这一发展将创造更多工作机会,刺激依斯干达公主城的住宅、商业和工业房产的需求,预计双威和UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)可从中获益。
大马政府目前有意重启隆新高铁计划,槟城轻轨交通(LRT)或在明年启动,这些大型基建项目改善连通性与增强流动性将刺激经济活动,并吸引居民来到沿线城镇,拥有车站附近的土地的发展商,将有机会推出更高开发总值、以交通导向的房产项目,受益者包括UEM阳光和金群利(MATRIX,5236,主板产业组)。
早前提呈的2024年财政预算案,政府计划放宽第二家园的申请条件,预计将吸引跟多外国购房者,特别在吉隆坡、柔佛和槟城购房。专注于开发高端房产的UEM阳光、双威、IOI置业(IOIPG,5249,主板产业组)和森产业(SIMEPROP,5288,主板产业组)将收益。尽管如此,全球经济成长潜在放缓,让分析员对外国购房者恢复保持谨慎。
大马投行首选大型资本房产股,如双威和IOI置业,中型资本房产股则看好马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)。
潜在风险
倘若劳动力短缺情况恶化、建材成本高于预期和消费者情绪进一步恶化,分析员可能会将房产领域评级从现有的“加码”下调至“中和”,主要风险则包括失业率上升和通胀加速为房产需求带来下行风险、地缘政治紧张局势升级可能扰乱全球贸易与供应链,从而影响经济复苏的步伐,并增加建筑材料的成本。
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