ESG時代-永續發展產業的未來（上篇）│ 綠色房產勢不可擋

綠色房產包括：分層單位與有地住宅，善用太陽能以減少對能源的消耗，安裝儲存雨水的系統，可以充當花園灌溉與清洗溝渠用途，達到節能省水的環保目標。

善用太陽能雨水優勢

大馬產業發展商有時會抽空前往外國房產市場考察，參考其他市場發展商和建築師的房產設計，然後再配合馬來西亞的氣候增減使用，取其他業者之長，以補己之短，確保馬來西亞的房產設計與格局繼續改善，吸引力可以不斷提升。

房產的設計與格局必須不斷革新，才能跟隨時代的腳步邁進，革新將改善房產的使用價值，給予業主更多、更大的便利，體驗房產基本設施的時代感。

當然，也可以讓我們的房產登上國際房產舞臺，和其他國家和市場的房產計劃一較高低，讓促銷“大馬我的第二家園計劃”更有吸引力。

當我們談及綠色房產時，除了擁有較大面積的綠肺，也涵蓋房產的綠色特點，例如節能減碳，備有儲存雨水的系統，可以充當環保水來使用。

業者面臨3大挑戰

馬來西亞房地產發展商會（REHDA），在2023下半年的會員調查報告反映，85%的受訪者表示，永續產業發展對他們公司來說，是重要的議程。

該商會主席拿督童銀坤說，在這85%當中，有21%表示，永續產業發展非常重要，46%認為重要，以及18%認為相當重要。另外，共有13%認為稍微重要，以及2%認為完全不重要。

從2014至2023年這10年間，20%的受訪業者興建了5個具有綠色認證的產業計劃，興建6至10個綠色產業的有6%，興建11個至20個計劃只有2%，沒有興建綠色產業的業者達72%。

對業者來說，這些年來，如果要興建綠色大廈，會面對相當多的挑戰，首3大挑戰分別是：成本給財務造成的影響、缺乏政府提供獎掖及公眾對綠色產業的認知有限。

政府在歷年的財政預算案，並沒有建議給予興建綠色產業的發展商，一些形式的獎掖措施。

儘管如此，從受訪業者的意見回饋可以看出，永續產業發展是接下來的方向，他們將會調整產業發展的模式，興建更多納入永續發展元素的產業。

例如建有使用太陽能的設備，可以減少熱水器的使用與耗電，安裝儲存雨水的系統，取代用來洗滌，灌溉植物所需的自來水量，當然這些都需要額外的成本。

大馬綠元素依然有限

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，環保節能房屋，已成為時下購屋者投資時考量的首要條件之一。綠色建築及50萬令吉以下的可負擔房屋，前景備受看好，可以預測將是未來的房產趨勢。

購屋者可通過管控住家空間、散熱系統、再循環使用、自然採光等方式，達到節能的效果。如今，房產的設計、格局與發展趨勢，正跟隨時代的腳步不斷演進。

近年來，大馬在房屋特別是高檔公寓的設計、格局與配套也開始革新，並出現新的趨勢。在亞洲國家與地區當中，例如中國、臺灣、香港、馬來西亞一些房產的設計與格局，甚至比這些國家來得更具創意和新穎。

可是，如果我們與先進國相比，大馬朝綠色建築發展的步伐顯得緩慢，即使是目前標榜綠色發展的房屋，其實所增添的綠色元素也十分有限。

政府承諾2030年減碳45%

隨著城市變得更繁榮，但也變得更擁擠，氣候變化、土地稀缺，人們對產業負擔能力的問題也更加嚴重，加大了永續性與負擔性的問題。

政府在第12大馬計劃（2021-2025年）做出承諾，希望在2030年之前，溫室氣體排放可以減至大馬國內生產總值的45%，以及希望到了2050年，大馬可以達到碳中和經濟體的目標。

在放眼2050年目標之前，先說2030年永續發展目標，這是因為氣候變遷、經濟成長、社會平權、貧富差距等難題如重兵壓境。聯合國在2015年宣佈:“2030年永續發展目標”（Sustainable Development Goals,，簡稱SDGs），包含消除貧窮、減緩氣候變遷、促進性別平權等17項SDGs目標，指引全球共同努力、邁向永續發展。

當時，有193個國家同意在2030年前，努力達成 SDGs 17項目標。在這17項目標，其中第6及第7項分別是：淨水及衛生，確保所有人都能享有清淨的水資源，衛生及其永續管理；第7項闡明享有可負擔的清淨能源，確保所有人都能取得負擔得起可靠、永續及現代的能源。

至於第9項：工業化、創新及基礎建設，旨在建立具有韌性的基礎建設，促進包容且永續的工業，並加速創新。在第11項：永續城鄉，主要是建構具包容性、安全性、韌性及永續特質的城市與鄉村。

國人缺乏意識 需時教育

這幾項與永續產業關聯性比較大，特別是第11項：建設永續特質的城市與鄉村。儘管要落實這目標不是說說就可以實現，惟即使艱難也要設法克服，才能縮減達到目標面對的難題。

綠色建築雖已成為熱門名詞，但大眾一般上對於綠色房屋，以及環保概念不是很瞭解。其實，即使不是購買標榜綠化環保的房屋，擁屋者或社區住戶也能身體力行，加入維護環境的行列。

坦白說，國人對於綠化與環保仍有很多東西需要學習，政府也應通過不同的渠道，教育社區住戶與購屋者，如何打造良好的生活與工作環境。

過去由於疏忽和管理不夠完善，環境汙染和景觀破壞，已成為產業發展的一部分，可能導致嚴重的環境破壞，如此一來，需要更多的金錢和資源加以修補。

慎選地點 防閃淹土崩

氣候危機影響層面廣泛，在城市密集地區的市民，尤其深受影響，閃電水災給城市的市民造成很大的困擾。除了水災，東西馬一些地區出現潛在土崩及林火風險。

對產業發展商來說，他們面臨潛在的風險包括：必須謹慎進行產業發展規劃，對於準備興建房產計劃的地點，進行深入研究，避免閃電水災的發生，給產業買家造成巨大損失。

許多時候，靠近海邊的度假屋或別墅，可能會因為海平線上升，導致產業在未來被淹沒，面對負面衝擊的是產業投資者。

坦白說，這些地點的房產，如果不是因為環境因素，會是理想的家居或度假單位，無奈地球暖化情況日益嚴峻，原本被視為理想的地區，也會變成洪災氾濫區。

此外，為進行產業發展，相關者大事砍伐樹木，對環境造成程度不一的破壞，特別是土地變得鬆軟，後果是不堪設想的。

90%制定公司戰略考量ESG

這些年來，我國產業領域支持推動環境社會與治理（ESG），加大這個理念的重要性，並將之視為公司整體戰略不可或缺的組成部分。

國際產業顧問公司大馬萊坊（Knight Frank）在題為“ESG時代：永續發展的房地產未來”展開調查顯示，有超過90%受訪者認為，ESG因素在制定公司業務戰略時，確實發揮作用或佔了部分考量因素。

該調查發現，超過半數受訪者正在切實努力推動ESG整合，有者建立了ESG計劃，或是淨零碳排放目標。

其中，40%企業計劃到了2030年實現目標，另20%企業則著眼於長期計劃，也就是2030至2050年。

有趣的是，調查發現，大約80%的受訪者稱ESG因素，對他們選擇工作空間的決策有影響，當中有者願意為了符合ESG的建築支付溢價，當然，也凸顯了馬來西亞房地產企業對ESG議程的大力支持。

大多數受訪者表示，深刻認識到ESG理念的重要性，大約半數受訪者認為，這是整體業務戰略，不可或缺的組成部分。

疫情催化ESG投資熱

經歷了冠病疫情後，全球資本市場投資者重新審視傳統增長模式，更加重視可持續發展，全球ESG投資迎來了新一輪發展高潮，特別是先進市場的歐洲和美國。

“儘管財務因素繼續受到關注，但ESG理念實踐在長期規劃中日益發揮著關鍵作用。企業認識到潛在的經濟效益，但也明白這可能需要時間才能實現。”

雖然ESG在全球成為熱點，但ESG投資仍然有許多痛點。“企業ESG信息缺乏、披露標準不統一，以及數據缺乏可比性”，而且這是一個全球性的問題。

從評級機構看，自1983年第一家ESG評級機構Vigeo Eiris成立至今，全球已有上百家ESG相關評級機構。

在海外發展比較成熟的有：摩根士丹利的ESG評級框架由3大範疇（Pillars）、10項主題（Themes）、35個ESG關鍵議題（ESG Key Issues）和上百項指標組成，重點關注公司核心業務與可能帶來重大風險與機遇的行業問題。

Sustainalytics的ESG評級體系主要從風險角度出發，根據企業表現進行風險評估，按照風險得分劃分風險等級。分數越低則風險水平越低，反之則風險越高。富時羅素ESG指數系列由研究領域中每個公司的四個層級數據組成，包括企業ESG整體評分、環境、社會、公司治理三大核心內容。

由於沒有統一的強制性標準，對於企業和投資機構來說，開展ESG實踐和ESG投資都存在一定程度的無所適從。

企業注重ESG走更遠

所謂ESG，即是Environment（環境）、Social（社會）和Governance（治理）的縮寫。其中，環境因素主要指企業經營中對於氣候變化、自然資源、能源使用、汙染防治、生物多樣性等方面的關注。

至於社會因素主要關注員工、用戶（消費者）、產品責任、社區、行業協會及供應鏈管理等方面；治理因素則是關注股東結構、董事會的構成、高管薪酬、公司行為正當性以及企業政策等方面。

從上述ESG關注的因素看，通常認為ESG是一種關注企業環境、社會及治理績效，而非財務績效的企業評價標準，同時也是一種關於企業如何健康發展的價值觀。越來越多人認為，企業ESG表現良好，才能穩健、持續地創造價值，實現經濟效益、社會效益、生態效益的共贏，從而實現長期可持續的發展。