社论.城市翻新法案之争：保障与担忧之间

其三，治理结构：订定更新程序、审批与监督权责（州政府具批准权，联邦层级作为协调者），并建立争议处理机制，以处置估价、同意比例与施工期安置等问题。

其四，政策目的：有系统的处理年久失修、公共安全堪虑与“问题楼盘”；以更新带动公共设施改善与土地有效利用。

对外宣示方面，部长以“一换一”与“土地权益不变”作为定心丸，并将80%同意视为公平的折衷。

反对与撤回呼声：跨阵营的共同疑虑

法案的反对者指出，80%门槛意谓着20%不同意更新者必须服从多数，如果估价、安置与回迁条款不够具体，将会构成“变相逼迁”。律师团体与公民社会提醒，需有更明确的听证、审议、申诉与独立估价程序，以避免“急于求成压倒社会正义”。

批评者忧虑“一屋换一屋”是否板上钉钉？回迁屋是否等值（面积、朝向、楼层、车位、管理费负担）？施工期的过渡居所与租金补贴由谁买单？弱势长者与低收入家庭是否能承受“新屋较高的持有成本”？若缺少明确条文与可执行细则，“保障”恐怕沦为“口头承诺”。

反对者也担心法案行政权过度集中，包括更新单位的划定、开发商资格、容积与奖励的裁量空间过大，容易引发资讯不对称。业主在专业与谈判能力上相对处于弱势，所以必须设置独立公正机制（如公费法律咨询、第三方估价小组、公开听证记录）。

在房价高企与城市更新巨大利益的背景下，反对者提醒要防止“拆旧建新”导致原社群被迫外移、学校与社区网络断裂，形成“表面美化城市、实则社会碎片化”。

支持方的主张：效率、安全与城市再生

有人反对，但也有人支持。

周三，就有逾百名来自吉隆坡3个人民组屋的居民齐聚在国会大厦外，手持写着“支持城市翻新计划”、“改善居住环境”的纸牌，表达对2025年城市翻新法案的支持。除了在烈日下表达诉求，并向房地及地方政府部长倪可敏递交备忘录。

组屋代表指出，人民组屋的建筑老旧，长期面对电梯频频故障、墙壁渗水和安全隐患，他们相信一旦通过城市翻新法案，将能为他们带来实际的改善。

目前社会上的支持者强调，许多老旧高楼结构脆弱、消防与电力系统落伍，长期修复不如整体翻新；拖延只会提高公共风险。尤其，柔佛州已经发生数起地震，危楼存在隐忧。

过去，有关旧楼翻新不可能达成100%的全体同意，使得大量“问题楼盘”长年卡关；80%同意者被迫为少数反对者“背书”，80%人的集体公共利益沦为20%反对者的人质。

部长倪可敏“一屋换一屋”与土地权益不变，配合临时安置与补偿，应该能确保原住户不被排挤出原社区。

中国、台湾、新加坡的借镜

建筑物老化，拆迁问题无所不在。

以中国为例，城市更新中的“钉子户”（拒迁户）是媒体熟知的景象，典型如重庆“孤岛屋”事件。上述现象反映两个现实：其一，地方政府高度依赖土地财政，更新压力巨大；其二，若程序与补偿不透明，社会对“公共利益”与“私产保障”的信任迅速流失。

2011年中国《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求先补偿、后搬迁、强调公共利益要件，企图在效率与正当程序间平衡。其中教训是：资讯公开、救济顺畅、补偿足额，才能减少对抗个案。

台湾《都市更新条例》长年的争议在于同意比例与程序。历经大法官释字709号后，要求就更新计划核定落实公开听证、资讯揭露与当事人陈述意见权；现行一般公办或划定更新地区的民办案，多以“所有权人与面积双达75%”为重要门槛，同时对容积奖励、税负减免与加速程序设有规则。

台湾经验提示：即便多数同意，也必须以严格的程序保障与独立审议来“换取正当性”，避免以行政裁量替代法律规范。

新加坡有3套相关机制：

其一，私宅“集体出售”（En bloc）：依《土地分层法》，楼龄≥10年之社区需80%（以持份与面积计）同意才能集体出售；未满10年需90%同意。此为私产之间的市场交易，但仍设审裁处与法院把关。

其二，SERS（选择性整体重建）：政府选定个别组屋区域，属强制性征购，但提供明确的估价补偿、回迁屋选择、搬迁费与补助。

其三，VERS（自愿性提早更新）：拟在2030年代试点的长期方案，居民投票自愿交回，具体赔偿与细节持续敲定中。

新加坡的要点在于：明确的制度分流（私宅vs公屋）、高标准的程序审核、以及细致的补偿与回迁选项，让居民在可预期的规则下决策，换取居民信任。

中国的钉子户告诉我们，若补偿与程序不可信，对抗就会外溢为社会冲突；台湾显示，多数同意必须搭配严格程序与透明估价。

大马法案只要把“一屋换一屋”列明、把80%同意的程序明确化，并以弱势保障与透明治理作底，便有机会把“撤回争议”转化为“社会共识”，不让更新等同逼迁，这才是更安全、更公平的城市再生。