社论.城市翻新法案：从长计议，莫急一时

《城市翻新法案》是由房屋及地方政府部长倪可敏于今年8月21日，在国会下议院提呈一读。

法案的动机与目的如下：打破现有制度的僵局（调整同意门槛、确立法定程序、赋予明确权责加速都市翻新）；提升市区活力与居住品质（改善公共空间与基础设施，提升生活质量）；引导开发与公共筹资机制（翻新项目由私人开发商承担大部分成本，政府负责监管）；制度、法治与透明化（明确的法律保障）。

首相安华曾表示，该法案旨在协助落后的旧屋区改善居住安全与适居性，尤其帮助城市中的弱势群体。

但朝野政党与民间团体等则有多方看法，主要批评或忧虑包括：

其一，产权被削弱、少数业主恐遭强迫征用：法案将传统100%同意门槛下调至80%或以下，意味着若达多数门槛，政府可动用《土地征用法令》将拒绝者纳入征用程序。这可能侵犯联邦宪法第13条款所保障的财产权。

其二，权力高度集中、缺乏制衡机制：法案在执行项目审批、重建区域宣布、开发商选择、续建监督等环节赋予部长或联邦／州执行委员会广泛权力空间，可能产生弊端。

其三，弱势群体保障不足、易被边缘化：若没有强制回迁或补偿机制或安置保障，弱势者可能在城市翻新过程中利益受损。

其四，法案与现行法律冲突与重叠：法案若不与现有法令，如《国家土地法》、《分层地契法令》、《土地征用法令》等进行整合协调，很可能会出现法律冲突或灰色区间。

其五，程序不透明、公共参与不足，以及推动过程过急、缺乏充分讨论。

从城市治理角度看，“都市翻新”是必要的：这是维护居住安全、改善公共设施、活化经济的现代化工程。但如果不立法，旧城改造将永远被“一票否决”的制度困死。这场争论不只是关于建筑更新，而是关于国家在“发展效率”与“财产权保障”之间如何划界的根本问题。

如何打破现行制度僵局

现行制度下，若要重建一栋老旧公寓或商业大楼，通常需获全体业主一致同意，任何一人反对都足以使计划流产。许多城市翻新计划因此拖延数十年，延误发展而削弱了城市竞争力。

城翻法案的原始动机是“加速决策”——让翻新项目在获得多数同意（例如75%）即可依法推进，同时由政府介入协调与评估补偿，以取代冗长的自发谈判程序。理论上，这能打通长年阻塞的重建瓶颈；让政府有统一的法律工具推动翻新；吸引私人资金投入城市更新；提升公共空间与生活品质。

今天，许多争议并非来自法案的宗旨，而是其推动方式与制度设计略显仓促。首先，立法咨询过程欠缺透明；各界对草案细节了解有限，且讨论期短。其次，涉及州政府与地方政府的权责界线尚未厘清。

再者，法案对“少数不同意者”的处理机制模糊。若以多数决推翻个别业主意愿，虽提升效率，却可能侵犯宪法所保障的财产权。这些关键细节若未明确界定，法案一旦通过，诉讼与抗争将接踵而来。

因此，当朝野议员要求暂缓二读、重新检讨，并非单纯政治操弄，而是基于立法严谨性的合理考量。

在“集体利益”与“个人权利”之间寻找平衡

城市翻新的最大难题在于“集体利益”与“个人权利”之间的冲突；一方面，旧社区若无法重建，全体居民皆受困于环境恶化与房产贬值；另一方面，若以多数逼迫少数让步，则动摇了法治社会的根基。

都市更新不是单纯的工程问题，而是社会契约问题，必须要求政府以公开、透明、合理补偿为前提，在“效率”与“公义”之间取得动态平衡。许多亚洲国家/地区的经验提供了借鉴：

其一是新加坡采取“超过90%同意方可强制重建”，并由政府全程监督补偿与回迁。

其二是韩国首尔推动重建时，忽略租户安置，曾引发大规模抗争与社会撕裂。

其三是香港则成立“市区重建局”，但也因被批为过度倾向地产商而饱受争议。

这些案例提醒我们：若缺乏社会信任与制度保障，再好的立法目的也可能演变为权力滥用的工具。

因此若要重新启动《城市翻新法案》，政府必须三思而行，以制度信任为基础，而不急于一时，做法上可进行三方面修订。亦即保障程序正义；强化弱势保障；去政治化、增加透明度。唯有如此，法案才能在不牺牲公民权益的前提下推动发展。城市翻新必须是“共创”，而非“强推”。

城市翻新，本该是人民与政府共同完成的长程事业。若缺乏信任与程序正义，再宏伟的蓝图也将引发争议和分歧。大马需要更新的不仅是建筑，更是“如何治理改革”的思维本身。