大型工业园项目，大部分标榜新工业方向和高端技术设备，以绿化为理想，肩负吸资和支持各行业发展的任务，实际上先进工业园具有哪些高能特色？
融入永续+数字化+生活方式
为更了解现代工业园细节，本刊采访了森美兰宏愿谷的主要建设者金群利集团。该集团房产发展部联合首席执行员陈诗琪以宏愿城科技谷（MVV TechValley）为例，指出这个工业园的特点是面向未来，将可续性、数字化和生活方式融入规划。
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她解释，宏愿城科技谷的主要特点有几项。其一是完善和专业管理，采用全围合式管理并设有管控出入口、配套齐全的公用设施，确保园区的企业顺利营运。
“理念是最大限度地减少停机时间，增强安全水平，为投资者提供‘即插即用’的环境，加快他们的项目启动。”
该园区有再生能源基础设施，包括太阳能并网设施、节能设备和绿色景观，可带来长期成本效益，同时支持租户转型到环境社会治理（ESG）标准营运模式。
“宏愿城科技谷同时有光纤和5G网络连接、智能自动化控制系统及集中式劳工宿舍（CLQ），除了强调技术，也要有以人为本的工作环境。”
陈诗琪指出，宏愿城科技谷的用地灵活，工业地面积从1.5至20英亩不等，从初创企业和中小企业，到国际制造企业，多样化业务需求都能应付，支持企业扩张，让租户的业务在同一生态系统中成长。
同时，交通便利是要点，该园区与多条大道连接，包括汝来-拉务-恩斯特（NLE）大道、南北大道、加影-芙蓉大道及芙蓉-波德申大道，能快速直达国际机场和巴生港。
“这样一来，园区里企业的物流效率和配送速度能加快，支援了他们的出口能力，并且周边道路将进行升级改造，更便捷通行。”
不但如此，她指出，该园区有宽敞会所、研发和培训中心，周边社区建有超过1万套住宅单元、有规模的商业及机构用地。
“是集合居住、工作和娱乐于一体的完整环境，能够提高员工留任率，增强社区活力。”
根据金群利集团资讯，森美兰州政府推动MVV 2.0，其中MVV City占地8796英亩。金群利集团和州政府联合开发MVV City的8796英亩中的2382英亩，把1000英亩的工业用地（称为宏愿城科技谷）、超过1万1000套住宅及452英亩的商业和机构用地整合在一起，预计在未来12年内的总发展价值将达到150亿令吉。
金群利拓展宏愿城科技谷
宏愿谷2.0首个综合工业园
陈诗琪解释，金群利的工业开发项目组合，以达城科技谷（Sendayan TechValley）和宏愿城科技谷为核心，在森美兰构成了占地2150英亩的综合工业走廊，至今超过1150英亩的土地已开发完毕。大马、中国、德国、日本和美国共80多家跨国公司和本地企业已入驻，带来超过3万5000个工作岗位。因此金群利集团要拓展宏愿城科技谷，这也是宏愿谷2.0内首个且唯一的综合工业园。
至于销售和建设进度，她指出，至今的认购率已达到约70％，场地建设工作已经启动，第一阶段预计将于2027年完成。
“宏愿城科技谷有便利的交通连接，并且以ESG设计为导向，是吸引投资者之处。希望这个园区能促进跨境贸易、电子商务物流和智能物流营运。”
关于各方的利益，陈诗琪分析道，建设工业园，给投资者、租户和该地区带来的机遇是多方面的。
“对投资者而言，他们能以极具吸引力的入场条件，获得数量有限的重工业单位。毕竟这里有高水准的基础设施、完善的配套设施和政府的激励措施支持，还有长期资本增值与租金收益潜力。并且如上所述，投资者能受益于园区与港口、机场和主要大道连接，有贸易便利和营运效率。”
设施齐全 系统先进
对租户来说，她指出，可以坐享科技谷的齐全设施和先进系统，正如以上提到的特色。企业得以在安全、良好维护和管理的环境中扩展业务，而周边的综合城镇适合人们生活，有助吸引和留住人才。
“对这一区而言，科技谷为森美兰的增长注入催化剂，推动就业、供应链发展和中小企业参与。本地产业得以增强，还能促进技能发展，加速这州的新兴行业转型。”
当今工业园3大特色
观察到本地的先进工业园趋势，大马莱坊土地与工业解决方案高级执行董事沈颂能对《投资致富》指出，行业投资日益侧重自动化、高价值产业及实践可续方案，使到工业格局朝着更复杂的流程发展。当今的工业园顺应这种转变、趋势与需求，大都规划精良、管理完善，并愈加针对特定行业的生态系统而构建，融合高素质基础设施、ESG功能及灵活配套设施，以应付制造业、物流和研发等各领域租户的需求。
他认为，如今的工业园有3大特点：
1.行业集群化和专业化
●主题园区或专业园区：例如物流枢纽、清真园区、生物技术集群、数据中心区，打造供应链协同效应，有针对性地吸引投资。
2.灵活的设施和高素质基础设施
●现成工厂、量身定制设施方案、灵活的设计，无论是中小企业或跨国租户的需求都可以满足，同时支持园区内完整的上下游生态系统发展。
●现代化规格：例如楼面承重能力更强、楼顶更高、能为先进制造业提供强大的电力供应。
●封闭式安保环境：备有集中管理和保安系统。
●布局规划：完好设计内部道路、公用设施和运输连接。
●衔接高速公路、港口、机场和铁路。
3.ESG和永续特征
●融入绿色建筑标准、节能系统、再生能源配备和废水管理等。
●配备工人宿舍日渐成为考量因素。
大马莱坊认为值得关注的先进工业园包括：
雪兰莪沙亚南国际物流枢纽：采用甲级设计规范、自动化设施和绿色认证功能，属于新一代物流枢纽。
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雪兰莪Elmina工业园：集合物流、轻工业和商业配套于一体，且连接主要高速公路。
槟城峇都加湾工业园：高端制造业的旗舰中心，专注电子和半导体领域。知名国际企业均在此落户，槟城第二大桥使其交通连接便捷。
吉打居林高科技园：毗邻槟城的先锋高科技中心，拥有晶圆厂和半导体设施，在电子电器价值链里有关键作用。
玻璃市朱平谷工业区：定位为高科技和再生能源产业的绿色与可续工业区。
柔佛依斯干达的工业园区：涵盖多个大型工业园，充分利用毗邻新加坡的策略位置，吸引物流商、数据中心和高端制造业者。
“这些园区体现大马从传统工业区向综合、先进的工业生态圈转变，拥有可续认证、配备自动化，并且能连通区域，对跨国经营者来说有很大的吸引力。”
融入AI绿化
沈颂能预计，日后新建的工业园区将更多地融入人工智能技术，并强化绿色举措，达到租户的高端需求。例如，自动化仓储和检索系统（ASRS）和自动导引车（AGV）等创新技术，有望更广泛地应用在物流驱动型设施。
他补充，在制造方面，机器人技术、物联网生产系统、预测性质的维护工具及数字孪生（Digital Twins）等工业4.0技术正被融入其中，以实现更高价值、高效和可续的生产。
园区吸引外资
带动周边房产
对于本地房产的影响，沈颂能表示，如果工业园区成功吸引大规模投资，会对周边社区产生溢出效应，因为园区的劳动力需要过生活、使用设施和社交，久而久之将推动该区的住宅、零售和商业物业需求。
“换句话说，这不仅最大限度地利用土地，还创建一个集合工业、住宅、商业和物流的综合生态圈。”
随着工业园发展，还能继续扩大就业机会和城镇成长。沈颂能指出，2025年首季，制造业占总批准投资的34％，是重要的经济增长支柱。工业园有机会引入高价值的制造和物流业务，再促进就业机遇、提升劳动力技能，最终增强本地人力资本基础，支持长期的社会经济发展。
推动发展3大助力
“工业园里的中国、美国和其他发达经济体的投资者，不仅带来资本流入，也带来技术转移，帮助提升大马工业格局。”
从全球趋势来说，沈颂能看好，全球供应链转移、各种贸易协定和“+1”策略，将使大马成为主要受益者，带来贸易和投资机会，继而有助推动工业园需求。
他解释，我国参与区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）、全面与进步跨太平洋伙伴关系协定（CPTPP）等等贸易协议，得以降低贸易壁垒、扩大市场准入，鼓励各地制造商来马开展各类业务。
而本地的实力，他指出，基础设施建设陆续增强，包括东海岸铁路、西海岸大道、柔新捷运等项目，将进一步加强物流效率。
此外他认为，全球供应链的转移正促使企业将业务迁回或迁出区域各地，而大马凭着激励措施和扶持政策日益受到世界关注。政府提供的税收减免、补助金和便利措施，对于寻求在东南亚建立稳定且成本效益高的基地的跨国公司来说，大马工业园会更具吸引力。
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提早规划项目
协调应对挑战
关于发展工业园项目的问题，陈诗琪坦言，挑战确实存在，例如审批流程、土地利用及与投资者的沟通等等。但是她认为，这些都可以提早规划，并透过与利益相关者协调来应对。
她解释，与发展所有大型工业项目一样，准备基础设施、让公用设施同步、人才培养等，都可能是问题，而这些方面需要与州和联邦机构持续协调。
与政府紧密合作 以简化审批流程
她补充，金群利集团会透过通过几种方式缓解挑战。举例来说，在宏愿谷城市的项目，该集团会与森美兰机构及一些政府部门紧密合作，以求简化审批流程。
“而开发土地时，我们会分阶段进行，确保让市场需求来驱动扩张，才能最大限度地减少土地闲置。”
至于投资者和租户，她表示，发展商要尽早与投资人及主要租户接洽，才能使工业需求与实地规划保持一致。
“积极主动的协作模式，已在达城科技谷项目取得成功，所以我们也会把这个方式复制到宏愿城科技谷。”
总的来说，陈诗琪认为大马工业园前景是光明的，2030年新工业大蓝图正推动着工业走向高价值、可续制造业转型。
“全球供应链多元化、近岸外包趋势，使到那些规划完善、符合ESG标准、融合数字化且适合生活的工业园需求迅速增长。”
制造业空间短缺
公用设施受限制
谈到工业园挑战，沈颂能指出是制造业空间短缺、基础设施和公用设施存在限制。
“虽然物流和仓储空间需求依然强劲，但现成的现代化高规格设施，尤其是专为制造业打造的设施供应有限，例如巴生河流域一带。空间不足则难以达到外国制造商的需求，可能导致一些投资者转向邻国。”
不过，从中他看到，虽然巴生河流域、柔佛和槟城仍将是主要的工业园中心，土地稀缺将使到一些二线工业走廊获得上升势头，这些潜在地将有机会抓住不断增长的工业需求。
“此外，可靠的电力供应、水处理和高速宽是高端工业园必备的，但并非所有园区都能配备充足的高容量公用设施。如果基础设施升级不完善或延迟，就会限制竞争力。”
整合孵化研发协作中心
沈颂能看到，工业园区为制造业提供重要基地，仍有空间提升价值，那就是整合孵化器设施、研发中心和协作中心。“可以建设水处理厂、测试实验室和技术支持服务等共享基础设施，构建更完善的生态系统。不仅能够吸引先进制造业和知识密集型产业，还能提升我国工业园的区域竞争力。”
结语
现代工业园顺应新工业趋势，不仅是建设生产线，而是全面的生态考量，包括技术支持、绿色规划、完善管理，并顾及人员福祉，以“穿越未来”的视角行事，同时应对现实挑战，最后建出能支持企业永续发展的基地。
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