工业产业是制造业的生产基地、出口贸易经济的产地。本地工业园正与时代一起走入先进模式，带出行业新景象，但在成熟进程中，有一些局限与障碍待突破……
马中关丹产业园区（MCKIP）2013年开园至今已经有12年，主要营运方——北部湾控股（马来西亚）有限公司可说是本地较资深的工业园营运者。笔者走访这个工业园时，该公司董事兼副总经理叶竟涛透露，下一个阶段将有5个升级计划，包括招进各国的制造企业在此落户以加强生态链，不限于中资，并会继续扩大土地库。
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关丹产业园聚焦5升级发展
距离彭亨关丹市区约25公里的马中关丹产业园，占地3500英亩，离关丹港口仅5公里，抵达中国钦州港的航行3至4天。该园区由怡保工程集团及中国广西北部湾国际港务集团牵头的财团合作投资兴建，第一和第二期园区已招商。联合钢铁公司首先入园，目前在当地设厂的较大规模中资企业共有8家，分别主打钢铁、轮胎、电池、造纸、汽车减震器、豆类分离加工和铝业。
为什么这些企业会选择来到大马东海岸的郊区落户？叶竟涛指出，主要是这些公司达到一定程度的规模，有了国际化的需求而往外扩展，而此地除了临近港口，基础设施也已布置成熟。
三通一平
他说该工业园已做到“三通一平”，即通水、通电、通路和场地平整。此外他认为，这里的资源成本相比西海岸还算廉宜，比如土地价格。他还透露，落户的企业会比较倾向于直接采购土地。
展望下一个10年，叶竟涛解说，马中关丹产业园要聚焦5个升级发展。其一是积极拓展园区面积，实现空间升级。第二个升级是加大招商引资力度，让产业升级，聚焦新兴行业，重点引进钢铁、新能源汽车及零配件、绿色铝行业、人工智能、物流，以支持建筑跨境工业和供应链。
至于第三个升级，是要加快完善园区配套，即服务升级，包括物流服务水平、法律、会计、税务、金融等配合园区生产的服务业配套。
“第四个升级是加快数字化建设，实现智能升级。如引入算力、算法等人工智能行业落户。而第五个升级，是加强两园两港互动，把两个区域连接起来。”
应更集群化和特色鲜明
马中关丹产业园目前扩展到第三期，关于招商方向，叶竟涛指出，营运者希望可以多元一些，尤其是国籍方面，不限于中资企业，还会引进潜在的日本企业，并正在与数家德国公司在洽谈，以构建更完整的园区生态链。
“而在此的大马企业，大部分是提供附属产品。只要合适的我们都欢迎。一旦符合这里的政策，都希望他们能落户。因为现在还缺少‘链条’，仍未构建出一个生态圈。工业园在供应链和价值链方面，应该要更具优势。”
他解释，关丹工业园还算是前期阶段，实际上大马很多工业园的企业类型仍蛮混杂，集群化或特色仍不够鲜明。如果园区想成为新能源汽车集群，应引入汽车配件等相关企业，使到园内所有企业都是链条中的一环，之后的整合程度就会很高。
他举例历史较悠久的槟城工业区，已达后期成熟阶段，当地的工业区走向集群化，以半导体或电子电器著称，那里的工业园主都很清楚自身定位和想要引进何种类型的企业。
“长远应往这个方向进行，为工业园形成一个‘名堂’，这样一来，落户的企业和人员都愿意长驻，不会轻易搬走，减少高流动问题，长久还会成为这片土地的增值因素。”
他的意思是，现有企业将随着发展而增加产量，长期经营后必会把上游或下游的中小型企业吸引过来，资源和物流成本继而将降低，此地之后就会更加有溢价。
先进产业园带旺高端房屋需求
来到马中关丹产业园就业10多年的叶竟涛，亲身见证这个工业园为附近地段带来的人口与行业蜕变。
“园区临近有个巴洛渔村，现在挺热闹，人口增加不少，建了新住宅区和商铺。蛮多同事选择在附近定居。还有，关丹的KotaSAS新区，因为工业园和规划中的东铁站提振，仅5至8年的时间就建成了一个完备的 一个社区，价值也比5年前增加30至40%。”
产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希也对《投资致富》指出，工业园通常能“带旺”附近的住宅。不过，与以前不同的是，先进工业园人员会对住宿水平要求更高。
他解释，以往的工厂是劳动力密集型，大批工人可能对一般可负担住屋有需求，发展商会因此建设中等成本的住宅单位。“而如今的高科技园区，并不一定会引入大批工人，却一样能给附近房产带来价值，由高价值制造业的溢出效应，转化为高收入人群的房屋需求。”
数字化需更多工程师
谈到先进工业园的基础设施技术，叶竟涛坦言，他们也希望发挥高端技术，就如上述提到的第四个升级计划。但是他看到，并非所有园区能立即达到高端化，其中一个原因是，大马缺乏熟练技术人员和工程师。
“工业园以前是从机械化开始，接着是资讯化，继而进入智能化，而这要有足够的技术工程师去操作。”
他说，工业园希望引入合适的工程师，并帮助企业培训，招聘到院内各家企业，边学边掌握新技术。
然而，熟练技术人员短缺一直是本地的课题之一。科学、工艺及革新部今年2月就曾指出，我国目前缺少6万名各领域的工程师。
叶竟涛叶表示，园内企业付给工程师的薪水其实并不低，属于合理水平。然而，工厂工作性质毕竟与办公室生活不一样，而且离城市较远，对于毕业生来说环境“不够酷”，不少年轻工程师在汲取经验后就离职。
“专才难寻，以至于有的工厂之间会出现‘挖角’的情况。必要时我们会尽量介入调停，毕竟大家身在在同一园区，应尽量平衡。”
土地转换审批耗时
马中关工业园步入了新阶段，回顾建设初期，叶竟涛坦言，初创的几年确实走过不少“弯路”。
他体验到的其中一个问题是，新开发的工业园供电周期，或许赶不上建厂周期，意即供电速度会是个关键。不过，该公司前几年已获得配电资格，解决了这方面的问题。
在政策方面，叶竟涛提到，如要加快本地工业园建设，地方当局的行政效率事宜需留意，例如土地权转换期过长。
他体会到，园内工厂的建设周期一般是12个月左右，而转换土地持有权等行政手续却要超过12月以上，这会导致工厂建竣了也还没有获得工业地契。
苏莱曼沙希也指出，土地用途转换及官僚程序是工业园发展商要考虑的事项，因为审批过程既不短也不容易。
“地契转换、环境影响评估、交通评估等等的审批时间往往很长。其实，当局若看重现代工业园，简化流程并让指导方针更加清晰很要紧，政策制定者要加强营商便利度。”
根据工业及商业产业顾问赖建丞观察，在土地用途转换方面，例如从农业用地换成商业用地或工业用地，涉及诸多环节。
时间：整个流程通常需要12至24个月，具体取决于所在州属。
成本：转换费用可能很高，尤其是在雪槟柔州。
限制：由于环境或分区法规限制，某些地区不允许进行土地用途转换。
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基础设施：农业用地通常缺乏完善排水系统、道路和公用设施，发展商需要大规模升级改造。
风险：发展商要规划环境影响评估、道路通行证、公用设施升级等事宜。
土地稀缺拉高工业产业价值
苏莱曼沙希指出，工业、住宅和商业区都由地方当局精心划分，因此转换土地用途，是工业园发展商要重点规划的事。
“开发地皮交易价大幅增长（参考本系列第一期数据），需求增多，但发展商寻求地皮并转换用途时，或会面对一些棘手事，例如某些老农地的地主已有长期稳定收入，并不迫切于卖地给工业园主。”
他指出，这就是工业产业交易量不多，价值涨幅却较快的原因，土地开发成本因此走高。
仅大型发展商能负担
“可见发展商买地和转换土地用途的任务不简单，最好先确保该地能带来足够的需求，能产生足够的盈利，才不负该土地价格。”
他也指出，能够花得起钱购买大规模工业地、建设新式工厂的投资者不多，他们看中工业区的行业链价值，才愿意付出更高交易价，尤其是注重可续发展的外资企业。
“在这样的基础上，目前也只有大型发展商才有能力买大片土地、建设高端基础设施、达到合规、获得多种认证包括绿色认证，并且确保高量电源和水源顺畅，这些都需要强大的资金支持建设。”
他认为，建大型工业园不是销售和建竣即可，要先规划最终目标市场和客户受众群，对准“少数且有能力和需求”的买家或租户，以园内未来的企业和投资者长期发展来考虑建设方向。
发展商应谨慎入场
他也警惕，虽然这几年工业产业市场活跃度提升，越来越多发展商加入工业园建设，但业界人士必须始终保持客观，避免最后工业产业过剩。
“应要进行审慎的市场调研和可行性研究，了解需求规模，避免供应过多。是的，尽管稀少，工业产业也可能过剩。当一种项目开发太多，却不了解需求有多大多远，仍然可能面临风险。”
2大挑战：土地稀缺+熟练劳工
大马仲量联行研究主管兼顾问余莉亚以及工业与物流组长叶孙恒也认为，土地稀缺和熟练技术劳动力成本是挑战。
他们举例，槟城面积虽不大，但工业生态系统发展迅速，导致可供大型工业用户使用的土地不足。
“过去5年，槟城的土地价值大幅上涨。在高昂的土地成本下，只有电子电器、医疗器械、航空航天等高附加值行业才有能力保持获利。”
以宿舍吸引劳工
在大吉隆坡地区，他们观察到，有熟练技术的人员薪资较高，企业因此背负更高的劳动力成本，而且，越来越多工业园必须将劳工宿舍纳入项目计划。
“至于柔佛，一些当地人选择越堤到新加坡工作赚新元。柔州有的工业园以员工宿舍福利来吸引他州子民和邻国劳动力。”
关于土地问题，他们指出，另一个重大挑战是，数据中心行业快速增长，带动土地价值大幅上涨。
“数据中心使用的是工业用地，且赚幅远超传统工业领域，有能力的企业会支付无法匹敌的工业用地溢价。”
他们指出，土地价值也因此被推高，为传统工业用户带来了不小的门槛。
总的来说，余莉亚和叶孙恒仍看好工业园的前景和需求，因为大马无疑是全球贸易转移的受益者之一，继而成为现代工业产业需求的主要驱动力。
柔新经济特区促进工业生态系统
“例如，柔新经济特区及有关激励措施，应能促进工业生态系统，吸引更多行业入驻。”
他们认为，虽然大马要与邻国竞争引进更多工业企业，但这里拥有多项独特优势，包括能掌握多语的熟练劳动力、人工相对实惠、工业用地成本相对较低、水电补贴带来竞争力、机场公路海港等完善基础设施，而且人口持续增长。
此外，他们指出，本地有稳定的政治局势、政府努力提高劳动力技能，气候方面宜人，除了水灾之外并无无其他重大自然灾害。
“相信政府会继续支持本地企业，并优先发展高附加值行业，同时致力吸引外资。因此，尽管目前环境充满挑战，工业领域的增长仍充满希望。”
工业地争夺战
大马工业用地的确切比例目前并无正式统计数据，尽管如此，有资料显示，其比率约总土地库的5%左右，占比非常小。
赖建丞指出，一些制造业和发展商面对的问题，不只是难以找到地皮，而是找不到可以立即投入使用的工业地。
可立即使用工业地难找
“毕竟企业需要的不仅是空地，还要电力充足、交通便利、已确认为工业用地及完善的基础设施。此外，也必须确认地质条件和洪水风险。”
他指出，目前巴生河流域和柔佛的中型地皮，即1至10英亩的尤其难找，中小企业和大型跨国公司都在寻找同样功能的地皮，这就是为什么，即使工业地供应越来越紧张，交易量仍然不愁。
他补充，根据至今的市场资讯和州政府规划，雪槟柔等热门地区的永久产权地、可立即开发的工业用地日益减少。
“大面积50至200英亩的更难寻，不是已售出、被预订，就是被州政府机构锁定。”
他指出，大多数新的工业用地并非来自新的规划用地，而是来自农业用地的改造。所以，发展商会先核查土地用途分区，主要分为工业地（I）、商业地（C）和农业地（A）。然后要尽早与州投资局、投资发展局（MIDA）等政府机构及地方议会合作，确定开发参数。
“大多数发展商认同，购买已划为工业用地的土地，建设速度才更快、成本更低。制造商或发展商没再优先选最便宜的，而是宁愿选可立即使用的土地。简而言之，土地仍然存在，但永久产权、可立即建设工业、位置优越的土地，却寥寥无几。”
结语：
尽管大马先进工业园概念已然成形，但土地、官僚程序、技术和特色不足等挑战和阻碍难免存在，有待各方应对和解决，以同时抓住溢价和需求增长机会，投入工业界的新乐园。
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