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第一天 | 买房容易卖房难大马房市残酷现实

手上有房的人，别以为卖掉很容易；准备买房的人，更要清楚：买入只是开始，卖出才是真正的考验。最近和一位老朋友聊天，他说，自己20多年前买的一间有地住宅（landed property）终于供完了，这些年也靠出租赚了一些收入。前阵子看到市场价差不多涨到60万令吉，他便想着将其脱手，把资金重新配置。结果呢？房子挂在交易市场大半年，无人问津。后来，他逐步把价格降至50万令吉，依然没能成交。老友感叹：“想卖都卖不到，真的很无奈。” 还有一位朋友在槟城置产，本来打算自住，但后来遇上经济不景气、资金链吃紧，在逼不得已的情况下，一度萌生“就算亏着卖也得套现”的念头。但现实更残酷，即使亏着卖，也没有买家出现。眼下，他也只能继续付着利息。为了撑过去，他把公司股份卖掉，套现了几十万。但是按照现在的走势，如果房子几年内还是卖不掉，光是利息就足以把这笔钱烧光，压力大到夜里都睡不好。从事基金顾问和职业投资人多年，天哥越来越清楚，大马的房子不是不值钱，而是“有价无市”。天哥手上也握有5至6家房地产，其中一家因距离太远而难以管理，所以天哥也想着把这个负担脱手。但状况也和老友们一样，即便降价也卖不掉。大家都说房子是最好的投资之一，但为什么会卖不掉呢？原因很现实，因为现在的买家更倾向买新房。一个很关键的问题。如果有人问你：“为什么我要买你的二手房？”，你会怎么回答？新的发展项目如雨后春笋，发展商为了抢客，推出的优惠一个比一个疯狂。免头期、低头期、免律师费、免费装修，甚至家具也包含进配套里，全都可以一起贷款。今时不如以往，现在的买家只需准备少量现金，就能拿到新屋钥匙。而二手房呢？以50万令吉的房子为例，头期10%意味买家至少得准备5万令吉现金，律师费、名义费再来个几千，基础的装修翻新也要3至5万令吉，一来二回所需的现金就十几万了，相比之下，二手房哪来的竞争力？如果从纯投资的角度来看，你觉得房产和产业投资信托（REIT），哪个更有优势？很多人喜欢说：“买房可以收租啊。” 但从投资角度，REIT远比买房划算。前者有 [vip_content_start] 专业团队管理、物业大多位于黄金地段、租金收入稳定、风险分散这些优势，而且无需你追租客，也不用自己付费装修和维修，一切都由公司账目处理。而自己买房出租，回报率有个4至5%就谢天谢地了，而且还得付管理费、门牌费、杂费等等。REIT的租金回报＋潜在资本增值，基本上是碾压房产投资的。所以不是不能买房，但我们真的要准备好资金，不能开玩笑。天哥看过最多的悲剧，都发生在资金算得太尽却还买房的朋友身上。他们没有后备金，每个月死撑着缴房贷，一旦失业、加息、家人生病、生意出问题，马上就得被迫卖房。偏偏，如今的二手房在市场中根本不受青睐，最后只能一路拖、一路亏，直到压垮最后一根稻草——破产。很多人可能不知道，房贷是造成马来西亚人破产的五大原因之一。买房真的需要很宽裕的现金流，如果资金还不稳，天哥建议先累积后备金（至少 6至12个月的房贷数额），再入市会更安全。回头看过去10年，房价其实已难再大幅升值，而关键原因在人民收入没有提升。房价跟人均收入，始终是捆绑在一起的。如果大家的薪水没有明显增长，就没有能力去买更贵的房子，没有购买力与成交量，房价自然不会往上升。卖房已经没有以前那么容易了，所以即便房价上升，也不是说想卖就卖得出去。此外，现在的年轻人更奉行“你只活一次（YOLO）”主义，与其被三十年房贷绑死，倒不如把钱花在当下。所以，不是房子不好，是时代变了。如今，仍然有很多人的思维停留在“房子永远会升值”。天哥其实是认同的，资产长期还是会有增值的可能，只不过房产不是彩票，更不是提款机。真正决定房价的，不是风水、不是开发商的brochure，而是大马整体经济，包括购买力是否提升、市场有无需求、薪水增长是否跟上房价等等。所以，手上有房的人，别以为卖掉很容易；准备买房的人，更要清楚：买入只是开始，卖出才是真正的考验。现在的大马房市，是一个谁现金流强，谁就安全的时代。没有足够后备金，就别轻易跳进去。不过，我们华人还是喜欢买房这个传统的，毕竟有瓦遮头嘛。如果负担得起，买来自住其实也问题不大，反正都没怎么打算想要卖出去。至于买来投资嘛，天哥一句话总结：我们要的是回报，不是压力；要的是睡得着，不是夜里的噩梦是烧钱。买房前，确保自己计算清楚，若对回报满意，且预留了足够空间，那么又有什么问题呢？只是，你真的得做好“将来比较难出售”心理准备。共勉之。

3星期前

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Imextronic集团新厂房奠基打造高价值资产推动未来发展

信誉卓越的Imextronic集团于10月24日，在雪兰莪英达岛工业园（Pulau Indah Industrial Park, PIIP）举行新厂房的奠基仪式，标志着其进一步推进企业发展战略与社会责任并举的决心。奠基仪式上，Imextronic集团创办人拿督黄奕坤（Dato YK Eng）与拿汀何秋玲主持了仪式，并与投资方正式签署了合作协议，象征着双方迈向更加紧密的合作关系。 110,000平方英尺新厂房开创行业新高此次奠基的新厂房占地3.76英亩，整体建筑面积达11万平方英尺，设计包括双层办公楼和宽敞的仓库，建筑面积分别为7700平方英尺和10万2300平方英尺。新厂房不仅标志着Imextronic集团的产能与业务拓展的进一步提升，也在行业中树立了高规格、现代化工业建筑的标杆。黄奕坤表示，新厂房的建成将进一步强化Imextronic集团在行业中的领军地位，同时也代表了集团对未来发展的坚定信心。拿督黄奕坤：将厂房资产转化为REIT 提升企业价值在致辞中，拿督黄奕坤详细阐述了Imextronic集团的长期愿景与使命。他透露，Imextronic集团计划在马来西亚开发3至5英亩的高规格厂房及集中式员工宿舍（CLQ）物业，通过出租收入模式为企业创造持续的收益。他表示：“未来目标是将这些高价值资产转化为马来西亚房地产投资信托（REIT）的一部分，不仅为集团创造持续的收入来源，也为投资者提供稳定的投资回报。” 他进一步指出：“特别感谢投资者对英达岛工业园新厂房项目的大力支持。此次厂房建设由投资方全资出资，并通过长期租约形式进行运营。这种模式的合作为Imextronic集团带来了长期的保障，符合集团一直以来的业务发展策略。” 贵宾拿督威拉邱芓訸博士发表主题演讲作为奠基仪式的贵宾，OE杰青商学院董事长兼企业家导师拿督威拉邱芓訸博士（Datuk Wira Calvin Khiu）也在现场发表了主题演讲。他强调了企业在未来发展中不断提升的社会责任与创新能力，并指出Imextronic集团的新厂房建设项目不仅体现了集团的前瞻性，更是工业园区高规格发展的重要一步。邱博士鼓励企业在发展业务的同时，始终保持对社区的贡献与关怀，以实现经济效益与社会效益的双赢。多位投资人参与共同见证Imextronic未来发展此次项目得到了多位资深企业投资者的鼎力支持，他们包括郭锦坤、简达兴律师、郑传仁、许万旺博士、刘梓群、周富迎和蔡佳晖。这些投资人的支持为项目的顺利推进提供了有力的保障，同时也反映出Imextronic集团项目的投资潜力和未来发展前景。捐赠支持医院发展彰显企业社会责任在奠基仪式上，Imextronic集团还特别举行了捐赠仪式，向端姑安邦大殿端姑艾莎罗哈妮医院（Hospital Tunku Ampuan Besar Tuanku Aishah Rohani）捐赠了1万3800令吉的善款，同时追加5000令吉，用于支持该医院的医疗发展。这一善举不仅体现了Imextronic集团对社区的关怀，也彰显了其积极履行企业社会责任的承诺。黄奕坤表示：“企业的成功离不开社会的支持，我们希望通过捐赠帮助提升医院的医疗服务水平，为社区的健康发展贡献一份力量。” 全新厂房地理位置优越提供便捷运营支持新厂房位于雪兰莪州英达岛工业园区（PIIP）的战略性位置，具体地址为Lot 56, Jalan Sungai Chandong 32/KS11, Taman Perindustrian Pulau Indah, 42920 Pulau Indah, Selangor。作为工业园区的重要组成部分，这一位置不仅具备便捷的物流交通条件，也为未来的运营与生产提供了强有力的支持。迈向未来的坚实步伐 Imextronic集团通过此次奠基仪式，展现了其在项目开发、投资合作和企业社会责任方面的综合实力。新厂房的建设不仅为企业进一步扩展市场奠定了基础，更是其迈向未来发展、创新与提升的坚实一步。未来，Imextronic集团将继续致力于推动高标准的工业资产开发，并通过创新与合作，实现企业价值和社会影响力的双重增长。 Imextronic集团新厂房位于雪兰莪州英达岛工业园区（PIIP）的战略性位置，不仅拥有良好物流交通条件，也为未来运营及生产提供了强有力的支持。

1年前

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第一天 | 连房产投资也可以跃然纸上了？

什么是产托呢？产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道，以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。 “利息又再升了，看来我距离买房目标又远一步了”，某读者跟天哥道。于是天哥就问他，你现在不是住得好好的，为什么就这么坚持一定要买房呢？这句话仿佛让这位读者错愕，他想了好一阵后回复说：“我也不知道，我从小就一直听长辈说要买房，就算自己没用到，也可以拿来出租赚取租金帮补供款，那么将来真的成家立业后，也可以回收那个房产，而且剩下的供款可能就不多了，毕竟现在不买，以后需要才再买可能就会更贵了。“ 买房一直以来都是我们华人的传统“文化”，相信许多人从小就被灌输了很多关于买房的想法，即便本身根本没有额外的居住需要。所以我们不难发现，很多新的项目虽然卖得也算不错，但是即便已经拿了钥匙，空置率还是非常高，尤其是较外围的地区。以上述读者为例，如果他本身并没有居住需要，而是单纯担心将来需要的时候买不起，当提前存点钱而已，那么其实会有更好的选择。 [vip_content_start] 天哥的想法，存钱是肯定不会错的，买入优质资产，也是我们长期下来让财富起码保值的一种做法。长辈也没说错，房地产确实是好的选项之一。只不过随着时代进步，我们的选择已经逐步变得更多，就以收租房地产为例，以前我们必须买入一家房地产，装修完毕并找地产中介寻找租客，然后每个月期待租金的到来。幻想时，我们可能会觉得就是坐着摇脚等租金收入，但是具体做起来时，反而像一门生意，租户不还租每个月要催，又或者房子漏水或其他问题，甚至空置找不到租客被逼便宜租等，烦恼绝对会比想象中大很多。但是，如果付出了一定的代价可以带来足够高的效益，那么也是一个不错的方向。只不过就目前大马的房地产市场而言，除非我们把它当成一门生意去经营，并且持续“开分店”把更多的房地产纳入组合，否则单纯业余地想买间房地产收租一直供的，可能就是一项吃力不讨好的“工作”了。我们姑且来做个小计算：以雪隆的一些公寓为例，比较常见的价格会是40来万至60来万不等。我们取一个中间的平衡以50万为例，就以简单装修+齐全家具，预算一个3万就好，然后律师费和转名费等等，总成本大概介于55万左右，就能带来1千500令吉至2千令吉的租金收入。我们再取个平均算1千800令吉吧，每个月需要支付的管理费一般上介于200令吉左右，再额外预算每个月100令吉作为全年维修或者其他门牌税用途，那么平均每个月的租金收入为1千500令吉。但是别忘记，房产中介一般上会收取1个月租金1千800令吉作为费用，因此业主的全年收益将会是1万6千200令吉，以总成本大约55万计算，租金收益率3%不到，比放定存高不了多少。而且这里算的是最好情况，完全忽略了寻找租户中间的空窗期。假设5年里换了2至3个租户，期间又有3至5个月租不出，那么整个算法就完全不一样了。当然，房地产是可以借贷投资，无需真的拿出55万成本，只不过借贷又会产生新的成本，那么就更难去计算了。或许有人会觉得，房产也并不是全款买入，而且长期还有增值，所以还是有一定的投资价值。当然这个也是有一定的道理，今天天哥并不是想表示买入房产收租是一个错误的决定，反而天哥本身也有几家房产，有些也在收租中，所以对于房产收租，天哥并没觉得不妥。只是说以上述那位年轻人的例子，他其实有更好的选择，就好比房地产投资信托（REIT），简称”产托“，在大马已经有30年历史，PNB旗下的AHP在90年代已经上市。产托真正活跃的时期是2005年后，从AXREIT上市后，才陆陆续续有更多的产托上市，截止目前为止共有19家保持上市地位。那么什么是产托呢？产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道，以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。而产托跟普通的房地产公司不同，由于它只是拥有房地产，并赚取租金收入与房产价格起落带来的资本得利，所以稳定性会更高，不像普通房产公司，要发展项目或建新的房产出售，涉及更高的风险。产托更像信托基金投资的一种，由专业的团队管理。跟传统信托基金不同的是，传统基金一般是投资股市，而产托则是投资产业，所以产托也被部分投资者称之为纸上产业，是一个让资金不足或不想麻烦的房产投资者也可以涉足产业投资的管道。在大马，产托公司必须把最少90%的营收派发给投资者，并根据股份的大小，各位投资者可以按照比例获得本身的租金收入。我们看看上述图表，租金回报率普遍介于5至6%不等。假设某位投资者同样投资了50万，在扣完所有的营运费用后，那么他全年的租金收入，将介于2万5千至3万左右（需支付税务约10%）。比传统产业方便之余，回报率也更高，加上如果旗下的房产增值，那么这些产托的价格在长期下来也会逐步反映，投资者的投资母金也会逐步增加，所以跟直接投资房地产没太大差别，而最低入场单位为100单位。以上图价位最低的37仙每单位为例，最低入场的门槛也才RM37，算上手续费也就50令吉左右，这是直接投资房地产无法做到的。而且关键是，一般上直接投资房地产，那些优质的地段通常都比较难入手，就算有，价位也会特别高，普通人根本就买不起，甚至买不到。反之产托我们不仅没有资金压力，而且还可以慢慢选，一些优质房产例如MID VALLEY、PAVILLION甚至SUNWAY PYRAMID，都可以随着大家各自的喜好随便挑。即便只有100单位，大家也是这些商场的持有者之一，每年都可以参与股东会议。如果价位不合适，也可以从每天的价格变化中耐心等待合适的价位，这是传统房地产无法比较的。以上述这位年轻人为例，如果他把打算买房来出租的计划改成买产托投资会如何呢？假设他头期只能付出5000，并且每个月供2000的资金去投资产托，然后把收到的租金全额投入进去，那么在30年后，他的这笔投资已经大概介于200万了。而且这里只计算6%的租金收入，并没有包括他这数十年来手中产托的增值，所以如果来到投资的角度，产托会比传统房地产多了许多优势。所以房地产是拿来住的，不是拿来炒的，要投资的，倒不如选一些真正合适的投资项目。总的来说，最重要的不是我们投了什么，而是我们是否有确切的计划，然后跟着计划跑，并且持之以恒而已。投资致富从来都不困难的，只不过很多人却总想着走捷径，想要快速看到效益，才容易在投资这条路上原地打转而已。所以无论投资的是什么，最重要做好一件事，就是脚踏实地别尝试走捷径，并一步一脚印向前进，那么长期下来，一定会看到效益的。投资有时候并没有很困难，只不过很多人把简单的东西困难做而已，共勉之。

3年前

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第一天 | 买房容易卖房难 大马房市残酷现实

Imextronic集团新厂房奠基 打造高价值资产 推动未来发展

第一天 | 连房产投资也可以跃然纸上了？

第一天 | 买房容易卖房难大马房市残酷现实

Imextronic集团新厂房奠基打造高价值资产推动未来发展