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简

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产业问诊︱办公楼单位转手价太低卖不卖都头疼

你好！大约是10年前，我在白沙罗地区购买一个办公楼单位，建筑面积不到900平方呎。在经济好景时，租金在2200至2400令吉之间，由于那边的供应充裕，加上疫情期间启动居家工作模式，对办公楼转手交易和租金构成相当大的打击。虽然过后恢复实体办公，可是办公楼好景时的租金及转手交易价，已经无法回到过去水平。这两年，我的办公楼单位租金已经调低至1750令吉，租客交租也不准时，原本需在每月7日之前缴交，可是租客有时拖到月中甚至月尾才交。最近更糟。好比7月的租金，拖到8月下半个月才缴付，租客给予原因是开销大、账款难收等等。当年，我购买时大约30万令吉，最近接洽产业经纪，传达我有想要脱售的打算，在联系的过程中，经纪说现在转手价已下跌，至少比好景期跌了10％，就是说多数低于40万令吉。她说，有些办公单位的业主，因为急于脱售套现，甚至将价格调低至35万令吉。至于建筑面积超过1000平方呎的单位，例如1100至1200平方呎之间，价格在43万至45万令吉。坦白说，价格低于40万令吉，并没有什么利润可计，到底卖或不卖，一时之间还没有答案，这里想请问《产业问诊》顾问的看法／意见，作为参考和指引。谢谢。江太太敬上 [vip_content_start] 答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，在经济或市场好景时，投资办公单位的回酬是可期的，一般来说，租金比住宅单位稍高，当然需要支付的维修／服务费、门牌税、地税、水费和电费，也都比住宅房产高。假如有出租办公单位，水费、电费是由租客支付，业主需要承担的费用包括每月的管理与服务费、每半年的门牌税及每年的地税，这些费用是有起没跌的，差别是多久调高一次及调升的幅度是多大。对每各业主来说，出租产业比较欣慰的是租客可以准时交租、不拖欠水费和电费；如果是相反情况，那情愿不出租，他们白白使用业主的产业空间，然后一幅理所当然的样子，没有租金收入的时候，还要因为他们赖住不走而生气。租客周转不来可通融假如租客只是暂时周转不过来，可以给他们一点通融的空间，但是不能超过两个月，如果超过两个月，要他们一下子补足3个月的租金，其实并不容易，然后就是恶性循环，越拖欠越多越久。投资产业最好是能赚钱，举凡投资都是有赚有亏，能够赚多亏少，当然再好不过，可是人生不顺遂时候多，真的是相当无奈的事。来到这名读者关于卖或不卖的问题，如果所投资的办公单位，过去这些年的租金收入还算不错，只是这两年比较差，整体计算下来，并没有亏损，只是赚的不多，可以考虑脱售规划，套取现金后进行其他投资。当然，人们会怀念好景期产业的成交价，只是办公单位的回酬与前景，可以说比过去逊色，虽然疫情已经过去，但是仍有一些人居家工作，因此办公单位会面临供过于求，缺乏理想租客的问题。他说，一些坐落在商业地契的服务公寓，可以作为办公，也可以作为居家或民宿单位，反观办公单位就没有这样的多元用途。假如这名读者拥有的办公单位位于理想策略性地点，或许可以再观察一个时候，看看接下来的交易价是否有回升；假如这样的机会不大，也许要做出止损的决定，接受价格低一些的脱售价，然后再探讨其他的投资与规划。

3月前

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