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苏莱曼沙希∣第13大马计划房市机会挑战并存

最近公布的第13大马计划，焦点放在配合昌明经济原则，从多边角度探讨国家对构建房产的能力，目标是加强拥有比较全面与包容成长的基础，是建设在高成长——高价值、食品安全、房屋供应，扩展大型基本设施和财政改革，包括扩大销售与服务税（SST）征收范围的基础上。这些措施将让发展商、投资者和购屋者在未来面对机会与挑战共存的冲击。第13大马计划的核心旨在加强国家生产，正视结构失衡问题，提升人民的福祉，计划的重点专注在高成长、高价值领域，例如先进制造业、清真行业、电子和半导体业。着重高效应投资第13大马计划将继续着重在高效应投资，例如高科技和人工智能（AI）启动的行业，包括研究、发展、商业化与创新（RDCI）及数字化、绿色再生能源等新兴行业。玻璃市朱宾谷工业区和内陆港口、吉辇综合绿色工业园、红土坎海事工业中心、吉兰丹的督峇里工业园及沙巴亚庇工业园，都是第13大马计划的高效应投资例子。这些工业将推动大马的转型，通过提升生产率和收入，走出中收入框架，转型可以间接改善人们在房屋的可负担能力，摆脱长久以来在有关领域所面对的压力。增建可负担屋加强监管分层产业第13大马计划最主要的目标之一，是在2030年之前完成兴建50万间可负担房屋，这是值得推崇、雄心勃勃的目标。在过去，大马的房产年均供应介于15万至18万间，概括可负担和开放市场的房屋。为迎合目标需要采取多项措施，包括善用公私机构合作，例如政府房屋机构的PR1MA和SPNB、州政府机构，与私人界发展商合作。此外，需要提升一些机制，透过政府资产套现，土地转换，较迅速的批准程序，最大化土地的使用。在经过规划和批准程序后，产业建筑与落实阶段将是达到目标的关键，包括采纳现代化建筑方式，例如工业化建筑系统（IBS）和预先制造，可削减成本和缩短完工时间。联邦政府与州政府之间的紧密协调是重要的，土地属州政府，司法管辖区的调整是必要的步伐，以便可以准时完成建筑工程和交屋。此外，通过修改分层产业管理法令及分层地契法令，第13大马计划希望加强分层产业的监管，这些改革料将改善透明度、提升产业管理和加速寻求解决纷争方案。通过分层产业记录数字化，厘清发展商和产业经理的责任，改变程序将削减监管差、管理不当的风险，同时提升买家和投资者的信心，特别是高楼和综合用途产业的发展。以基建设施为推动力基本设施的发展是第13大马计划另一个支柱，为区域产业成长的催化剂，主要发展计划包括即将完工的东海岸铁路、提升食品安全、清真行业、东海岸经济区的物流业、槟城峇六拜轻快铁线，以支持工业和城市发展计划。 [vip_content_start] 另外，柔佛特别经济区、柔新捷运系统，与新加坡的其他跨越边界计划，将有助激励工业、商业与住宅的需求。东马泛婆罗洲高速大道、再生能源计划及旅游相关基本设施的发展，支持沙巴和砂拉越的成长，这些发展料将带动市场对工业园、物流中心、工人住房，交通为导向产业发展（TOD）的需求，同时提升周边地区土地的价值。在这些长期成长的催化剂，产业市场将面临财政改革的即时影响，特别是SST征收范围扩大。2025年，8％服务税施用在非住宅产业租金，包括商业、工业和休闲产业，而6％的SST则施用在特定的建筑服务。 SST扩征恐推高屋价这些措施固然旨在扩大政府的税收基础，并增进财政强韧，不过也成为产业领域发展的短期逆风。租户租用开销因8％税收提高，特别是中小型企业、食品和饮料经营者及精品店零售商；业主则面对净回酬削减的压力，特别是假如他们选择吸纳成本，这有可能催生更多的重新商议租约条款，尤其是关系到需要双方分担开销的问题。至于非住宅建筑面对征收6％的SST，将导致发展成本增加，进一步缩小赚幅，特别是在边际或利基市场的计划，发展商可能通过转向发展住宅计划做出应对，这一项豁免被征收建筑服务税，或者采纳模块式和预先制造的建筑技术，以削减营运成本。可是，这些需要较高的前端资本和技术配备，可能限制他们的即时反应，即使是住宅领域，虽然豁免被直接征收建筑SST，可能承受材料价格、劳工开销和专业收费调高，间接带来成本压力，在一个对房屋可负担性敏感的市场，可能推动屋价走高。尽管第13大马计划面临种种挑战，但也释放可期待机会，增建可负担房屋，分层产业监管改善，可增加中低价房屋的供应，同时提升投资者信心。以基建设施为推动力，将可在巴生河流域以外地区建立新的产业据点，让大马的产业发展与分布更为均衡。迎合ESG议程推动绿色建筑认证除此之外，第13大马计划也着重迎合环境社会治理（ESG）议程，这将推动市场对绿色认证大厦与永续城镇发展的需求，配合全球投资者的趋势，奠定大马吸引环保意识资金的地位。无论如何，发展商与房产买家需克服市场复杂情况的障碍。对发展商来说，被征收SST、迎合ESG条规、劳工或材料短缺，可能导致赚幅紧缩，特别是在成长较缓慢的地区，造成营运成本上涨。另外，受到新税条规，合规成本较高影响，市场对出租商业和工业产业的需求潜在不确定性。对房产买家来说，衔接性完善地区房产供应有限，经济不确定性导致融资紧缩，可能造成房屋价格潜在上扬压力。新税条规推高合规成本与此同时，策略性适应也重要，在新成本架构之下，发展商受促重新评价房产计划可行与否，优先考虑基建设施良好的地点，在租赁与销售建立弹性模式。成本效率建筑方式、AI设计工具及标准化模块房屋模式，皆可协助维持盈利水平。另一方面，买家应专注在衔接性坚稳、设备质量佳及管理透明化的计划，在购买高楼房产单位之前，了解新的分层产业管理条文，考虑拥有房屋的整体开销，包括管理与维修费、税务开销和保持节能效率是必要的。第13大马计划也突显出利基成长机会，老化人口增长迅速，催生市场兴建更多对老年人设备友善的房屋，ESG概念普及料激发业者兴建更多节能、具备环保元素的房屋。在沙巴和砂拉越、旅游业相关房产计划及生态旅游点的浮罗交怡，也可能看到成长，特别是符合永续发展准则的计划。总的来说，第13大马计划对产业市场的影响，胥视有效的决策执行，雄心勃勃的房产计划目标，必须与有效的建屋、交屋制度相结合，基建设施投资必须是在区域规划的协调与辅助下进行，财政改革也必须与维持市场信心的政策同步推进。完善结合这些元素，大马产业市场不只能克服短期逆风，也会进入包容性与永续扩展的全新阶段。

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苏莱曼沙希︱SST扩征冲击房市

大马最新的财政修订条例，扩大销售与服务税（SST）的征收范围／领域，已在2025年7月1日开始生效。

4月前

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