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【门前那块地／02】增绿化空间优化社区助排水防灾

近年来，由于全球暖化的缘故，建筑师纷纷注重住宅空间的绿化，甚至有的住宅区还设立了城市菜园空间，让居民有机会动用门前那块地来种植。

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【门前那块地／01】开门见空地，使用权谁属？

你是否曾经思考过住宅门前的空间，居民都可以自由运用吗？哪里是属于市议会的管辖范围，而哪里又才是屋主真正享有的空间？一起通过这期【焦点】来了解门前那块地的使用权限吧！

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门前那块地02：增绿化空间优化社区助排水防灾

建筑师或城市规划师在设计一个住宅区时，都会有特定的规范需要遵循，但同时也会尝试融入自身对于理想社区的理念在其中。近年来，由于全球暖化的缘故，建筑师纷纷注重住宅空间的绿化，甚至有的住宅区还设立了城市菜园空间，让居民有机会动用门前那块地来种植。报道：本刊郭慧筠图：受访者提供就在2020年4月，基于行动管制令的关系，建筑师郑宇能跟邻居一起发起了城市菜园的活动，在公寓前的一块空地上，开始种植蔬菜，合力种过苦瓜、羊角豆、茄子、番茄等等。 “经过6个月的发起和推行，总共有五十多户的单位居民参与，以前大家各忙各的生活，彼此间少有交流，直到共同农耕时，因为要除草、堆肥等，公寓居民逐渐认识彼此，还有举办一些活动给孩子们参与，门前那块地变成了公寓居民间的交流地点。” [vip_content_start] 他说，一般的排屋住宅区，不只是马路，连马路两旁的水沟和绿地都属市议会的管辖范围，由于维护绿地的资源有限，加上不晓得当地居民会否积极保养植物，因此市议会对绿地种植的要求简单。 “当然还是会有居民以小群组方式在草场发起城市菜园活动，只要居民妥善打理，没有违例，像突然加建亭子，改造成小贩中心，一般上市议会都不会反对，也不会给居民找麻烦。” 他分享，以前住宅区的公共空间都交由市议会管辖，近年来流行起分层地契，而分层地契可分为高楼和有地住宅。持有有地住宅分层地契的居民除了要还门牌税和土地税，也像公寓居民一样需要缴付管理费用，当中涵盖保安费及植物维持费用，因此只要感兴趣，居民是可以动用门前那块地来种植，前提是没有破坏公共秩序和整个社区共享的乐趣。公寓住宅单位越多，绿肺空间越显不足谈及设计住宅区时会考量的因素，郑宇能说，以前的住宅区要求方便，所以马路四通八达，现代住宅区反而因为安全考量，不希望有过多路口通至大路，因此现时的住宅规划偏向小社区，也就是把一大块住宅区分成几个小社区，而每个小社区都设有本身的绿肺和入口，不像旧时的住宅区，可能3000家的单位住户共享一个大草场，造成住得离草场较远的居民较难享有绿地。至于公寓因土地有限，加上法令规定，公寓住宅的绿肺空间只需提供土地面积的10%即可，因此多数发展商规划的绿肺空间并不大。 “对我来说，公寓住宅的绿肺空间是不足够的，原因是公寓的人口密度越来越高，尤其是地点好的发展项目，在市议会批准下，发展商会规划公寓的人口密度至极点。以前面积4英亩的地只有二百多户单位，现在4英亩的地可以建四五百间单位，甚至我参与过六百多间的发展项目，公寓住宅单位的面积越变越小。” 他曾计算，4英亩的地用于建造排屋的话，大概有60间，来到公寓变成超过400间，两者的住户却同样享有土地面积10%的绿化空间，相比之下，公寓住户拥有的绿肺明显不足。因此，早在10年前，他便开始推动公寓住宅的绿化空间至少要占有土地面积40%，除了基本的游泳池和游乐场，由他负责的发展项目中，也设有空中花园。他还试过使用空心的混凝土砖块替代部分的柏油路，再在里面铺好泥土和种草，这样下雨时，雨水就能渗入砖块的土里，不会全数排入水沟引发水灾。 “增加绿化空间有助于优化社区，甚至是城市的排水系统来提防水灾，吉隆坡之所以经常发生闪电水灾，是因为过度发展，中游在发展的同时，上游也开始发展，所以工程师计算的水沟永远不够，当暴风雨降临，就容易导致水灾，当然增加绿肺的好处不止于此，还能降低气温、充当休闲空间等等。” 他补充，根据一位资深城市规划师透露，雪兰莪目前没有任何市议会是根据人口密度来设定绿化空间的指数，只有槟城两个市议会有如此明文规定，在他看来，这是一项值得推崇的政策。后疫情时代，亟需推广15分钟社区概念提起住宅区内，车子不只停放在前院或停车位，还停在马路边、巷弄、草场等现象，郑宇能说，现时部分家庭可能拥有3辆车以上，而这并不是建筑师能解决的问题，其源头来自于我国公共交通系统仍不成熟。 “相信有得选择的话，居民肯定不想有如此多车辆，因为不是每户家庭都负担得起，但问题是我国目前的公共交通发展不够全面，以至于每户家庭拥有这么多辆车。” 他期待捷运（MRT）日后能解决超过一半人民的交通不便问题，这样起码巴生河流域一带的汽车使用量会降低，进而减低排碳量。 “我们过于依赖汽车的另一个原因，也是因为现代城市规划的问题，现代城市规划把整座城市分解成住宅区、工业区和商业区，造成我们需要开车到别的区块，以前的愿景变成现在的议题，也就是排碳量变高。” 郑宇能说，汽车发达时，没有人想到会对地球造成影响，现在已经来到地球暖化的严重阶段，因此大家必须正视眼前的课题。 “国外正提倡15分钟社区概念，也就是说从居住的地方，只要步行或骑脚踏车就能抵达一些设施空间，比如学校、超市、公园等，尤其是后疫情时代，我发现以前民众习惯到大型购物中心购买生活必需品，但基于行动管制令，大家转而发觉居家附近的商店，也带动了居家附近商业区的发展，也许我们可以趁着这个机会来探讨15分钟社区实行的可能。” 他亦分享，排屋与排屋间巷弄的设计其实是用作防火用途，“一排排屋最多可以长达300呎，300呎后必须要有巷弄间隔，或者两间尾端单位各保留10尺空间，其功能如同防火墙，只要建筑与建筑间保有20呎的空间，火势就不会继续蔓延。” 社区规划对城市与国家发展皆有影响郑宇能憧憬的理想社区是一个开放且无界限的社区，不管是任何族群人民，抑或贫富贵贱都能相互交流，就像菜市场一样，并不会限制收入多少以下不能进去，大家都可以进出菜市场购买东西和用餐。对他而言，乡村是宜居的地方，原因是居住之处，既是谋生的地方，也是休闲的地方，而且只需步行或骑脚踏车就能找到想要的设施，即便有部分人认为，乡村的生活和卫生水平不高，但这方面是可以提升的。身为建筑师，他认为社区规划相当重要，不只影响着社区，对城市，甚至国家发展都有影响。他从小在乡村祖母家长大，4岁时搬至公园住宅区（Taman），当时他都会跟同龄邻居玩在一起，尤其黄昏时段，大伙儿都会聚在游乐场嬉戏，不过现代小孩成长于被篱笆或保安包围的住宅区，也没有跟邻居一起玩耍的回忆。 “现在小朋友住的房子豪华，却不懂得跟别人交流，跟邻居玩耍的经历是每个人心灵成长的重要环节，可以从中培养如何跟他人沟通及和睦共处。” 【上篇】门前那块地01：开门见空地，使用权谁属？

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门前那块地01：开门见空地，使用权谁属？

每当经过住宅区，都不难发现居民会利用附近的空地或草场，作为种植用途，或者是一个住宅区内，除了门前停放着两辆车，排屋与排屋间的巷子或草场上还会停放着一大堆的车辆。然而，你是否曾经思考过其实这些空间，居民都可以自由运用吗？哪里是属于市议会的管辖范围，而哪里又才是屋主真正享有的空间？一起通过这期【焦点】来了解门前那块地的使用权限吧！报道：本刊郭慧筠摄影：本报林毅钲身为经常处理居民纠纷的人物，梳邦再也市议员李燕韵说，居民间很多争执的起源都是来自于，他们认为屋子外面的地属于他们的。 “其实屋子篱笆内才是居民真正拥有的空间，篱笆外便已属于市议会管辖范围，就连进门口前的车道也不属于居民。” [nonvip_content_start] 她说，不少居民会为门口外的车道铺上瓷砖，其实并不建议，因为地底下装有水管，万一水管漏水，相关单位员工需要撬开地面，检查水管状况，“这时候居民会阻止相关单位工作人员动工，还要求撬开地面后，员工要给予赔偿，甚至有的会恫言聘请律师提告，市议员常需要处理类似事情。” 同样的，别以为是你家门口就可以理所当然停车，原因是根据法律，篱笆外没画有停车位，所以谁都不能停车，要是居民间因停车问题发生争执，最好的话就是私下解决，要是向市议会投诉，执法人员来到的话，屋子篱笆外的车辆都会中罚单，就等同于组屋或公寓居民停车在马路旁的状况一样，都属于违法停车。她亦提醒，居民不可随意砍伐由市议会种植的植物，改为种植本身的植物，即便是在家门之外，因为那是属于市议会的财产，要是没有获得批准，擅自砍伐了由市议会种植的植物，市议会将有权力对相关人士采取行动。 “其实市议会是有接到投诉，才会出面去处理，并不像一些国家，如澳洲这么严格，澳洲政府会规定人民，居家范围内的植物高度只能到多高，还需要定期修剪，假如植物过于杂乱，执法人员来到并不会给予警告，而是直接罚款，我们还会先发出通知和警告，所以澳洲居民很有纪律，时间一到，就会有园丁来修剪植物。” 围篱外停车属违法泊车李燕韵常遇到的居民用地纠纷都离不开植物和车，有些案件还会提告上法庭，“若居民的用意是通过种植来美化空间，市议会并不会有太大意见，但有些居民会在草场或空地种植蔬果，有的人愿意分享，有的人却不愿意，就会引起纠纷，甚至有的人会以商业为目的来种植蔬果，问题是他们用的是公共空间，不是私人空间。” 至于在屋子范围内种植的话，只要不影响邻居，要种什么都可以，不过邻居受不受影响其实很主观，有些人连一片叶子飘过来都不能忍受，只要邻居感觉受到干扰，投诉都是有效的，而市议会就会援引相关条例采取行动。她说，只要屋子内的植物长到邻居家范围，市议会就有权力在不用得到屋主的准许下，砍掉植物。要是邻居还觉得被落叶干扰，市议会会发出通知，要求屋主在期限内修剪或砍伐植物，若屋主不愿处理，出动到市议会，费用就会算进屋主的门牌税里。 “我们都会尽量解决投诉，落叶是我们在处理着的问题，因为不只会影响邻居，也会加重清洁工人的负担，或许会实行谁种树，谁扫落叶的方案，要不然对别人不公平。” 而停车方面，由于每户家庭拥有三四辆车，造成居民间会抢车位，还会放路锥、花盆等来霸占停车位，其实这行为是违法的，如果有人拍照存证，市议会有权力给霸占停车位的人开罚单，停车纠纷甚至可以严重到刮花邻居的车辆、刺破车轮胎等。另一方面，住宅区单位其实并不能用作商业用途，只能改造成幼儿园、孤儿院及老人院，而且前提是必须得到前后左右邻居的许可。至于公寓部分，除非是SOHO，不然不管是组屋、公寓还是高级公寓都不能用来作为民宿，原因是组屋、公寓和高级公寓的门牌税属住宅级别，而SOHO的门牌税是商业级别，因此SOHO可以用作商业用途。 “地契阐明的房屋用途占优先位置，也就是说房子如果是属于住宅类别，它的首要用途就是住宅，住宅单位也只可以改造成幼儿园、孤儿院及老人院，若用于其它用途，像补习中心、音乐教室等，只要接到投诉，市议会就会发出停止活动的通知给相关单位或人士。” 对她而言，较难处理的状况就是住宅单位用来充当民宿，原因是屋主可以狡辩说，住在房子里头的是他的亲戚或朋友，因此难以采取行动，但若居民有安全疑虑，可以报警处理。 “只要是居民的日常生活受影响，都需要市议会协助处理，当然接到投诉时，我们也需要思考是否合理，而不是带着为了让投诉者高兴的心态去解决问题，要是经过调查后，发现投诉不合理，就要忽略，因为其实居民可以一直投诉，尤其是邻居间已经反目成仇。” 省思去绿地城市化做法，积极推广社区绿化计划气候变迁是全世界正在面对，也在努力补救的议题，李燕韵说，去年的闪电水灾更是证明了抢救气候变迁的迫切需求。 “水灾的原因是因为水沟不足吗？其实我们已经不断在增加，并加深和加阔水沟，显然不是这个原因，而是城市化的发展导致绿地严重不足。” 她说，绿地的存在是为了给雨水缓冲，但大部分房屋原本设有的绿地，都纷纷被屋主用洋灰或砖块覆盖，造成雨水没有缓冲地带。 “以前绿地多的时候，我们只想到要用混凝土覆盖，当用混凝土覆盖到某个程度时，才发现我们不是朝着对的方向前进，所以现在是时候要逆转回来，就像以前居民投诉树木遮住了路灯，我们就会砍树，但现在不能随便乱砍，除非那棵树生病了，不然的话，我们会尽可能保留树木。” 因此，目前梳邦再也市议会正积极推广社区绿化计划，包括联同当地居民于今年内，在24个区域各种植500棵树，同时推出社区菜园活动。当天采访的公园处，就有一个由附近居民打理得井井有条的社区菜园，“社区菜园可以带来不少益处，除了有助于改善气候变迁和保证食物来源，也能让老人家的生活有所寄托，特别是独居老人，还可以促进邻里之间的关系。” 她发现，现代人跟邻居的关系不仅疏离，还对邻居不通融，“试想想我们想要建造出什么样的社会？是不是受教育程度越高，生活水平越好后，人们反而变得不懂得通融，我曾经遇过有人无法接受邻居结婚时，到访车辆变多和搭棚宴席，其实既然生活在同一社区，左邻右里间就要互相包容和接纳。” 【下篇】门前那块地02：增绿化空间优化社区助排水防灾

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