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国内全国综合
12:00am 16/11/2021
产业成私烟藏身点 业主透过合约争取更多法律保障
报道:翁慧琪

在疫情的冲击下,产业招租变难,让业主愁上加愁。正烦恼于香烟走私过程中频频被截查的不法分子,看准了这机会,转而利用空置的产业为据点置放私烟,借此掩人耳目。

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看在租金的份上,不少业主选择睁一眼闭一眼,让不法分子随意使用其产业。大家或单纯认为自己只是出租产业的业主,与租户的犯罪行为无关;但实际上,从你同意提供自己的产业给不法分子时,就已成为触犯法律的一份子。

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无论是住宅、店屋或仓库,身为业主的我们都希望可以透过出租自己的产业,为自己增添一笔额外收入、减轻生活的负担或用以偿还房贷。

当有人接洽要租用自己的产业,甚至愿意出价高于市场行情,或表明会提前支付12或24个月的租金时,有些人会不疑有他地租出自己的产业;也有人会对这种“优质”条件起疑心,但最终还是被金钱所蒙蔽双眼。

根据零售与贸易品牌倡议组织(RTBA)所发布的《2021年马来西亚私烟交易》报告,我国的执法单位积极监督和打击私烟活动,加上2021年财政预算案释出针对私烟的多项措施奏效,促使不法组织改变犯案模式——转变船运方式之际,也换了存放私烟的地点为产业。

面对罚款和牢狱之灾

依据《星洲日报》早前收集到的相关报道,警察或关税局在国内各州的私烟取缔行动中,从独立洋房、排屋、公寓单位,到商店、仓库,甚至是燕屋,皆曾被不法分子利用充作存放私烟的地点。

在《海关法》第135条文及《刑事法典》第107和108条文下,产业若涉及进行非法勾当,如存放走私香烟,产业的所有者将可能因触法而被定罪。
关税局总监拿督斯里阿都拉迪夫早前曾通过媒体警告业主,若允许租客存放未报关物品或违禁品,他们将在《海关法》第135(1)(d)条文下面控。

在该条文下被控的业主,可被罚款介于10至50万令吉,或被判监禁至少6个月或不超过5年,或两者兼施;第二次或其后定罪的人,将被罚款介于20至100万令吉,或被判监禁至少6个月或不超过7年,或两者兼施。

业主所需的专业建议

考量到业主面对的潜在风险,《星洲日报》针对私烟问题咨询了法律专家及马来西亚购屋者协会(HBA)。

他们异口同声点出了租借合约的重要性,也分别为业主提供了出租产业前所需做好的事前工作,以及发现违法活动后应采取的行动。

他们亦有提到业主可如何从一些蛛丝马迹中,排除产业被租借给不法分子;同时也冀望住宅租赁法令(Residential Tenancy Act)的成形,以给产业租借带来管制和保障。

业主一旦发现租户违法
谢瑞意:发出通知与报案

律师谢瑞意接受《星洲日报》电访时指出,以法律角度而言,租户利用产业作非法用途,基本上就是抵触了租约,无论合约中是否写明此产业可否用作非法用途。

“非法用途的定义,就是任何动作或用途抵触了法律。从我们合约法的角度来说,一旦抵触法律,就算没有确切的条文,它其实也是抵触了整个合约的默示条款(implied terms)……意思是这虽然没有阐明,但是隐含在合约里的。我们不可以一起同意走私,因为这是无效、抵触合约法的。”

他强调,在拟定租约或商业合约时肯定会有不可进行任何非法活动的条款,而当租户触犯此条款时,业主就可采取行动。

“他需要发出一个通知、律师函给租户,要求对方停止这样的行为,否则就终止合约,并要求租户空出产业。同时,我们也建议业主去报案或备案。”

发现违法后需备案

基于业主与租户的关系受到合约管制,所以前者必须针对后者违约发出通知,因为此事不仅触犯民事法律,长期而言也牵涉到刑事法律,而这是关系到警方。

“因此,我们需要去警察那里备案。若日后有刑事上的控告,可能有对业主不利的情况时,业主可拿出这个报案纪录来表明他的立场,即本身是业主,且没有在那里和使用那个产业。”

他透露,业主通常会透过民事律师取得庭令或驱逐令,以向违约的租户讨回自己的产业,所以不会是很复杂的事情。

“可是,若业主本身也在产业里,那就是抵触了法律。他具有一定的责任。”

本地有待拟定租赁法

谢瑞意表示,面对执法单位调查时,业主可证明自己与犯罪无关的最简单和直接方案是出示租约,证明此地已租给对方,所以业主保护自己的最基本方法是签订合约。

他亦点出,相比起澳洲或英国等国家所设有的《业主和承租人法》(Landlord and Tenant Act),马来西亚目前是没有这类租约法可管制业主与租户之间的关系。

他举例,英国的租约法中有提到若租户被发现滥用了所租用的地方,业主是可以向有关单位举报,而该租户会被列入黑名单内,直至过了一段时间后都没有再次被举报,才能从名单中除名和继续租用产业。

“这意味,业主是可以检查到租户的背景、职业。他们设有这样的单位,以维持租户与业主的关系。”

据他所知,我国也提出设立类似法令,但迄今未成行。

根据最新报道,房屋及地方政府部曾透露住宅租赁法令(Residential Tenancy Act)正在拟定法案,预计2022年提呈国会寻求通过。此法令将会把各方的利益纳入考量,并提供租户与业主所需保障。

无论长短期租赁
陈钟灵:合约签署很重要

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵强调,不管业主会出租多长时间,都应到一所合法的律师楼签订一份租约,并在其中阐明租户本身只能以规定用途使用有关产业。

他指出,租约一般上也会有条例阐明不可用作非法用途;但为了避免这种事情发生,业主可以履行其责任,如有时间就过去产业所在地产看。

“有条例说:在不打扰租户的情况下,业主是有资格要求查看其产业,以了解是不是真的根据所租约阐明的,例如写着住了一个家庭,就真的是一个家庭。若是在做非法勾当,业主本身有这个责任去报案来保护自己的产业。”

他点出,业主若明知租户涉及违法活动,却还继续租给对方,一旦被发现就要负上责任。因此,业主要及时采取适当行动,避免自己的产业被他人滥用。

“业主有刑事上的责任。不过,要是被控上法庭,业主还是能够表明不知情、更不可能在门口看着人家上货、卸货,所以还是有合理的理由可以向当局解释的。”

私烟较难被发现

陈钟灵透露,有者参与投资俱乐部时没有考量本身的能力,就以置产当作投资,最终面临供不起房贷的情况;而这就会让不法分子趁虚而入。

不过,他认为在众多非法活动中,走私香烟会比较难被发现,因为产业通常只是被用作仓库,不会耗用大量水电。

“这就与存放一般的商品没什么差别。除非你自己看到每天都有非法香烟进出。然而,有些半夜才上下货……一般人是不会去注意的。或者私烟批发给商家时,商家来拿货,有人频密进出拿不合法的香烟,才会让人起疑心。”

“与私烟不同,有些不法分子租用产业来充作比特币挖矿中心,而此举就会相当耗电。业主可以查看水电费,若超过一般家庭的用量,那就要小心了。”

勿贪高额租金

据陈钟灵所知,现在有许多不法分子会租用产业作非法勾当,除了香烟,还有走私爆竹、酒、毒品,甚至用于诈骗等。

他相信,存放非法香烟不会影响产业的价值;但他也提醒业主不能就此放下戒心,而且更不应该贪心。

“当有人以高出一倍或更高的价格跟你租屋子、店屋或仓库时,你就要小心了。他可以给你比较高的租金,就是有一点不对劲,才会急着要你的地方。”

避免被视作罪案帮凶
拿督郑大勇:应做好文书工作

针对产业被滥用来存放走私香烟一事,律师拿督郑大勇博士表示,《刑事法典》第107条文和第108条文中提到,虽然当事人没有直接做违法的事情,却因在所属产业中发现而牵涉到协助与教唆之罪。

“在业主的角度来看,他们的风险就是这个教唆之罪(abetment)。虽然他们没有去走私,可是因为涉及他们的产业。”

他指出,尽管《海关法》第135(1)(d)条文主要是针对真正问题的源头,即走私的公司或集团,但作为业主却没有监督本身的产业,就可被视作犯罪者的帮凶。

虽然最终目标不是业主,但他认为需要提高业主们的法律意识,并提醒他们勿租借给不法分子。

可通过注册中介招租

郑大勇点出,在了解本身所面对的风险之余,业主更需要做好风险管理或保护措施。

“首先,要出租产业的话,业主应做好尽职调查(due diligence),就是看你的租户是什么背景。你可以在公司委员会(SSM)或上网查看,是否有在SSM注册和设有网站;若有,那风险就比较低。”

他认为,其次是在招租时寻求有注册的中介公司协助,通过后者找到租户之余,也让对方成为第三方,以在状况发生时可协助澄清业主的立场。

“我的第三个建议是要有正式的租借合约,里面尤其要有盖章和赔偿条款(Indemnity Clause)。倘若租户出事,业主也受牵连,那这就类似证明了‘我是纯粹把这东西租给他的’。”

此外,他亦建议业主在收到每月租金时做好纪录,以证明本身是业主、正式租借给对方,并有收取租金。他解释,国内市场目前是采用每月支付租金,而非如有些国家采用收取全年的租金。

“对方跟你说要先支付一年份的租金,避免你日后烦他。对一些业主而言,这是很好的‘配套’。若选择接受,那最终可能被连带上法律责任。”

适时查看出租的产业

虽然郑大勇不排除有企业选择以现金支付租金,可是当租户非以公司名义租借、不要签约、每月现金支付、不要留有任何纪录,那这情况就值得怀疑了。

“身为业主的你就要有一个警惕。不是说纯粹收到钱,就把自己的产业给人用。到最后,你才知道原来自己有这些法律的责任。”

他给予业主的最后一个建议,是去查看自己的产业,但前提是要得到对方的准许才可进去。

“这是面对执法单位调查时的风险管理,即自己纯粹租给对方,有合约、有盖章,然后每个月他是有给租金的,所以我不是同伙,甚至去查看时一切正常,唯完全没有意识到对方犯法。”

他强调,这些程序皆是“以防万一”的措施,而若能够把基本的文书工作做好,最终都会提供业主所需保障。

结语

业主需要知道:若允许旗下产业用于存放私烟,或将在《海关法》第135条文和《刑事法典》第107与第108条文下被控。

根据《海关法》的第 135(1)(d)条文,任何业主在知道本身产业被用于进行非法活动的情况下,将被罚款至少10万令吉,或监禁至少6个月或不超过5年,或两者兼施。

业主有责任在出租他们的产业前,先行检查相关租户的背景。因此,了解自己的责任,更不要选择忽略,抑或容许非法活动出现在自己旗下的产业范围内。

短期增加的收入,不值得让你铤而走险,因为最终会是身为业主的你承担违法的后果。

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