快报 |


Advertisement

分享到 : 

2020-08-24 13:10:12  2330728

【抓紧买屋良机(完结)】价格跌 促销多‧利率超低 负担变轻

焦点策划


业界人士常说,偏低利率乃是买屋好时机,可是,又听说利率可能还会下调,再等待和观望一些时候,也有一些人说,现在可以开始规划,说不定到时就搭上购屋顺风车,直通购屋广场!

业界人士常说,偏低利率乃是买屋好时机,可是,又听说利率可能还会下调,再等待和观望一些时候,也有一些人说,现在可以开始规划,说不定到时就搭上购屋顺风车,直通购屋广场!

房价跌幅3至10%

2020年的房产市场,名符其实是买家的市场,不只房产选择多,价格也比之前一、两年低,偏低的幅度视地区而定,一些地区可能低3至5%,一些可能低8至10%,也有少数地区跌超过10%、但不超过15%。

坦白说,目前真的是购买或投资房产的好时机。踏入社会工作几年后,年轻人积累了一些储蓄,接下来可以开始物色房产,目标锁定哪一类型产业,主要考量在于靠近工作地点,当然也要看个人的财务能力,以及对房产类型的喜好等因素。

对多数人来说,有地房屋最实际,所谓“脚踏实地”,前院有停车位、厨房外有后院,头上有屋顶,都是属于个别屋主的实用设施。

前院的泊车地,不只可以泊车、放置晒衣架,如果空间够大,还可以栽种花草树木,或是蔬果类的植物,用途相当广泛。

可是,有地房屋供应比较少,新建的多数位于郊区,对于在城市上班的年轻人,可能比较不方便,而且价格也比较难负担。

已经工作5至8年
应有能力负担40万房产

在城市边沿地区,有比较多的共管产业,例如服务公寓、共管公寓,如果价格是在35万至40万令吉之间,对于已经工作5至8年的年轻人,应该有能力负担。

购买房屋的贷款分期,一般是净收入的三分之一,假如分期付款1500令吉,那么,净收入至少要有4500令吉,申请借贷时30岁、贷款分期30年,估计可以借到32万令吉。

因此,如果准备购买,要放眼价格不超过40万令吉的房屋,而且只领取80%贷款,本身支付20%的首期购屋款,就是8万令吉,对于加入职场几年的年轻人,手上需有8万令吉现金,确实需要有相当棒的规划。

在大马,有潜能购买房屋者,7%年龄超过50岁、9%年龄41至50岁、34%年龄31至40岁、49%的年龄在21至30岁之间。

从以上数据不难看出,有潜能购买房屋者当中,以21岁至40岁居多,总共83%,假设这当中的购屋者是25至35岁,就是名符其实的年轻人。

租屋非长远之计

大家都知道,目前产业市场供选择的产业类型,特别是在城市,由于土地价格高昂,以分层产业,例如共管公寓居多,这些往上发展的房产计划,可以兴建许多个房产单位。

现在的分层房产大楼,普遍超过20层,新建的增至30层或更高,如果同一个产业计划,有2或3栋大厦,每一层建有12或16个单位,在一块土地上,就可提供数百个居住单位,供应确实比有地房屋来得多。

由于近年来借贷条例严谨,购屋者不容易取得融资,导致一些州属的房产未能悉数售出,反映房产市场挑战严峻,需要有一些振兴该领域的催化剂来带动。

发展商助取得房贷 简易头期款

产业发展商需要推行更积极的促销活动,以改善销售量,包括提供增值配套,提供买家较简易的首期屋款分期付款制,或是协助他们取得房屋贷款。

马来西亚的房屋价格,从5年前的高峰水平开始降温,升幅收窄,除了供应过剩,也与产业领域面临严紧贷款措施有关。

严格来说,过去两年,房产的价格已有降温迹象,特别是一些需要现金周转、或进行其他规划的卖主,他们愿意降低至少10%的卖价,以便可以成功出售。

近年来盛行的服务公寓,有些建在基本设施,例如购物商场或办公楼附近,步行不到10分钟即可抵达目的地,或是建在轻快铁站或捷运站附近,虽然公寓建筑面积不大,不过,可以省下开车上班、下班的开销,是可以考虑购买的房产。

服务公寓多数是一房或二房式单位,对于单身的上班族,比较容易负担,加上楼下有便利商店,提高这类型产业的卖点与吸引力,单身年轻人通常会考虑。

虽然建筑面积小,日后可能不足以应付组织家庭,家庭成员增加的需求,不过,如果有能力购买,省下租屋的开支,仍是可行的置产规划。

房东会涨租金、收回屋子

说到租屋,实力产业经纪公司总裁陈建业说,虽然租屋可以选在靠近工作的地点,可是会面对屋主调高租金、或是收回房屋的问题。

他说,在房产走势较偏软的阶段,如果勤于物色,是有可能物色到理想房产,只要是个人能力可负担、地点不错,房屋状况还行的情况下,是可以考虑的选择。

许多时候,如果希望价格优惠、地点理想、房屋质量好等因素齐备,才决定购买,这会比较困难,并非不可能,而是可遇不可求。

因此,陈建业补充,如果年轻人有意购买房产,应该努力搜寻,虽然在这过程中,可能会让个人信心受挫,就是物色到理想的房屋、自己的能力买不起,有能力购买的单位,屋况却非常差,不管怎样,也会有让年轻人意外收获的情况。

牺牲“享受”尽量存钱

当然,在购买房屋之前,需要仔细计算,先衡量本身的还款能力,在储蓄购屋首期款期间,需要牺牲个人的一些“享受”,例如不能经常出外旅游、品尝美食、或是追求现代化科技产品,总之,每月尽量增加储蓄,即使是数百令吉,也聊胜于无。

另外,在能力不大充裕的情况下,必须控制装修房屋的预算,千万不要因为装修商的建议贸然答应,导致最后的开销超出预算,被迫向亲友举借,这样就不大妥善。

供屋之余要有资金可应急

还有一点,未有购屋经验的年轻人,可能无法领悟房贷分期不能超过月薪三分一的原理,金融机构设定这个比例,主要是房贷占三分之一,其余的三分之二为日常开销,在这三分之二当中,最好有盈余供每月储蓄,以备急时之需。

假如是购买二手屋,需要将装修成本算进去,装修费可大可小,从一万至数万令吉不等,避免购买需要大笔装修费的房屋。

因此,在订购之前,可以请来承包商,为装修开销做预算,假如屋况很差,需要大笔开销,而本身满意地点、想买,可以向卖主提出多一些折扣,能减1万令吉或折价5%都好,可以作为装修房屋的部份开销。

地契年限影响贷款难度

此外,假如看中的房屋并非坐落在永久地契,而是在租赁契约的土地上,就是大家比较熟悉的99年地契,那么需要了解租赁地契还剩下的年数,这是年轻人需要做的其中一门功课。

假设剩余的产业年数不到50年(就是还不到99年租赁契约的一半),那么需要再三考虑,如果准备向银行贷款,可能会有难度,无法获得想要的贷款额度,就是不能获得90%或80%的贷款。

另外,作为居家办公单位(SOHO)的服务公寓也相当受欢迎,现代科技发达,在家办公、进行互联网生意的人逐渐增多,一些建在商业地段的服务公寓,业主也可以在公寓内工作,前提是从事的业务,可以线上进行,不会常有访客进出,避免干扰邻居的生活。

若财力充裕 可投资商住房产

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说,近年崛起的另一个产业发展趋势:楼下是办公或零售单位,楼上是服务公寓,这些产业的售价并不便宜,不过,具备不同的特色。

在城市工作的年轻上班族,每逢周末或假期,可能不想驱车出外购物或用餐,只需搭电梯即可到楼下的购物商场消费。

目前兴建中的分层产业计划,有不少突出这样的特色,当然未必是住宅单位建在零售产业大厦之上,也有一些是搭建一道步行桥梁,从住宅单位步行数分钟,就可以到毗连的办公楼或购物商场办事、购物。

除了附有零售商场带来的便利,城市中也有不少产业计划,毗邻就有办公楼,这一点也可以为住宅单位加分,对于财力充裕的年轻人来说,可以考虑买来投资,因为要物色租户并不难,如果租户是在毗邻的办公楼上班,相信他们会考虑在附近租房,省却塞车造成时间、精神与车油的支出。

邓志明补充,年轻人购买公寓房产时,需要了解发展商、是否将车位例为房屋资产的一部份,近年来,有些发展商在设计新的服务公寓时,并未纳入车位为房屋的附属资产,而是选择以出租方式,让业主停放轿车。

每月付费租车位 开销不小

发展商此举是确保拥有长期收入,这一点有利有弊,利的方面是发展商常年有收入,可以加强公寓的维修与质量,不过,对购屋者比较不利,特别是拥有至少两部车子的买主,每月的租车位费用,可能需要250至300令吉,因此,这一点必须严谨看待。

今天,泊车位是公寓买主的附加资产,在城市工作的上班族,下班后车子停泊在外,存在一定的风险,即使要租个停车位,未必有这方面的供应,这是困扰业主的地方。

在巴生河流域,有些发展商意识到泊车位潜在的商机,近年来新建的公寓,会增建一、两层泊车位,以便出租给需要额外车位的业主,在分层地契移交给业主之前,也会按情况卖给业主多一个停车位。

度假产业购兴高

除了分层产业如服务公寓、共管公寓,度假屋的供应开始增加,居家如同度假或酒店式单位,是年轻投资者属意的产业类型,容易出租及赚取租金收入。

越来越多的家庭,对度假屋的购兴保持浓厚兴趣,他们购买来当假日房屋,也有一些是买来投资供出租,租客分中期、短期类型,租用数天、一星期、一个月、半年或一年。

这些房屋让租户或住客在度假时,如同在家放松自己的感觉,而且比酒店客房宽敞,所付的可能是廉价酒店的收费,不过,却可享有结合酒店与住宅设施的便利。

度假屋不只是在旺季才有需求,有些本地人的另一半是外国人,每当另一半的外国亲人前来度假,他们会租下度假屋供亲人住宿,毕竟比住酒店经济实惠。

陈建业说,这类型产业的投资者,通常会把产业交给专业管理人打理,也有一些住客过后成为度假屋的投资者。

严格来说,度假屋是一个成长中的市场,民间也称之为“民宿”,在我国各大城市,国内一些度假胜地,度假屋的供应相应增多,业界人士看到这个成长趋势,纷纷增建这类型产业,以应付投资者的需求。

在度假屋当中,有不少是合资的年轻人,相信他们是看到这类型房产的增值潜能与市场商机。

业顾问:市场低迷 宜把握时机

产业界顾问认为,巴生河流域是全国人口最多的地区,对房屋的需求保持偏高,不只是国内外大企业,还有许多大专学府,上班族和学院生,都需要住宿的地方,对房屋的需求有增无减。

一线城市机会多

首都吉隆坡与周边地区、雪兰莪多个城市,是国内外大企业的集中地,年轻人大专毕业后,找工作会放眼这些地区,毕竟这里的选择和机会,相对来说比家乡多。

在国内各主要城市,由于可供建屋的土地日渐稀少,为了应付单身上班族的需求,以及让更多人有能力购买房产单位,兴建面积较小的服务公寓,已经成为城市兴建房屋的新趋势。一个建筑面积在800至1000平方呎的单位,对单身的上班族来说,活动空间是足够的。

年轻人若有能力投资房产,可以视为强制储蓄的推动力,每月、每年偿还房贷分期,日子久了,就可以成为自己的资产,这是不错的投资与规划。

过去几年,产业价格保持偏高,政府采取打房措施,可是没有预料到,加大打房力度,冲击最大的是中低价房屋的购屋者,银行对贷款申请者设定较高的门槛,看紧批准贷款的关口,如此一来,许多首购屋族,面对申请贷款难批的问题。

不论是一手或二手产业市场,交易开始放缓,尤其是在几年前开始,银行的估价普遍比市价低,加上贷款额度难获批,导致不少有心购屋的买家,被迫放弃购买产业计划。

不管怎样,产业顾问认为,年轻人不能因为这些因素放弃购屋梦想,我们在大城市购买房屋,主要是这里就业机会多、容易转售或出租,可以抵销通货膨胀冲击,在城市地区,如果想在理想地点买到价格优惠房屋的机会并不多,不过,这样的机会出现在大家眼前了。

产业顾问表示,购买或投资产业的最佳时机,不是市场在高峰水平,而是在市场低潮期,这个时期有比较多的选择。虽然年轻人收入不丰厚,但并不意味他们没有潜能购买房屋,与其租屋,为何不设法购买一个、日后属于自己的房产单位?

结语

在市场走势偏低、形势较淡静期间,有比较多待售产业,对买家来说,议价空间比较大,如果年轻买家就业的领域前景明朗、工作与收入稳定,在申请贷款时,获批准的机会比较高。

因此,有条件的购屋者,不妨掌握购屋良机,只要努力搜寻,相信会有不错的收获。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-08-24

热门话题 :


分享到 : 


【免责声明】
星洲网促请读者、网民与观众,共同维护言论自由精神,营造理性交流环境;任何人身攻击、鼓吹种族与宗教仇恨、诽谤与造谣等留言,皆不代表本网站立场。本网站有权删除任何违反此原则的留言。


Advertisement

其他新闻
Advertisement

热门新闻
最高浏览
最多分享

Advertisement


Advertisement

你也可能感兴趣...