產業成私煙藏身點 業主透過合約爭取更多法律保障

在《海關法》第135條文及《刑事法典》第107和108條文下，產業若涉及進行非法勾當，如存放走私香菸，產業的所有者將可能因觸法而被定罪。
關稅局總監拿督斯里阿都拉迪夫早前曾通過媒體警告業主，若允許租客存放未報關物品或違禁品，他們將在《海關法》第135(1)(d)條文下面控。

在該條文下被控的業主，可被罰款介於10至50萬令吉，或被判監禁至少6個月或不超過5年，或兩者兼施；第二次或其後定罪的人，將被罰款介於20至100萬令吉，或被判監禁至少6個月或不超過7年，或兩者兼施。

業主所需的專業建議

考量到業主面對的潛在風險，《星洲日報》針對私煙問題諮詢了法律專家及馬來西亞購屋者協會（HBA）。

他們異口同聲點出了租借合約的重要性，也分別為業主提供了出租產業前所需做好的事前工作，以及發現違法活動後應採取的行動。

他們亦有提到業主可如何從一些蛛絲馬跡中，排除產業被租借給不法分子；同時也冀望住宅租賃法令（Residential Tenancy Act）的成形，以給產業租借帶來管制和保障。

業主一旦發現租戶違法
謝瑞意：發出通知與報案

律師謝瑞意接受《星洲日報》電訪時指出，以法律角度而言，租戶利用產業作非法用途，基本上就是牴觸了租約，無論合約中是否寫明此產業可否用作非法用途。

“非法用途的定義，就是任何動作或用途牴觸了法律。從我們合約法的角度來說，一旦牴觸法律，就算沒有確切的條文，它其實也是牴觸了整個合約的默示條款（implied terms）……意思是這雖然沒有闡明，但是隱含在合約裡的。我們不可以一起同意走私，因為這是無效、牴觸合約法的。”

他強調，在擬定租約或商業合約時肯定會有不可進行任何非法活動的條款，而當租戶觸犯此條款時，業主就可採取行動。

“他需要發出一個通知、律師函給租戶，要求對方停止這樣的行為，否則就終止合約，並要求租戶空出產業。同時，我們也建議業主去報案或備案。”

發現違法後需備案

基於業主與租戶的關係受到合約管制，所以前者必須針對後者違約發出通知，因為此事不僅觸犯民事法律，長期而言也牽涉到刑事法律，而這是關係到警方。

“因此，我們需要去警察那裡備案。若日後有刑事上的控告，可能有對業主不利的情況時，業主可拿出這個報案紀錄來表明他的立場，即本身是業主，且沒有在那裡和使用那個產業。”

他透露，業主通常會透過民事律師取得庭令或驅逐令，以向違約的租戶討回自己的產業，所以不會是很複雜的事情。

“可是，若業主本身也在產業裡，那就是牴觸了法律。他具有一定的責任。”

本地有待擬定租賃法

謝瑞意表示，面對執法單位調查時，業主可證明自己與犯罪無關的最簡單和直接方案是出示租約，證明此地已租給對方，所以業主保護自己的最基本方法是簽訂合約。

他亦點出，相比起澳洲或英國等國家所設有的《業主和承租人法》（Landlord and Tenant Act），馬來西亞目前是沒有這類租約法可管制業主與租戶之間的關係。

他舉例，英國的租約法中有提到若租戶被發現濫用了所租用的地方，業主是可以向有關單位舉報，而該租戶會被列入黑名單內，直至過了一段時間後都沒有再次被舉報，才能從名單中除名和繼續租用產業。

“這意味，業主是可以檢查到租戶的背景、職業。他們設有這樣的單位，以維持租戶與業主的關係。”

據他所知，我國也提出設立類似法令，但迄今未成行。

根據最新報道，房屋及地方政府部曾透露住宅租賃法令（Residential Tenancy Act）正在擬定法案，預計2022年提呈國會尋求通過。此法令將會把各方的利益納入考量，並提供租戶與業主所需保障。

無論長短期租賃
陳鍾靈：合約簽署很重要

馬來西亞購屋者協會中文組主任陳鍾靈強調，不管業主會出租多長時間，都應到一所合法的律師樓簽訂一份租約，並在其中闡明租戶本身只能以規定用途使用有關產業。

他指出，租約一般上也會有條例闡明不可用作非法用途；但為了避免這種事情發生，業主可以履行其責任，如有時間就過去產業所在地產看。

“有條例說：在不打擾租戶的情況下，業主是有資格要求查看其產業，以瞭解是不是真的根據所租約闡明的，例如寫著住了一個家庭，就真的是一個家庭。若是在做非法勾當，業主本身有這個責任去報案來保護自己的產業。”

他點出，業主若明知租戶涉及違法活動，卻還繼續租給對方，一旦被發現就要負上責任。因此，業主要及時採取適當行動，避免自己的產業被他人濫用。

“業主有刑事上的責任。不過，要是被控上法庭，業主還是能夠表明不知情、更不可能在門口看著人家上貨、卸貨，所以還是有合理的理由可以向當局解釋的。”

私煙較難被發現

陳鍾靈透露，有者參與投資俱樂部時沒有考量本身的能力，就以置產當作投資，最終面臨供不起房貸的情況；而這就會讓不法分子趁虛而入。

不過，他認為在眾多非法活動中，走私香菸會比較難被發現，因為產業通常只是被用作倉庫，不會耗用大量水電。

“這就與存放一般的商品沒什麼差別。除非你自己看到每天都有非法香菸進出。然而，有些半夜才上下貨……一般人是不會去注意的。或者私煙批發給商家時，商家來拿貨，有人頻密進出拿不合法的香菸，才會讓人起疑心。”

“與私煙不同，有些不法分子租用產業來充作比特幣挖礦中心，而此舉就會相當耗電。業主可以查看水電費，若超過一般家庭的用量，那就要小心了。”

勿貪高額租金

據陳鍾靈所知，現在有許多不法分子會租用產業作非法勾當，除了香菸，還有走私爆竹、酒、毒品，甚至用於詐騙等。

他相信，存放非法香菸不會影響產業的價值；但他也提醒業主不能就此放下戒心，而且更不應該貪心。

“當有人以高出一倍或更高的價格跟你租屋子、店屋或倉庫時，你就要小心了。他可以給你比較高的租金，就是有一點不對勁，才會急著要你的地方。”

避免被視作罪案幫兇
拿督鄭大勇：應做好文書工作

針對產業被濫用來存放走私香菸一事，律師拿督鄭大勇博士表示，《刑事法典》第107條文和第108條文中提到，雖然當事人沒有直接做違法的事情，卻因在所屬產業中發現而牽涉到協助與教唆之罪。

“在業主的角度來看，他們的風險就是這個教唆之罪（abetment）。雖然他們沒有去走私，可是因為涉及他們的產業。”

他指出，儘管《海關法》第135(1)(d)條文主要是針對真正問題的源頭，即走私的公司或集團，但作為業主卻沒有監督本身的產業，就可被視作犯罪者的幫兇。

雖然最終目標不是業主，但他認為需要提高業主們的法律意識，並提醒他們勿租借給不法分子。

可通過註冊中介招租

鄭大勇點出，在瞭解本身所面對的風險之餘，業主更需要做好風險管理或保護措施。

“首先，要出租產業的話，業主應做好盡職調查（due diligence），就是看你的租戶是什麼背景。你可以在公司委員會（SSM）或上網查看，是否有在SSM註冊和設有網站；若有，那風險就比較低。”

他認為，其次是在招租時尋求有註冊的中介公司協助，通過後者找到租戶之餘，也讓對方成為第三方，以在狀況發生時可協助澄清業主的立場。

“我的第三個建議是要有正式的租借合約，裡面尤其要有蓋章和賠償條款（Indemnity Clause）。倘若租戶出事，業主也受牽連，那這就類似證明了‘我是純粹把這東西租給他的’。”

此外，他亦建議業主在收到每月租金時做好紀錄，以證明本身是業主、正式租借給對方，並有收取租金。他解釋，國內市場目前是採用每月支付租金，而非如有些國家採用收取全年的租金。

“對方跟你說要先支付一年份的租金，避免你日後煩他。對一些業主而言，這是很好的‘配套’。若選擇接受，那最終可能被連帶上法律責任。”

適時查看出租的產業

雖然鄭大勇不排除有企業選擇以現金支付租金，可是當租戶非以公司名義租借、不要簽約、每月現金支付、不要留有任何紀錄，那這情況就值得懷疑了。

“身為業主的你就要有一個警惕。不是說純粹收到錢，就把自己的產業給人用。到最後，你才知道原來自己有這些法律的責任。”

他給予業主的最後一個建議，是去查看自己的產業，但前提是要得到對方的准許才可進去。

“這是面對執法單位調查時的風險管理，即自己純粹租給對方，有合約、有蓋章，然後每個月他是有給租金的，所以我不是同夥，甚至去查看時一切正常，唯完全沒有意識到對方犯法。”

他強調，這些程序皆是“以防萬一”的措施，而若能夠把基本的文書工作做好，最終都會提供業主所需保障。

結語

業主需要知道：若允許旗下產業用於存放私煙，或將在《海關法》第135條文和《刑事法典》第107與第108條文下被控。

根據《海關法》的第 135(1)(d)條文，任何業主在知道本身產業被用於進行非法活動的情況下，將被罰款至少10萬令吉，或監禁至少6個月或不超過5年，或兩者兼施。

業主有責任在出租他們的產業前，先行檢查相關租戶的背景。因此，瞭解自己的責任，更不要選擇忽略，抑或容許非法活動出現在自己旗下的產業範圍內。

短期增加的收入，不值得讓你鋌而走險，因為最終會是身為業主的你承擔違法的後果。