挥别疫情 吉隆坡房市生机勃发

服务公寓和小型办公居家单位，共有9万9682个单位，比前期的8万8223个单位增加13%。以有地房产来说，2层和3层排屋占最大比率，在吉隆坡住宅供应占12.6%。

在2022年上半年，联邦直辖区迎来3万4558个单位的新增住宅单位，其中包括3万4221个单位的共管公寓／公寓，同时还有6万5356个服务公寓，以及7565个小型办公居家单位，多数位于吉隆坡市。

滞销单位有减少

与此同时，吉隆坡滞销房产，在2022年上半年共有3371个单位，比2021年前期减少13.7%，大多数的滞销房产由共管公寓／公寓组成，占96.5%，服务公寓和小型办公居家单位稍微减少0.9%。

报告指出，未出售的服务公寓，主要集中在第1-100区，以及吉隆坡城市，分别有2251个单位和1419个单位，至于共管公寓／公寓，在八打灵县居多，共有931个单位。

其中滞销最多的是100万令吉或以上的服务公寓，至于共管公寓／公寓则在50万至60万令吉之间。根据全国产业资讯中心的数据，2022年上半年推出的新房产共有435个单位，多数是共管公寓／公寓，价格在70万至80万令吉之间。

2022年11月，新加坡上市发展商豪利集团宣布推出Jewel by Oxley KLCC，这是一个拥有267个单位服务公寓的计划，还有一间名牌酒店，献售几个不同格局的公寓，从1+1至3+1个卧室，以及双锁匙类型，配有半家具的单位，建筑面积在678平方呎至2185平方呎之间。

在武吉免登城市中心（BBCC）第二阶段组合SWNK Houze，在2022年正式推出，这座31层的大厦，献售441个服务公寓，建筑面积在463平方呎至1238平方呎。

另一个新推出的计划是Skylon Residences，这是一座38层的住宅产业，位于锡兰山，由GBD置地私人有限公司发展，该计划建有178个单位，有多个不同的格局，建筑面积在518平方呎至1250平方呎，这两项产业计划预期在2025年完工。

商场出租率不俗

在吉隆坡，截至2022年上半年，零售产业空间供应量有3525万平方呎，整体出租率达81.6%，比2021年全年的79.8%稍微上升，不过，与2021年上半年的81.6%一样，出租率改善主要是空间供应比2021年减少3.6%，而不是有扩充。

与此同时，吉隆坡零售产业的出租率，维持在超过80%的水平，在零售产业空间供应增加8.5%，加上疫情造成的影响，出租率相应下跌。

在111间零售产业大厦，24间位于商业中心，15间在武吉免登地区，虽然后者的零售产业间数较少，不过，占供应量的17.7%，前者只占11.9%。

Rahim & Co产业顾问公司报告指出，新增供应有490万平方呎，分布在9座零售产业大厦，以零售产业空间类型来说，66.7%来自购物中心，有两座将加入市场的零售业大厦，位于商业中心地区，一座在武吉免登地区，其余的分布在其他地区。

三井购物园Lalaport@武吉免登中心，是一座沿半山芭路，以交通为导向发展（TOD）的产业计划 ，已于2022年1月向公众敞开大门，开始营运。

由绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）、城市发展局（UDA）控股以及雇员公积金局（EPF）联合发展的上述产业计划，拥有可出租面积大约86万1000平方呎。在新的产业计划完工，加上接下来3年的零售产业新增供应 ，估计展望不大乐观，整体出租率和租金，可能面临下跌压力。

2022年11月，有两座零售产业大厦易手，其中之一为163零售园，那是位于满家乐的7层楼零售业大厦，可出租面积大约25万5500平方呎，业主 D’Kiara Place以2亿7050万令吉出售给ALX 资产。

与此同时，柏威年武吉加里尔商场，是一座5层楼的零售业大厦，拥有可出租面积182万平方呎，由柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组），以22亿令吉收购。

办公大楼弃旧迁新

作为马来西亚首都的吉隆坡，拥有最多量身订造办公楼（PBO）供应，截至2022年上半年，共有1亿零670万平方呎，供应比前期增加1%，不过，出租率在2022年上半年下跌至71.6%，比2021年上半年的73.3%稍低。

吉隆坡办公空间的供应显示增长趋势，即使是在冠病疫情期间，主要是之前规划的产业计划陆续完工，压低了出租率，疫情前的2019年有78.3%。

报告指出，截至2022年上半年，私营量身订造办公楼，占吉隆坡办公空间总供应的94.5%，其中78.8%坐落在市中心，概括吉隆坡市第1至100区。

敦拉萨路地带拥有最多的私营量身订造办公楼，共有38个单位，比率最大的在市中心，占15.6%。共有1307万平方呎，接下来是安邦路，拥有36座大厦，共有1190万平方呎。

在市中心以外地区，例如白沙罗高原，拥有31座私营量身订造办公楼，占23.2%，不过，南孟沙拥有稍多办公空间，占23.5%，共有28座私营量身订造办公楼。

吉隆坡办公楼市场，2022年的租赁市况，比2020和2021年疫情期间较为活跃。其中马来亚银行（MAYBANK,1155,主板金融组）在2022年9月，与国民投资（PNB）签署租约，以便在2025年将企业总部办事处，从敦霹雳路的马银行大厦，迁往默迪卡118大厦。

该项租约一开始是3年，可以再更新6次，加起来总共是21年，另一方面，汇丰银行大马在安邦路的分行，已经安置在IQ大厦@TRX，汇丰银行在2022年4月开始拥有该办公大厦，并在33层楼的大厦使用了22层楼。

办公楼供应过剩，继续是市场全关注的事，庞大空间的办公楼加入市场，接下来几年，估计有938万平方呎将加入。在2022年新完工的量身订造办公楼，分别有：Affin Tower@TRX，以及在拉惹劳勿路的大华银行大厦2。

前者大约有61万3000平方呎的办公空间，后者大约有37万7000平方呎。The Stride@BBCC是其中一个分层办公大厦，拥有大约44万平方呎的可出租面积，已经在2022年完工。

Aspire Tower@KL Eco City以及The MET Corporate Towers@KL Metropolis，是另外两项新完工的办公大厦，分别拥有可出租面积68万6000平方呎，以及51万6000平方呎。在安邦路的柏威年大使企业大厦，2022年已经完成建筑工程。

报告补充，不只是新加入的办公大厦，比较旧的量身订造办公楼，特别是被列为Ｂ等级的大厦，也是造成供应过剩的原因，因为大厦比较老旧，对租户欠缺吸引力。

在这期间，业主并不热衷耗费提升资产的价值，企业的业务仍在努力走出疫情后的复苏，而且经济前景还有一些不确定性。

现阶段的办公楼市况，主要是拥有庞大未被租用的空间，较新的办公大厦提供具竞争力的租金。加上吸引力的租赁配套。这段期间，租户从旧大厦迁入新大楼，导致旧办公大厦处于劣势。

与此同时，一些企业采用混合工作模式，作为削减成本的措施，加上获得科技改善的辅助，也使到企业缩小对办公空间的需求。在这种情况下，吉隆坡办公空间租金继续面对下跌压力。

至于办公楼的交易，2022年1月，时光网（TIMECOM,5031,主板电讯与媒体组）以6200万令吉，向公积金局董事部，收购楼高13层的公积金局大厦，这是一项关联交易，因为公积金局也是时光网的股东之一。

新酒店陆续开业

Rahim & Co产业顾问公司报告指出，吉隆坡酒店客房供应，截至2022年上半年，共有4万5527间，按年比前期增加11.3%，2020年则下跌8.7%，主要受冠病疫情影响。

酒店客房显著增加，比2019年增多10.1%，2022年上半年库存，超越2019年的4万4784间。为数27.5%的酒店是5星级，20.4%为3星级，以及4星级占18%。

2022年上半年，在规划中的酒店计划有10间，一共有2862间客房，吉隆坡Amari是一间拥有252间客房的酒店。在实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）打造的吉隆坡生态城，已于2022年9月开张。

由ONYX休闲业集团管理，该酒店呈现“现代化泰式休闲”产业格局。Ascott Star KLCC吉隆坡（前称Star Residences Tower 3），是一座高档服务公寓，位于吉隆坡叶观成路，于2022年5月开张营业。

该产业有471个面积700平方呎至2972平方呎的单位，售价从160万令吉起跳，Ascott将管理298个套房，一房式和二房式公寓。

在武吉免登的吉隆坡Parkroyal Collection产业计划，提供527个客房和套房公寓，于2022年6月启用。位于白沙罗地区的M Resort & Hotel，是一家本地品牌的酒店，拥有385间客房，已在2022年8月举行简单的启用仪式。

即将加入市场的新酒店，分别有吉隆坡Park Hyatt酒店，将在默迪卡118租用上面的17层楼，还有在Tun Razak Exchange的是吉隆坡金普顿酒店（Kimpton酒店）。

此外，Oakwood Premier是一间服务公寓，建有1房至1300平方呎的3房式单位，也是在默迪卡118大厦内。

Crown Plaza将通过吉隆坡Crown Plaza，以及沙巴亚庇Crown Plaza，登入马来西亚酒店业市场，其他将加入市场的著名新酒店包括：吉隆坡Conrad以及Waldorf Astoria Hotels & Resorts，这两家酒店皆由希尔顿酒店管理。

前者由国民投资发展，后者则是贸易风的计划，分别有544间客房以及279间客房，将在接下来2年完工。

另一方面，So Sofitel吉隆坡酒店与住宅，是吉隆坡城中城Oxley大厦的一部分，拥有590间公寓套房，底楼至第21楼是酒店，共有207间客房，酒店将由Accor集团管理。

2022年8月，在武吉免登城市中心的酒店大厦，由城市发展局控股向发展商BBCC发展收购，该酒店预期在2024年完工，交易价为2亿9500万令吉。

除此之外，为数398间客房的吉隆坡Sheraton Imperial酒店，由业主Inter Heritage（马）私人有限公司脱售，以2亿5000万令吉，于2022年7月出售给Achi Jaya集团公司。

持续兴建 比高比大

莱坊产业顾问报告指出，截至2023年上半年，在2栋新的商业大厦完工后，带给市场额外70万平方呎新办公空间，巴生河流域办公空间累积供应量，已经有1亿1470万平方呎。

在上述期间，吉隆坡市区完工商业大厦有：双威V2办公大楼（Velocity 2），是一栋27层楼的办公大厦，拥有可出租面积36万平方呎。

那是双威伟乐2综合产业发展计划，占地8.5英亩大蓝图的一部分，该大厦与双威伟乐交通为导向（TOD）计划，通过有盖高架走道连接。

与此同时，吉隆坡周边地区也有一些商业大厦完工，柏威年白沙罗高原企业大厦几栋楼，为市场新增38万平方呎的可出租面积，也是柏威年白沙罗高原发展计划的一部分，附近有捷运一线白沙罗城站。

在2023年下半年，将有另外5栋办公大楼完工，其中两栋坐落在吉隆坡市区，吉隆坡市郊两栋，以及雪兰莪一栋大楼。

吉隆坡市区将完工的商业大厦分别是：PNB1194，以及默迪卡118，至于吉隆坡市郊则有Mercu Aspire，柏威年白沙罗高原企业大厦另外几栋楼。

与此同时，在雪兰莪，即将在今年完成的是Atwater办公大厦，整体来说，这些产业计划完工，将使到巴生河流域的现有办公空间，新增350万平方呎。

在吉隆坡市区的量身订造办公空间，2023年上半年出租率微升至67.7%，2022年下半年出租率为67.5%，吉隆坡周边地区办公楼的出租率是85.4%，比2022年下半年的86.1%稍低，主要是有新增供应加入市场。

与此同时，雪兰莪州办公楼整体而言，出租率维持在73.4%，2022年下半年是73.2%。中环实业投资信托，计划向马资源（MRCB,1651,主板产业组）收购楼高层的Celcom Digi大厦。该办公楼坐落在租赁契约的土地上，建筑面积有106万平方呎，包括3层楼的地面之下停车空间。