㓥房大势崛起系列一 | 㓥房涌现 住屋文化变调

在大多数人的印象中，㓥房文化仅出现在寸土寸金的香港，似乎距离我们非常遥远，但近年来，㓥房也开始在大马出现，甚至一些房子更是被“㓥”得惨不忍睹。看到如此惨景，许多人心中不免疑惑，为何大马土地辽阔却还会出现㓥房呢？

大马㓥房由床位出租开始

佳得楼宇管理（Gather Building Management）董事经理张惟越在接受《投资致富》专访时分享道，㓥房又名为房中房，房东将房子分隔成多个更小的房间单位出租，这种“分租”（Sub-Letting）模式与在韩国、中国等大城市大量出现的“求职公寓”相似。

他指出，韩国的求职公寓相当盛行，尤其在97年亚洲金融危机爆发后，求职公寓需求直线飙升，甚至出现一整栋公寓被改造成求职公寓。中国与香港亦同样有着不少求职公寓，但中、港则更多倾向将旧区翻新成求职公寓。

“中国的都市化让许多人北漂至北京，或南漂至香港、深圳发展，这也带动了求职公寓的需求。”

㓥房在大马其实也并非新鲜事，更早可追溯到70年代以前的房间分租模式，尽管早期的房间分租模式并不全然是“㓥房”，反而是出租房间，或者在客厅或房间放置数个上下铺床架，出租床位的方式。

早在70年代以前，从外坡来到吉隆坡谋生或求学的游子，由于生活拮据，没有能力租一整间房子，只能租房间或床位，只求有个容身之处。

随着时代的改变，国人的生活条件逐渐转好，房间分租模式慢慢演变成多人合租一间房子，或由一名租客租下整间房子，再将其余的房间分租出去，成为小房东。

尽管这种房间分租模式能满足市场对租房间的需求，卫生条件也相对较好，但仍会因水电费分摊、公共卫生清洁工作、公共空间的使用等问题产生纠纷，尤其遇到斤斤计较的租客就更令人头疼。

近年来，国内新兴的“求职公寓”，开始为每间房间安置电表，以更精准的计算每间房间的用电量，甚至房间都设有专属的厕所，减少了过往房间合租所引起的纠纷，只要卫生条件不太差，基本上都会被市场所接受。

主要集中三大区域

张惟越指出，大马的房间合租主要集中在三大区域，第一是工业区，主要对象为蓝领厂房工人，因厂房工人多，对房间的需求也就相当高，这种类似员工宿舍的房间合租模式也就出现了。

第二是学生区，主要在双溪龙、梳邦等大学生集中区。第三则是劳力集中区，像是士拉央大巴刹，有许多蓝领外籍劳工，因为薪金不太高，所以一般会选择在店屋（Shop Apartment）、组屋又或是无电梯公寓（Walk-up apartment），早前的组屋都是以没有电梯的四层组屋为主，随着原本居住的本地人搬走后，就出租给蓝领外劳，成为外劳的住宿。

“很多店屋和组屋几乎都成了蓝领外劳的集中区，尤其是附近有很多咖啡店、巴刹的地点会特别多。”

起初，老板为了满足员工的住宿需求，将店屋的二、三楼分隔成数间房间作为员工宿舍，此类租金低廉的房间却吸引了不少外籍劳工，老板看到了商机后，便把靠近车站的店屋都被改造成合租房间，出租给外劳。

老板从员工宿舍做成“㓥房生意”

“早期店屋顶楼的租金最高为1200令吉左右，老板租下后改造和分隔成8间房间，每间房500令吉租金，每月就可收取4000令吉，扣除租金、水电费等开销，每个月账面收益为2000令吉，可以说是相当好赚。”

他指出，一开始是老板自己做来当做员工宿舍，之后老板也将其变成一门生意，大家都静静做、静静赚。后来房产导师看到后觉得有利可图，于是就开班授课，把它当作一个宣传、营销，变成了大家涌着做。

以往的㓥房主要集中在店屋楼上，后来经营者越来越多，一些老旧组屋、无电梯公寓、有地住宅也成了选择之一，现在甚至连公寓都被做成㓥房，尤其是靠近火车站，交通方便的地点更成为热点，㓥房问题也渐渐演变成民生课题了。

外劳学生宿舍供不应求

“经济转型”一直在我国都是谈论度相当高的课题，尽管谈论了数十载，但我国经济一直都未能成功转型，对外劳的依赖仍相当严重，国内庞大的外劳人数，导致分租房间的需求与日俱增。

张惟越指出，根据1990年员工房屋、住宿、设施基本标准，制造业者须建造和管理员工宿舍，但因劳工集中宿舍（CLQ）的资金投入太高，回酬太低，大多公司都不热衷于建造宿舍，反而倾向外租，这也导致对分租房间的需求增加。

“企业贷款建厂、买器材已背负了一堆债务，不努力投产赚钱（哪行？），反而还要花更多钱建造宿舍，而且还不能跟员工收租金。”

虽然大马并没有强制规定企业必须建造宿舍，但企业不论租借或自建宿舍，都需按照规定提供。

工地禁建临时宿舍 加剧需求

此外，政府在2017年实施新法令，规定发展商须给工人提供宿舍，禁止在建筑工地范围搭板屋作为临时宿舍。在每项新房产计划建造期间，发展商都会在建筑工地范围搭板屋或用货柜，充作临时宿舍，如今这一新法令的落实，让附近房间的需求激增。

另外，清洁与保全公司等仰赖人力资源的公司，对宿舍需求亦相当高，国人因不太愿意投入3D（肮脏、危险和困难）工作，加剧了外籍劳工的需求。

“大马有500万至600万名外籍劳工，这几百万名外劳都需要住宿，这也导致房间需求大涨。”

他指出，大马的人力资源红利让工业领域业者长期仰赖外籍劳工，不积极投入自动化生产，使得我国工业生产一直都是人力资源为主力，倘若政府在短期内没有任何新政策推动我国工业转型，该问题短期内不会获得解决。

另外，随着我国教育水平越来越高，国内大学越办越多，大学生也越来越多，对宿舍也有着庞大的需求。

“大学是教育机构，不是资产管理公司，因此很少愿意投入资本来建宿舍，学校宿舍大多都只给大学新生，让他们在第一年能适应新环境，第二或第三年就得搬离宿舍，在外租房，这也是导致房间需求激增的原因。”

陈建铵：㓥房经营者变多

大马房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵指出，将房子做成㓥房出租的概念早在数十年前就已经出现，尤其在大学附近，一些业主将自己的家做成㓥房，出租给大学生。

由于租金不错，业主便将附近的房子租下做㓥房，将其当作一门生意经营。随着生意越做越大，“㓥房生意”吸引了更多人加入其中，对象也从学生群体扩大至外籍劳工和上班族等。

“梳邦、双威很久前就有这种㓥房，附近有很多学院、大学，已经有很多人开始这样㓥了，甚至已经有一些（㓥房）经营者出现，我跟你租，你不用烦，我自己去找租客。”

随着㓥房经营者越来越多，学校附近的住宅已无法满足需求，租金跟着水涨船高，于是经营者便把触手伸往较远、公共交通便利的地区，甚至有者还会有提供包伙食、交通、清洁等配套来吸引学生。

白领阶级需求激增

都市化是国家发展、产业结构调整之下必然会出现的阶段，在都市化的进程中，城市大量的求学与就业机会，必然会吸引越来越乡村人口移居至城市，城市房产的需求也随之剧增。

根据大马知名共居平台iBilik数据显示，该平台每月浏览人数从2021年的7万人次，成长至2023年的30万至40万人次，短短三年就劲涨了超过4倍以上；房源数量也从2021年的2万8000间，暴涨至如今的8万5000间。

iBilik首席执行员李盛喜指出，该平台的两大目标租户群，一是大学生，绝大多数在籍大学生都会选择租房，位于大学、学院附近的区域，租房情况更是火热，早前甚至还传出因租不到房而在网上求助的新闻。

除了大学生以外，该平台另一主要租户群体则是20岁到30岁社会新鲜人。

“这两个大群体有多少人呢？国内在籍大学生有132万人，社会新鲜人则有488万人，这是国家数据，这两个群体加起来就有620万人。”

新鲜人薪水不高倾向租房

都市化进程使得越来越多社会新鲜人前往大城市工作，但因薪水不高，租不起整间房子，于是则会倾向租房间。

“可能大学毕业刚出来（薪水）2500、3000令吉，对吧，如果你花30%来租房，也只有750令吉的预算，你可以租到什么样的房子？”

张惟越指出，近年来，白领阶级群体对租房间的需求也越来越高，尤其是许多社会新鲜人，他们处在待业或刚入职的阶段，因经济压力不敢租下整间房屋，但越来越看重隐私，于是会更倾向选择租房间。

都市化效应导致城市出现了大量的求学与就业机会，必然会吸引乡村人移动至吉隆坡等大城市求学或谋生，这些大学生在毕业后也继续留在城市找寻工作，进而驱动城市人口的激增。

数据显示，吉隆坡人口过去10年以每年增加22万的速度成长，从2010年的540万人口，如今已逼近1000万人，过去13年共增加了500万人口。

“这还不包括吉隆坡的流动人口，也就是身分证仍保留家乡地址的游子，所以每次节庆假期时，吉隆坡车少人少，因为游子都回乡了。”

城市人口大幅增加，城市房产需求激增，导致房价水涨船高，10年前仅要10万令吉就可以买到的组屋单位，如今已飙升至30万令吉，上涨了超过三倍，上涨幅度远远超过薪资的增幅。

他指出，我国薪资陷10年来停滞不前现象，收入远远追不上房价的增长，以致私人发展商推出的许多中高端房产项目都出现滞销的情况。

若以最合适的房贷额度计算，即每月还款额度控制在收入三分之一左右的话，一位薪资5000令吉的中产阶级，若每月仅拿1500令吉偿还房贷，就只能买到30万令吉的房产，但这一价位的房产在吉隆坡却是少之又少。

中下阶层买不起房

“所以你会发现，政府所推出的可负担房屋计划抢到乱，因为他们的价格都是在38万令吉以下，因为大家的薪资都是在这一水平。”

尽管雪隆城市不断涌入新人口，但政府所推出的可负担房屋项目却相当少，无法追上人口增速，导致中下阶层买不起房。

除了可负担房屋供应不足，地方政府审批效率太低，以致发展商无法取得准证，拖慢了房子建造进展，建造期的延展导致土地贷款利息等开销增加，发展商只能调高房价，以将成本转嫁给购房者。

陈建铵对国内出现越来越多人倾向租房间的现象表示赞同，并表示在如今确实有往租房间的趋势发展。

他分享到，许多房产代理也遇到很多租房间的咨询，因年轻人租不起一间房子，想在靠近公司的地区租一间房间，甚至也有些年轻人买下一间房子后，自己住其中一间房，其余两间则出租给其他人，补贴房贷。

张惟越指出，如果没有住宿需求，㓥房也无法做得起来，正因这种庞大的住宿需求，市场又没有合适的房产产业，因此早期的旧楼就成了㓥房经营者的选择，随后更把触手伸向公寓，甚至新房产项目。

政府须正视问题免恶化

都市化效应推动了房间租赁需求的成长，若该问题无法获得改善，未来涌入都市的人口只会越来越多，尤其马币贬值导致消费力下滑、通胀压力剧增之下，求职公寓的需求越来越高，国内㓥房情况只会变得更为严重。

“政府需要正视这个问题，否则将演变成国内的民生问题。”

屋价高不可攀后遗症

以前许多大马人对香港狭小的居住空间感到不可思议，随着政府近来严打国内㓥房“歪风”，除了掀开了国内的㓥房文化，也暴露了社会底层劳动阶级在都市区居住的困境，尤其是底层的劳动阶级族群，以及从乡村地区来到都市发展的游子。

没有需求就没有供应，市场对低廉住宿的庞大需求，为㓥房文化的滋生提供了养分，值得注意的是，㓥房从过往的蓝领阶级“专属”，如今也开始成为了白领阶级的“新宠”，这是否也意味着大马经济发展出现了问题？